文/北京進深 林振興 徐迪

看到招商朝棠攬閱未開先火，花語璟云項目總方兵心里，或許一喜一憂。

喜的是，通州樓市這把“火”還在燒。

憂的是，花語璟云能否大賣。畢竟兩個項目相距10公里。

最近，方兵似乎刻意放慢了花語璟云的推盤節奏，或是想給出貨留出一個緩沖期。

比它早拿地20天的八里橋朝棠攬閱，還有兩天就要開盤，且認籌非常火爆，據說69㎡小三居的神戶型已被搶光。

前有狼，后有虎。中建玖合操盤的運河沿岸河景盤，也在快馬加鞭趕來。

小道消息稱，后排4個地塊以中小戶型為主，最小在90㎡以上，剛改為主，108㎡三居和120㎡四居，單價在5.5萬-5.8萬元/㎡區間。

從天津調來的方兵，在北京市場卻是一個“新兵”，他真的能帶領花語璟云在通州突圍成功嗎？

01

花語璟云吃了一個“大虧”，這地塊的樓面價被抬得太高了。

土拍現場經歷了215輪叫價，中鐵建地產以7.755億元 21.94%的溢價率，拿下這宗2萬㎡出頭的地塊，樓面價3.58萬元/㎡。

旁邊的招商云璟攬閱樓面價是2.86萬/㎡，金隅花溪云錦2.5萬/㎡。

目前，兩個項目的成交均價分別是：5.84萬/㎡、5.48萬/㎡。

如果追求差不多的利潤水平，花語璟云至少需要賣到6.5萬元/㎡。

做同樣的產品，顯然無法實現這個程度的差價。

最終，中鐵建地產決定拿出它的殺手锏，高端產品系——花語，并從天津派來“火槍手”——方兵。

但市場對這個位置的高端項目接受能力，目前看十分有限。除上述兩個今年新入市的樓盤，周邊還有不少在售項目，近兩年的成交均價都沒有突破6萬/㎡。

為了跟隔壁招商云璟攬閱的產品定位做出差異化，花語璟云放棄了90平以下純剛需戶型，集中精力做好94-126㎡面積段。

但許久未在北京“打仗”的方兵，并未在花語璟云產品上做太大的創新，小戶型直接照抄了云璟攬閱，甚至連隔壁案名都借鑒來了兩個字。

在戶型上，花語璟云94㎡三居與云璟攬閱89㎡三居直接“撞車”，都是兩面寬，主衛是暗衛，客廳窗戶是270度轉角視野。

因為是窄長條戶型，也導致了設計空間利用率低、南北不通透采光和空氣流通受影響。

此外，花語璟云94㎡戶型的北向次臥，有西曬的煩惱，夏天室內溫度會顯著升高，冬天則會感覺悶熱不舒適。

在黑科技上，花語璟云94㎡陽臺面積大，云璟攬閱89㎡飄窗面積大，整體贈送面積差不多。

花語璟云106㎡中間戶/110㎡邊戶，是小區主力戶型，它終于是南向三面寬。但入戶門正對北向次臥，缺少私密性。

更奇葩的是，100多平的客廳面寬僅3.6米，甚至比94㎡客廳面寬（3.8米）還小。

小區最大戶型124㎡中間戶/126㎡邊戶四居，全部集中在2#樓，共56套。這棟樓是小區唯一的小高層樓棟，首層架空。

頂配是經典四葉草格局，中規中矩，公衛放到主臥與北次臥之間，干濕分離，但這個設計也出現了入戶門正對廁所門的問題。“開門見廁，穢氣迎頭”，風水上也是大忌。

它有一個小缺憾，廚房是窄長條，一個人操作還湊合，兩人就顯得擁擠。

一般而言，小高層產品得房率低于洋房產品，所以126㎡戶型雖然贈送面積多了，但實際得房率僅有84%左右，比兩個小面積戶型都要低。

02

花語璟云項目開發主體為北京弘邑置業，注冊資本2000萬元，由中國鐵建房地產旗下中鐵房地產集團北方有限公司100%持股，法人兼經理為方兵。

此次拿地，一定程度上透露出了中鐵建地產重歸北京的信號。

2024年，中國鐵建房地產集團有限公司（簡稱“中鐵建地產”）營收466.46億元，同比下降26.3%；凈利潤12.42億元，同比下降7.7%。

中國鐵建房地產業務2024年銷售金額951.45億元，在全國房企中排名第13位。

近三年來，中鐵建地產“缺席”了北京土拍。

它上一次在北京拿地還是2022年5月，中鐵建地產聯合大悅城以23億元的底價摘得昌平北七家地塊，開發宸悅國際，當年9月底開盤，2023年售罄。

截至2024年底，中鐵建地產計劃總投資額排名前十的項目中，離北京最近的僅有天津和雄安的三個項目，其余均位于長三角、珠三大角以及西南區域。

此次花不到8個億補倉北京，恰是中鐵建地產一次風險可控的選擇。

花語璟云項目總方兵，目前還是天津萬和置業、唐山啟創房地產、天津萬安建創置業董事長，以及天津弘創置業經理。

現在，方兵的重心全撲在通州項目，天津“后院”卻著火了。

6月，天津弘創置業被法院列為被執行人，被執行總金額23.3萬元。它是中鐵建天津西派國印的項目公司。

天津弘創置業曾被渠道分銷公司告上法庭，索要傭金89317.4元。

更早之前的2020年，董某購買天津弘創置業開發的天津市河北區方秀道與華新大街交口國印欣苑XXX及底商商品房一套。

商品房交付后，他發現自家水管存在漏水情況無法正常使用。天津弘創置業維修過程中，因操作失誤，不慎將水管旁的地暖管砸壞，導致地暖無法使用。

經過多次協商，雙方未能達成一致意見。購房者將天津弘創置業告上法庭。最終，法院判決開發商賠償董某地暖管維修費用1000元。