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5年暴賺$80萬！澳洲這些“吸金郊區”讓屋主一夜身家翻倍

Domain 最新分析揭示了澳大利亞一批漲幅最大的房產熱點區域，部分郊區的中位房價在五年內暴漲至180萬澳元。

該分析基于澳大利亞統計局（ABS）劃定的SA3地區，發現昆士蘭州和南澳的多個地區房價漲幅居全國前列。

其中，黃金海岸 Broadbeach-Burleigh 地區（涵蓋Broadbeach Waters、Burleigh Heads與 Mermaid Beach）以 86.75萬澳元的漲幅奪得漲幅榜首，目前中位房價達 180萬澳元。

布里斯班內東區（Brisbane Inner-East），涵蓋 Balmoral、Bulimba、Hawthorne和East Brisbane，五年內房價上漲了 79萬澳元，中位數達 172萬澳元。

南澳阿德萊德的 Burnside 地區（包括Burnside、Wattle Park與 Beaumont）則上漲了 70萬澳元，中位房價目前為 166萬澳元。

McGrath Bulimba房產經紀 Tony O’Doherty表示，昆士蘭東南部房價長期以來被低估。

“布里斯班的房價現在才回到五年前就該有的水平，” 他說。“對比墨爾本和悉尼，布里斯班工資差距不大，但房價卻低很多。”

他說，雖然疫情期間跨州遷徙推高了市場需求，但布里斯班房價的主力買家其實是本地人。

“大家以為是外州人炒起來的，其實大多是本地人搶本地房。”

不過他也指出，如今市場已趨于平穩，不太可能出現類似的劇烈漲幅。

“現在的市場是穩定且健康的。”

在黃金海岸，Black and White 地產中介 Michael Peters 表示，州際、本地與國際人口涌入是房價劇烈上漲的主因。

“我從沒見過過去四五年這種級別的漲幅。遠程辦公讓很多人意識到可以搬到陽光之州生活。”

Broadbeach-Burleigh 的土地開發受限，也推高了價格：“該區的新建設多為高樓與公寓，獨立住宅用地極其有限。”

在阿德萊德，疫情期間的新遷入人口大量涌入，特別是追求優質學區的家庭推動了 Burnside 等東區房價。

“很多人為了進入好學校學區，甚至變得很瘋狂。建房成本又因疫情上升，供給更難跟上。”

Alexander Real Estate中介 Isabela Klemich說，盡管阿德萊德一些區域在五年內房價上漲逾 50萬澳元，目前市場已經降溫。

“我們不認為價格會下跌，但競爭的激烈程度已經不在。一年前一個開放日能來幾十組人，現在能來15組就不錯了。”

悉尼與珀斯則各有一處區域在五年內漲幅超過 50萬澳元，并突破百萬中位價：

悉尼 Rouse Hill-McGraths Hill區（包括 Pitt Town、North Kellyville 與 Rouse Hill）上漲 56萬澳元，中位房價達 151萬澳元；

珀斯 Melville區（包括 Bateman、Booragoon與 Melville）上漲 52.15萬澳元，中位價達到 125萬澳元。

無論是黃金海岸的海邊生活、布里斯班的內城便利、阿德萊德的學區優勢，這些區域在過去五年間幫助業主實現了驚人的資產增值。盡管未來漲勢趨穩，但過去的紅利已讓這些郊區成為澳洲房地產的“黃金樣本”。

02

降息后，悉尼這些區房價暴漲！

隨著利率下調增強了借貸能力，澳洲買家們同時將目光投向了價格親民的熱門區和高端區。

最新PropTrack數據顯示，盡管澳洲一些最便宜區仍在房價漲幅榜上名列前茅，但高價區也開始吸引更多資金充裕的買家關注。

數據表明，利率的放寬已導致全澳范圍內房價漲幅趨同，此前布里斯班、阿德萊德和珀斯大幅領先于其他首府城市的“雙速市場”現象正開始消退。

此外，利率下調刺激了人們對傳統高價區的重新關注，許多高端區的需求不斷上升。

REA集團經濟執行經理Angus Moore表示，與前幾年相比，今年澳洲各大首府城市的 房價漲幅相對均衡。

“過去幾年，實際上呈現出兩種市場態勢，悉尼和墨爾本的房價增長并不快，而阿德萊德、珀斯和布里斯班的房價卻漲勢迅猛，”他說。

“今年上半年，我們看到所有首府城市的房價漲幅速度相當接近。這既反映了較小市場的放緩，也體現了悉尼和墨爾本開始出現更穩健的增長。”

