“一套500萬的房，一年蒸發75萬”——這不是預言，而是2025年北京樓市的真實切片。

全國房價都在下跌，作為帝都的北京，也不例外。

7月15日，國家統計局發布2025年6月70個大中城市房價變動情況。

北京新房價格環比今年5月下跌0.3%，同比2024年6月下跌4.1%；北京二手房價格環比今年5月下跌1%，同比2024年6月下跌1.8%。

不管是新房還是二手，北京樓市作為全國最堅挺的城市也在“跌跌不休”。有自媒體檢測，北京樓市已經連續下跌了31個月。

暴跌全景圖：11個區淪陷，連核心區也扛不住了

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2025年上半年，有人統計了北京239個片區中，有194個都在下跌，占比高達81%！僅有的 45個片區上漲，其中漲幅最高的 朝陽區的 管莊（+6.89%），但 難掩整體頹勢，而石門營片區暴跌8.07%領跑跌幅榜。

各行政區中，東城區跌幅最高的是交道口片區達6.09%，西城區西單片區跌幅6.42%，海淀區頤和園片區跌幅5.99%，朝陽區甘露園片區跌幅7.62%。

特別引起十一郎關注的是，北京樓市的“硬通貨”——東西城的學區房，永不跌落的神話也崩塌了。

2025年上半年， 西城區頂級學區西單片區跌6.42%，德勝門雖漲1.75%卻難挽大局；東城區交道口片區暴跌6.09%，學區溢價被無情擠干； 就連海淀最卷學區之 海淀萬柳，學區房同比 也 跌 了 11.66%，中關村三小光環 也開始暗淡 。

不僅是核心區的學區房，連朝陽望京等核心地段的次新房也在“大逃殺”——曾經的標桿次新盤保利中央公園，距離最高點跌幅達31%。

近期，一套148平米四居室成交總價1480萬，相比最高時2200萬的成交價，跌出了700多萬，而單價更是跌破了10萬的心理關口，要知道，這個核心區的標桿項目在2022年最高峰時的單價超過14萬。

另外， 東城怡龍別墅，單價10.4萬的豪宅， 在 一周內就 暴跌 了 4.9%，直接跌出豪宅圈。

而 李嘉誠 的 御翠園 更是有了一股 魔幻操作：備案價10萬 一平米的豪宅，到了現房交付的時刻居然 打7折拋售， 迫于老業主的壓力， 開發商 自掏腰包 100萬補償老業主 。 這一騷操作下來，它 周邊 的 二手房 也開始了 連夜降價，朝陽華紡易城138 平米的 房源 ，在 一周 內就 暴跌87萬。

更慘烈的是近遠郊的次新盤。

房山中糧京西祥云 在 2017年開盤 時的價格是 5.7萬 每平米，而 2025年 上半年 擊穿 了 3.5萬 每平米 ，跌幅超40%！600萬買入現值360萬，首付虧光； 基本倒閉的綠地在 大興 開發的 海珀云翡，從 開盤價的 7.5萬 已經 腰斬至4.4萬，跌幅41%。

通州永樂店，靠近廊坊的“十里春風”，不談歷史上最高價，5月底成交一套82 平 兩居，成交總價64.3萬，單價每平米7800。

兩極分化：核心區成唯一“避風港”

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當郊區哀鴻遍野時，核心區正上演“一天三價”的搶房大戰 ：

并不是所有學區房都下跌，那些資歷老、品牌價值高的好學區，還是有人搶著買的。 西城德勝學區 一套 60㎡ 的 “老破小”，掛牌3天， 有 8組買家競價，最終以880萬成交 。 成交價格還 溢價3% 。

而對新頂豪的偏愛，也是少數金字塔尖的人們才有的游戲。海淀的圓明天頌項目4年 價格漲了 40%，2021年開盤價11.5萬/㎡，現掛牌16.5萬/㎡； 而剛開盤的豪宅新盤 建發海晏總價2000萬起，也來了一次罕見的 “開盤即清盤”。

說起海淀的抗跌性，它若說排名第一沒人敢說排老二。

海淀區多年積累下的諸多高新尖產業集群不僅為海淀的GDP和稅收奠定了基礎，更是讓海淀的人群素質留在了海淀，加上近幾年海淀新房的建設引入了諸多老牌名校的進駐，還有多條地鐵的加持，這些都成為了海淀房價抗跌的因素。

正是“產業+學區+地鐵”成了海淀區房價 抗跌 的 鐵三角！海淀中關村產業群撐起 了 房價，而房山稻田等板塊因“早高峰擠不上地鐵”“缺商業醫療”淪為重災區。

現在是抄底時機嗎？給買房人的3條生存指南

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昨天十一郎跟某頭部房企的品牌負責人聊天，她說現在開發商真的太難了，近一兩個月他們的利潤已經成了負增長。十一郎感嘆，這不是在虧本賺吆喝嗎。哦，不對，虧本也沒賺來吆喝。

目前，房地產市場下行的厲害，房價跌跌不休，這是開發商的渡劫時刻，那是不是買房人的抄底時機呢？十一郎一直跟身邊朋友的忠告是，不要一直去探求什么“底部”，而是真的要回歸到自己的需要和現實資金狀況，來決定自己現在要不要買房。

那對于有買房需求的人，十一郎有三條建議。

一、緊盯“抗跌鐵三角”原則，“產業+學區+地鐵”缺一不可。

十一郎推薦的片區為海淀北（中關村科學城）、朝陽酒仙橋（望京產業輻射）等板塊，因產業人口支撐，房價韌性較強。而特別提醒需要避開的“三無陷阱”：無地鐵（如房山稻田）、無學區（如通州永樂店）、無產業（如密云懷柔遠郊）

二、利用好產品策略：用“好房子”標準對沖貶值風險

“好房子”政策正當前，建議鎖定政策紅利項目。比如，官方認證的綠色建筑項目，即節能率超過65%的項目，公積金貸款額度上浮33%。而對于高科技產品的適老化和智能化住宅，未來轉手溢價率更高，如海淀圓明天頌4年的價格就漲40%。同時呢，需警惕“高得房率陷阱”。2025年3月后新規要求得房率控制在90%-95%，避免選擇早期“零公攤”項目，可能具有違規隱患。

三、對于特定的三類人群，十一郎定制以下差異策略。

針對剛需首套的 購買人群，推薦 昌平北七家 板塊，這里的 新房均價4.2萬 左右， 70-90㎡ 的 面積構筑，附近500米內有地鐵， 首付15% 就夠了，同時公積金貸款可達到 160萬，對剛需友好，房子的抗跌性也高。

針對有了一定基礎的 多子女 家庭要改善的人群，推薦 朝陽東壩 板塊，這里有 三甲醫院，還有一所 12年制 的 學校，可以選擇 120 平以上的 三居室 。

對于退休養老需求的呢，推薦 西城陶然亭 片區，這里1公里內就有多家 三甲醫院，特別是加裝了適老化 電梯 的 老破小，可以滿足多數老人的養老需求。

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