胡志明市建設廳最近向市人委會提交了一份報告，內容涉及評估第18號《決議》的執行情況及2024年《土地法》中有關住房發展和房地產市場政策的落實情況。

地價上漲

根據市建設廳的評估，盡管房地產市場在合并前的胡志明市、巴地-頭頓省以及平陽省的發展速度較快，但仍然存在不穩定和不透明的問題，隱藏著諸多風險。2024年《土地法》取消了2013年《土地法》中對住房及房地產市場發展的限制規定，有望解決土地定價、土地分配、租賃、用途變更以及住房項目土地使用權證書簽發等行政手續中的瓶頸和阻礙，從而促進本市住房與房地產市場的進一步發展。

市建設廳還列出了在實施2024年《土地法》過程中需要解決的挑戰和問題。具體來說，目前的土地法律與住房、房地產經營及相關法規之間仍存在不一致，例如：如何確定土地使用權拍賣的適用場合、涉及土地使用的項目招標機制以及土地相關財政義務的計算方式等。此外，地價的上漲直接影響到住房價格和房地產市場。建設廳指出，取消地價框架并改為按照市場原則確定地價，可能會提高項目的初始成本，進而影響住房售價，推高整體房地產市場價格，給購房者帶來困難，特別是在普通住宅和社會住房領域。

此外，市場價格的確定不僅要求國家機關具備強大的能力，還需要各相關方達成一致意見。若缺乏足夠且精準的數據基礎，定價過程可能被濫用或缺乏透明度，引發糾紛。由于各地市價存在差異，可能導致部分地方為了增加財政預算收入而抬高土地定價，或者價格受到市場投機因素的干擾。此外，房地產企業在推動住房項目時難以獲得土地資源，特別是商業住房項目（不包括都市區或整體住宅區項目）。企業需要與民眾協商土地使用權的轉讓、租賃或以土地使用權出資入股。雖然這一舉措旨在保障民眾權益，卻顯著增加了投資企業在土地整合方面的難度和風險，尤其是在人口密集、場地清理成本高、容易產生糾紛的區域。

雖然2024年《土地法》優先收回土地以促進“服務國家和社群利益的社會經濟發展”，但同時嚴格限制了針對獨立商業住房項目的土地收回權限。這可能導致都市住房發展面臨阻礙，而住房作為民眾的基本需求，在經濟發展中具有重要作用。市建設廳指出，本市目前面臨社會住房發展場地短缺的困境。盡管2024年《土地法》為社會住房發展設立了優惠政策，但確定社會住房用地仍是一項重大挑戰。按照法律規定，商業住房項目必須劃出部分用地用于建設社會住房，或以相應金額繳納。然而，在實際計算和執行過程中可能遇到困難，尤其是在某些項目或區域不適合興建社會住房的情況下。此外，盡管已有針對社會住房開發投資商的優惠政策，但相較于商業住房項目仍缺乏吸引力，導致投資者動力不足。

傾聽企業與民眾意見，及時調整政策

為了解決上述困難和問題，市建設廳建議本市在制定和頒布法律實施細則的過程中，應與各部門密切合作。同時，應建立嚴格的監督機制，積極傾聽企業和民眾的意見和建議，及時提出調整方案，確保法律及相關法令得以有效、透明地實施，推動房地產市場的可持續發展，并保障轄區內民眾與企業的合法權益。根據上述評估結果，市建設廳建議市人委會指示資源與環境廳匯總在落實2024年《土地法》過程中存在的問題和阻礙，并予以解決。同時，資源與環境廳須繼續向市委和市人委會提供建議，修訂和補充第18號《決議》的相關內容，為2024年《土地法》的修訂提供依據，使其更契合本市的實際情況。

來源：西貢解放日報