Moore稱，降息總體上支撐了房價上漲，預計進一步下調將有助于降低抵押貸款成本并提高購買力。

“話雖如此，我們預期不會出現特別強勁的增長，”Moore說道，“可負擔性仍將是一個挑戰，但較低的利率無疑會有所幫助。”

PropTrack數據顯示，今年迄今為止，房價漲幅最快的許多區位于規模較小、價格更親民的區域市場，在這些市場，投資者涌入可能引發房價突然上漲。

位居榜首的是Geraldton的Rangeway，中位價在短短6個月內上漲了19%，達到33.4 萬澳元。 其他價格親民區也取得快速增長，包括Spalding（上漲13%）、Beachlands（上漲 12%）和Mount Tarcoola（上漲12%）。

在首府城市，悉尼西南Menangle的房屋中位價上漲了16%，達到約120萬澳元。其他 房屋價格在100萬澳元左右的區也大幅上漲，包括Claymore（上漲12%）和Austral （上漲11%）。

Moore表示，盡管近期降息，但可負擔性仍然面臨挑戰，這可能會促使買家將目光投向價格較低的區。

不僅僅是遠區房價在上漲，價格較高的市中心也如此，例如Surry Hills（上漲11%）和Darlinghurst（上漲9%），這些區的房屋中位價超過200萬澳元。

Moore表示，進一步的降息降低還款金額并提高借貸能力，支撐了高價值區的房價上漲。

維州房價漲幅最高區包括Mildura及其附近的Merbein和Red Cliffs，由于投資者對具有強勁租金收益率的經濟適用房的興趣激增，這些區的房價在6個月內上漲了6%。

與此同時，在墨爾本，今年漲幅最快的是房價超過100萬澳元的區，如West Melbourne（上漲8%）以及Parkville、Clayton和Huntingdale（均上漲5%）。

昆州在公寓價格漲幅榜上位居前列，特別是在地區。Rockhampton如Norman Gardens（上漲22%）、Berserker（上漲18%）和Allenstown（上漲16%），躋身澳 洲公寓價格漲幅最快的區之列。

其他公寓價格漲幅強勁的城鎮包括昆州的Chinchilla（上漲20%）和Warwick（上漲 17%）、新州北部的Murwillumbah（上漲16%）以及西澳Busselton附近的 Dunsborough（上漲14%）。 *買家需求最旺盛的區* 在許多熱門區，一套房產平均收到100多次咨詢。

咨詢量排名靠前的區大多價格較 為親民，包括悉尼西部的Werrington和St Marys以及布里斯班南部的Rocklea。

維州大多數需求旺盛的區位于墨爾本西北部，其中大部分房屋中位價低于70萬澳 元，包括Dallas、Broadmeadows和Coolaroo。 然而，其他州情況略有不同。西澳和南澳需求最旺盛的區大多位于市中心，且價格往往較高，包括阿德萊德的St Peters和Vale Park以及珀斯的Shenton Park和 Floreat。

