魯法案例【2025】356

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案情簡介

2017年，李某某至某村務工，與趙某口頭約定以每月400元價格租賃趙某房屋及院落一處。后李某某未付清房屋租金即離開該村，僅向趙某交付房屋院落大門鑰匙，未交付院落內屋門鑰匙。2019年8月29日，趙某訴至法院要求李某某支付截至2019年8月29日產生的房屋租金7200元。李某某經傳票傳喚未到庭參加訴訟，法院生效判決認為，雙方房屋租賃關系存續合法有效，李某某拖欠租金行為構成違約，判決其支付趙某房屋租金7200元。經趙某催要，2019年11月13日李某某支付趙某租金4000元。

2021年7月1日，趙某將案涉房屋部分出租給案外人桑某。2021年10月27日，趙某經與李某某協商，賣售李某某放置在案涉院落內的電動三輪車抵頂部分房租。2022年3月10日，趙某向李某某發送其向桑某收款的收據及載明李某某交納截止2022年3月10日欠付租金數額的通知一則，李某某語音回復“看到了，看到了”。2023年4月8日，趙某向李某某發送微信稱需李某某轉200元作為搬走其所遺留工具物品的搬家費，李某某隨即轉款200元。次日趙某將李某某工具及設備所占的北屋主房門鎖撬開并將上述物品搬至西屋，搬動物品的視頻亦發送給李某某。

后因李某某未支付房屋租金，趙某認為李某某的行為侵害其財產權益，故起訴至法院，請求法院判令李某某支付自2019年8月30日至2024年10月30日的房屋租金24800元，并賠償各項損失。李某某辯稱，其在離開房屋時已經與趙某解除了口頭租房合同，且在電話中曾與趙某溝通可自行處理物品。

法院審理

法院經審理認為，趙某將其房屋及院落出租給李某某使用，李某某按約支付趙某租賃費400元。租賃期限屆滿后，根據趙某、李某某自認及經本院生效判決認定，雙方之間房屋租賃合同關系存續合法有效，形成不定期房屋租賃關系。雙方均可以隨時解除合同。

關于趙某是否負有及時收回房屋的減損義務問題。《中華人民共和國民法典》第五百九十一條規定，當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方負擔。本案中，從趙某主觀上對減損義務的認知分析，自李某某搬離案涉房屋至趙某前期租賃費判決作出，時隔兩年有余，李某某一直未支付租賃費，且判決生效后李某某始終未完全履行判決內容。在此情況下，趙某多次通過微信要求李某某搬走遺留物品，且于2021年7月1日將案涉房屋部分另行出租，與李某某協商將其遺留電動三輪車出售折抵房租等，均可以看出趙某已意識到李某某未實際居住租賃房屋，剩余租金經催要均未果，若放任房屋空置將導致損失進一步擴大，且實際上趙某已經實施了防止損失擴大的相關行為。從趙某自行收回房屋防止損失擴大的可能性分析，李某某長期未占有使用房屋，李某某遺留物品所占用的案涉北屋僅用一把鎖相隔，房屋仍在趙某實際控制之下，雙方亦曾就遺留電動車協商處理，趙某應認識到自行收回房屋并無實質障礙，尤其趙某后續破鎖并將李某某遺留物品統一歸置，另將涉案房屋對外出租，也可說明趙某自行收回房屋在客觀上并非不可行。綜上，趙某在遲遲收不到租賃費、損失日漸擴大、雙方房屋租賃合同已成僵局，而案涉房屋處于其實際控制之下，客觀上具備減損可能性的情況下，負有及時收回房屋的減損義務。

關于李某某應當支付的租賃費數額問題。李某某庭審中辯稱其曾告知趙某自行處理其物品，但未提交證據予以證實，李某某在與趙某長達五年的微信聊天中未明確告知其遺留物品可由趙某自行處置，其同意趙某出售電動三輪車抵頂房租的行為也與該項答辯意見相悖。李某某上述行為在一定程度上導致趙某不能及時接收房屋，妨礙趙某再次整體出租房屋，造成可得利益意義上的租金損失。2022年3月10日，趙某向李某某發送欠付租金數額并要求搬離遺留物品的通知，李某某回復“知道了、知道了”，未提任何異議，應當視作截止此時間節點雙方就支付租賃費及騰房事宜達成合意。根據本案查明情況并結合當事人各自相應過錯，2022年3月15日前為趙某應收回房屋的合理期間，此后的房屋空置損失系因趙某未及時采取減損措施產生的擴大損失，應由趙某自行負擔。據此，接續前次生效判決確認的日期，扣除桑某支付的租金和已經抵扣的租金，自2019年8月30日至2022年3月15日產生的租賃費計算為10031元。趙某主張要求李某某支付其他損失，證據不足。依據相關法律規定，法院作出如下判決：一、李某某于判決生效之日起十日內支付趙某房屋租賃費10031元；二、駁回趙某的其他訴訟請求。判決作出后，趙某與李某某均未上訴，一審判決生效。

