新世界·四季山水實景圖。畢思懿/攝

僅靠“靠近天河”賣點，已難以形成足夠吸引力。

畢思懿/發自廣州

自去年以來，廣州黃埔樓市的關注重心逐步回歸老黃埔板塊，多個“熟面孔”項目持續占據熱銷榜，而其他板塊幾乎淪為“小透明”。

進入三季度，沉寂已久的黃陂迎來新盤入市——新世界·四季山水。該項目由深圳新世界集團開發，集團早期依托上梅林舊村改造，先后在深圳打造了多個住宅項目，四季山水則是其首次進軍廣州的住宅項目。

作為華僑村舊改項目，四季山水規劃體量不大，融資區共5棟29-32層住宅，總計673套房源，容積率僅3.28，主打92~141平方米三至五房戶型，使用率達114%~118%，是目前黃陂板塊內唯一的新規住宅產品，全南向設計，高層視野可遠眺牛頭山、天鹿湖等城市綠肺。

盡管市場傳聞項目于6月開放，但至今未見實質動靜。近日中房君實地探訪發現，項目地理位置優越，從地鐵6號線黃陂站C出口出站即達，堪稱“地鐵上蓋物業”。目前銷售中心仍在裝修中，住宅主體結構已接近封頂。

新世界·四季山水位于地鐵6號線黃陂站上蓋。畢思懿/攝

據開發商官網的介紹，新世界·四季山水以新規規劃，迭新科學城片區居住體驗，匠心打造生態奢居標桿。

一直以來，黃陂樓盤都強調“比科學城更近天河、比老黃埔更宜居”的產品邏輯。但市場是否會為黃陂的“生態奢居”理念買單？

黃陂板塊處境尷尬

要回答這個問題，不妨從板塊的另一項目振業天成說起。

振業天成曾是2021年的黃埔“地王”，樓面價高達2.7萬元/平方米。項目于2022年9月首開，主推約104~168平方米改善型產品，開盤價4.7萬~5.3萬元/平方米。

盡管價格隨著市場回調有所下降，但受限于高地價和較大的起步戶型，總價門檻依然較高。如今，104平方米的四房特價單位售價約380萬元。因此，即便上市已近三年，陽光家緣數據顯示，項目累計銷售298套，整體去化率不足50%，其中168平方米的大戶型去化情況更為低迷。

為何黃陂在改善型市場并不占優？

黃陂雖屬黃埔區，但地理位置處于一個較為尷尬的“夾縫”中——東不鄰近科學城，西也不連接老黃埔，地理上更接近天河，卻缺乏產業導入，導致“內生購買力”薄弱。

從供需角度分析，黃陂的主要客群集中在兩類人群：一是預算有限但希望盡量靠近天河的購房者；二是在科學城、天河智慧城工作，傾向于選擇低密度、自然環境較好的剛改群體。

從城市配套來看，黃陂目前仍顯單薄。除個別在建項目及社區底商外，區域內尚無大型商業體落地，生活便利度有限。教育方面，雖有黃埔軍校中小學等資源，但并非所有樓盤皆可對口。例如四季山水，其對口學校尚未明確，這對于注重教育資源的家庭型買家來說，是一大不確定因素。

事實上，黃陂也曾搭上樓市紅利的快車。2020年入市的融創翔龍廣府壹號，高峰期售價一度突破5萬元/平方米。但隨著市場變化，多個項目價格已回落至“3”字頭。

例如，中鐵建信達花語天宸主推97~168平方米四房，特價單位約3.2萬元/平方米，總價剛過300萬元。銷量主力保利翔龍天匯尾貨價格更優，84平方米小三房總價不到300萬元，100平方米左右三房320萬~350萬元。

二手房方面，與四季山水一路之隔的雅居樂富春山居，作為片區內較為知名的改善型小區，成交價也僅3萬~3.5萬元/平方米。

一路之隔是雅居樂富春山居、保利翔龍天匯。畢思懿/攝

雖然四季山水尚未公布具體售價，但有業內人士分析，憑借臨近地鐵、新規產品的優勢，若價格控制在3.5萬元/平方米以下，將具有一定競爭力；但如果定價接近4萬元/平方米，其競爭力則可能遜于周邊板塊。

老黃埔占據市場流量

目前，黃陂板塊面臨左右夾擊的局面。

一方面是科學城核心區。以大壯名城為例，三條地鐵線路交匯，曾創下7萬元/平方米的天花板價格，但目前二期特價房已降至4萬元/平方米。

另一方面是天河樓盤的降維打擊。臨近的天河智慧城板塊，如能建天河麓譽府售價降至“3”字頭，最小戶型僅80平方米，門檻較低。位置更好、配套更完善的珠江天河都薈售價也僅4萬元/平方米出頭。

更大的競爭則來自老黃埔。

一位黃埔樓盤操盤手透露，2024年以來，老黃埔新盤如雨后春筍涌現，目前在售項目超過10個，多個舊改項目將啟動，市場競爭異常激烈。開發商紛紛推出“工抵房”“內部房源”“一口價房源”，價格普遍跌入“3”字頭，地段稍差的甚至降至“2”字頭。只要價格合理，這些項目對購房者的吸引力很強，去化表現普遍理想。

根據克而瑞數據，2025年上半年黃埔區成交金額前五名樓盤全部位于老黃埔，依次為中建玖合未來方洲、萬科黃埔新城、保利招商華發中央公館、中建海絲城和富頤都薈，成交金額分別為16.26億元、13.94億元、10.71億元、8.63億元及8.61億元。

在此市場背景下，黃陂板塊想要突圍難度不小。隨著購房者選擇增多，市場關注重點逐漸從增值預期轉向產品力、教育資源及配套成熟度，僅靠“靠近天河”賣點，已難以形成足夠吸引力。

“老黃埔新盤多采取大盤思維，配套學校、商業、公園等業態豐富完善，且舊改項目集中，量變帶來質變，未來城市面貌將大幅提升。”上述黃埔樓盤操盤手說道。

多位業內人士分析，短期來看，價格是四季山水打開市場的關鍵，只有合理定價，產品力才能轉化為購買力；中長期則取決于黃陂板塊配套兌現進度和市場認知的重塑。