在悉尼，除了少數幾個價格親民的熱門區域外，其他大多數需求排名靠前的區的房屋中位價都達百萬澳元，包括Coogee、Rose Bay和North Sydney。

Bellevue Hill待售房產中位價超過1000萬澳元，平均收到122次咨詢，這表明高端房地產需求強勁。

當地中介Oliver Lavers表示，降息增強了高端市場的信心，但看房并不總能轉化為購買行為。

“我們確實仍然看到大量買家前來看房，但下定決心購買的買家數量并不是最多的，”他說。

像悉尼東區這樣的高價區在公寓市場也很受歡迎，Tamarama、Double Bay和Bronte 的房源平均收到超過90次咨詢。

Moore表示，降息正在緩解可負擔性限制，這使得一些買家可以考慮以前超出其預算的地區。

澳洲房屋和公寓銷售最快的許多區都位于阿德萊德，房產在短短兩周內就被搶購一空，Moore表示，這是該市供需失衡的一種表現。

“阿德萊德所有類型房屋的銷售時間都大幅縮短，需求旺盛，且庫存比平時更為有限，因此房屋銷售速度很快，”他說。

阿德萊德Roseworthy是房屋銷售最快的區，僅需14天，而昆州Townsville的 Garbutt的公寓銷售速度更快，僅需13天。

墨爾本如Kilsyth South和Belgrave Heights的房屋，是全澳銷售速度最快的房屋 之一，銷售時間略超過兩周。相比之下，全澳房屋銷售中位時間為37天，公寓通常為35天，不過悉尼、墨爾本、布里斯班和阿德萊德的房產銷售速度往往更快。

在新州，銷售最快的地區為Newcastle的Beresfield和Cardiff South，以及 Wollongong的Mount Saint Thomas和Avondale。

悉尼公寓銷售最快的區大多位于城市較昂貴區，包括北部海灘的Balgowlah和 Freshwater，以及Bronte和Clovelly。

Moore表示，當許多人買不起房屋時，公寓可能會迎來更強勁的需求。

03

澳洲買房人正在加緊入市！

盡管澳洲央行日前意外宣布不降息，但買家的熱情絲毫未減。

最新數據顯示：

隨著房價回升的早期跡象浮現，許多買家開始加快入市節奏，澳洲主要城市的拍賣清盤率保持強勁。

據數據公司Cotality公布的初步統計：

全澳拍賣清盤率達到72.2%，僅略低于前一周的73.1%，距離四周前創下的年內最高點74.5%也不遠。

這也是清盤率連續第五周維持在70%以上。

墨爾本依舊是全國最活躍的拍賣市場，盡管正值學校假期，該市仍有630套房產進行拍賣，雖較上周的767套有所減少，但與去年同期的628套基本持平。

墨爾本的初步清盤率為70.5%。

悉尼的拍賣活動則略有升溫，共有578套房產掛牌拍賣，較去年同期的560套有所增加，初步清盤率為76.2%，與今年2月中旬創下的年內高點持平。

雖然澳央行出人意料地維持利率不變，但對市場情緒幾乎沒有影響，尤其是對那些急于在房價進一步上漲前入市的首次購房者而言。

他說：“目前市場對利率已經非常適應，如果未來降息，反而會進一步刺激市場。現在市場已經開始向賣方市場轉變，各類買家都很活躍，首次購房者、投資者，甚至是州際投資人都在回歸。”

在墨爾本內城區Windsor，一套靠近Chapel Lane商業街的兩居室公寓吸引了多位首次購房者的競價，最終以78.6萬澳元成交，較75萬的底價高出3.6萬。

同樣熱鬧的還有Brunswick West一處三居室維多利亞式排屋，位于Albert St，最終以138萬成交，遠高于原本115萬至125萬的參考價。

Ray White維州的首席拍賣師Jeremy Tyrrell表示:盡管面臨利率不變及學校假期等因素，市場需求依然穩健。

他說：“市場競爭依舊激烈，特別是我們在Ballarat的團隊，在周二晚上的拍賣中10套房售出9套，成績非常亮眼。”

不過，盡管買家積極入市，一些賣家則持謹慎態度。

Wood指出：“有些業主原本以為這次會降息，如今感到有些猶豫，不太愿意立刻把房子推向市場。我們預期一旦降息落地，將可能帶來一波集中放盤。”

SQM Research的總監Louis Christopher則認為：目前市場正在恢復中，而此次 “按兵不動” 的利率決定，只是將新一輪放盤潮延后了一個月或兩個月。

他說：“房價確實在上漲，但還沒到飛漲的地步。我認為一旦下一次降息成真，市場上的買家數量將大幅增加。我們正接近一輪更快的房價上漲周期，但還未真正開始。”