法官說法

根據《中華人民共和國民法典》第五百九十一條之規定，守約方在合同履行中負有積極作為、防止違約損失進一步擴大的法定義務，否則不得就擴大的損失請求賠償。這既是出于民事主體在從事民事活動中必須遵守誠信原則，在違約損失出現且具有避免擴大可能性時，防止守約方受追求額外對價利益驅動而放任損失超出違約方可預見范圍，導致不公平地加重違約方責任的考慮；亦是對社會資源及經濟資源合理配置的表達，督促守約方采取適當措施以促進資源的充分流轉利用。

在房屋租賃合同糾紛中，認定守約方是否負有減損義務及何時負有減損義務，應綜合合同履行可能、房屋實際占有使用情況、減損的客觀可能性、守約方是否具有受利益驅動而放任損失擴大的主觀意識等因素進行認定。

一、從合同是否仍具有履行可能的角度分析。房屋租賃合同糾紛中，合同僵局情形比較常見。一方出現根本違約，而守約方在對違約方的將來不履行行為存在一定主觀預期的情況下，仍不行使合同解除權。此時合同履行基礎實際喪失，合同目的無法實現，固守合同無益于雙方，守約方應當負有防止損失進一步擴大的義務。

二、從房屋實際占有使用情況的角度分析。根據權利義務相一致原則，與出租人收取租金對價的行為是承租人占有使用房屋。若承租人已不再占有所租賃房屋，攜其物品搬離房屋、交還鑰匙給出租人，或留有物品在租賃房屋但明確表示不繼續使用房屋、放棄物品所有權，即便承租人是違約棄租，出租人接受了房屋，即視作承租人不再占有使用房屋。出租人應當及時收房或采取其他措施，減少損失擴大。

三、從減損的客觀可能性角度分析。應根據實際情況，結合日常經驗法則來判斷，守約方履行減損義務是否具有便利性、可能性。采取減損措施的前提是，出租人自行收回房屋具有客觀上的可行性，不存在實質障礙。如果出租人主觀上認為房屋不符合收房要求，可以主張違約損失賠償，但不能僅以此為由拒絕接收房屋、一直計取租金。

四、從守約方是否具有受利益驅動而放任損失擴大的主觀意識的角度分析。若出租人在已具備合同解除條件時遲遲未主張解除權、在可自行收回房屋時不及時收回而是繼續主張占有使用費，其實質是以不合理的消極行為意欲將承租人的違約責任拓展至其可自行收回案涉房屋而未收回的期間，存在一定的追求超范圍損失賠償的利益驅動。若支持前述期間的房屋占有使用費，將不符合誠信原則和綠色原則，出租人應當自行承擔該部分損失。

具體到本案中，趙某與李某某之間系房屋租賃合同法律關系，李某某自搬離案涉房屋后未再居住，雖有個人物品未搬離，但從趙某出租部分房屋給案外人、協商出售李某某物品抵扣房租、自行破鎖統一歸置物品的行為來看，趙某自行收回房屋具備客觀可行性，且李某某始終未支付完畢前次生效判決確定的租金，趙某應當能夠認識到李某某不僅不具有繼續承租案涉房屋的意愿，且若放任房屋空置將導致損失進一步擴大。因此當趙某與李某某就支付租賃費及騰房事宜達成合意協商一致將物品搬走時，趙某即負有及時收回房屋的減損義務，其超出收回房屋的合理期間主張的房屋占有使用費超出李某某能夠預見到的因違約可能造成的損失，屬于擴大部分的損失，應當自行承擔。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百零九條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態。

第五百九十一條 當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。

當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方負擔。

第七百二十二條 承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第七百三十條 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃；當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。