數據顯示：悉尼和墨爾本在第二季度的房價均上漲了1.1%。

根據SQM Research預測：

這兩個城市在2025年全年的房價漲幅預計將在6%至10%之間。

在其他首府城市中，阿德萊德表現最為搶眼。

本周該市共有75套房產拍賣，初步清盤率為75.6%，不僅高于前一周的65.7%，也超出今年以來67.3%的平均水平。

堪培拉方面則錄得六周以來最低的拍賣量，僅有61場，初步清盤率為68.0%，較上周的73.1%有所下滑。

布里斯班本周拍賣數量為103場，為過去12周最低水平，清盤率降至六周低點，僅為61.3%。

04

柯民思提雄心勃勃住房藍圖 打造更公平更可負擔愿景

新州州長柯民思（Chris Minns ）15日在一場重要政策演說中，闡述了打造一個更公平、更可負擔新州的愿景，計畫應對日益嚴重的住房危機，強化基本公共服務，并縮小地區與郊區的差距。

柯民思在悉尼中央商業區卡林頓街NAB總部的麥凱爾研究所（McKell Institute）會場發表演說。他引用了威廉·麥凱爾、內維爾·溫（Neville Wran）和卜卡（Bob Carr）等工黨歷史領袖的傳統，但強調要在2025年實現公平，必須直面新的挑戰，其中首當其沖的就是住房問題。

「如果你關心公平，就必須從最大、最根本的問題談起，那就是住房。」柯民思向在場的政策制定者、工會代表及社區領袖表示，「這是一個單一問題，正在削弱社會流動性，讓人們付出更多工時卻得不到相應回報，甚至在最嚴重的情況下，威脅到人們對民主制度的信心。」

州長詳細說明了住房負擔問題的嚴重后果，指出悉尼每年流失的年輕人口數量是新遷入的兩倍——即便悉尼仍是年輕移民的主要入境地。

「如果我們不在悉尼建造更多房屋，我們終將成為一座『沒有孫輩的城市』。」他警告。

柯民思重申政府創紀錄的51億澳元公共住房投資計畫，將建造8,400套新住房，其中一半將專門分配給家庭暴力受害者。他同時承諾，將支持私營部門與公共部門一同推動住房建設。

「我們需要每一個部門全力以赴，齊心協力，」他說，話語中不乏對綠黨和反對黨的批評，指責他們不是美化不作為，就是倡導無配套基礎設施的城市蔓延。

談到工資政策，柯民思為廢除公務員工資上限的決定辯護。此舉曾遭批評為財政上魯莽，但州長強調，這是挽救教師、護士與警察人力的必要之舉。

「在我們改變之前，核心前線部門的辭職人數首次超過退休人數，」他說。

柯民思指出，自解除工資上限后，州立學校教師已成為全國薪酬最高的群體，每日因缺師而取消或合班的課堂數量減半。警察招募人數也逐步回升，部分原因是政府改為支付學員在高爾本警察學院受訓期間的薪資。

州長同時強調，州財政狀況已明顯改善，前屆聯盟黨政府留下的150億澳元赤字，如今預計將在兩年內轉為盈余。

面對悉尼郊區迅速擴張，柯民思承諾持續投資學校、醫院及交通建設，特別是北西和南西地區。

「多數情況下，當新家庭搬進新興住宅區，新州政府往往沒有為他們的孩子預備學校，」他坦言。

目前，北西悉尼已在規劃建設600間永久教室，涉及博克斯山（Box Hill）、尼林巴（Nirimba Fields）、塔拉旺（Tallawong）及威爾頓（Wilton）等地的新校項目。聯邦資助的9億澳元羅斯山醫院（Rouse Hill Hospital）也成為一項標志性計畫。

柯民思最后呼吁各政黨支持規劃改革，打破悉尼住房瓶頸。他直言：「若最終只有我們支持改革，也沒關系，」表明工黨已準備好在下屆選舉中，將住房與規劃議題作為主軸爭取民意授權。

州長將其政策主張視為工黨延續公平理想的一部分，呼應惠特蘭（Gough Whitlam）曾說過，澳洲人的生活品質不僅取決于收入，也取決于居住地。

「所有努力，」他總結，「都是為了建設一個更公平的新南威爾士州，讓每個人都能在體面的家中，擁有良好的工作，最終為這座偉大城市和這片美好土地，寫下屬于他們的一章。」

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