2024年4月，山東某市的蔡先生家房門前突然被貼了一紙《催告書(shū)》。61歲的蔡先生捏著這份文件反復(fù)確認(rèn)：“5日內(nèi)辦理拆遷簽約，交回宅基地使用權(quán)。”末尾警告：“逾期不交將申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行?！?/strong>

住了近30年的房子，突然被要求“交還土地”。更讓他難以接受的是，社區(qū)居民委員會(huì)在5月7日直接下達(dá)了《收回宅基地使用權(quán)決定書(shū)》——這份文件將決定他房子的命運(yùn)。

30年多的宅基地突然要被居委會(huì)“收回”

1996年10月，蔡先生拿到蓋著紅章的《村民建房審批表》，在村里建起了房屋。他清晰記得當(dāng)時(shí)每平方米支付60元建房款，共6120元。這張泛黃的收款收據(jù)，至今還保留在蔡先生家中。

2023年，舊村改造項(xiàng)目啟動(dòng)。社區(qū)居委會(huì)提出兩種補(bǔ)償方案：置換172.8平方米安置房，或領(lǐng)取193萬(wàn)元貨幣補(bǔ)償?？粗苓叿?jī)r(jià)已水漲船高，蔡先生認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法保障原有生活水平，始終未簽協(xié)議。

僵持中，居委會(huì)突然轉(zhuǎn)變策略。2024年4月，一份依據(jù)《土地管理法》第六十六條作出的《收回宅基地使用權(quán)決定書(shū)》送達(dá)，認(rèn)定其房屋所在是“集體土地”，要求五日內(nèi)搬離。

“住了半輩子的家，突然就不是自己的了？”蔡先生委托盛廷律師時(shí)，語(yǔ)氣里滿是困惑。蔡先生的訴求很簡(jiǎn)單，就是保住自己的房屋，不讓自己付諸半生心血的房子不明不白的就被“收回”了。

為此，盛廷律師團(tuán)隊(duì)緊急介入該案，并指派#鐘常鳴律師、#楊陽(yáng)律師 和#張琳律師 主要承辦。

居委會(huì)可以隨意收回宅基地?

舊村改造本無(wú)可厚非，但社區(qū)居委會(huì)引用的《土地管理法》第66條的規(guī)定，卻存在著“以收回代征收”的嫌疑，即居委會(huì)通過(guò)收回土地使用權(quán)程序，企圖規(guī)避法定的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

土地管理法

第六十六條

有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)：（一）為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的；（二）不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的；（三）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。依照前款第（一）項(xiàng)規(guī)定收回農(nóng)村集體土地所有的土地的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。收回集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)，依照雙方簽訂的書(shū)面合同辦理，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

這就說(shuō)明，適用該條法律規(guī)定的前提是，該收回土地是農(nóng)民集體所有的土地。但蔡先生的土地早在2000年就不再是集體土地了。

律師經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2000年山東省政府曾經(jīng)作出《農(nóng)轉(zhuǎn)非批復(fù)》，同意將蔡先生所在村的農(nóng)戶戶口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，對(duì)相關(guān)集體土地進(jìn)行了登記造冊(cè)，并且由所在區(qū)、市土地管理部門代政府收歸國(guó)有，統(tǒng)一管理。

盛廷律師團(tuán)隊(duì)做出的代理意見(jiàn)

“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的政策意義在于：如果農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原集體土地自動(dòng)歸國(guó)家所有，就像戶口本，身份變了，土地性質(zhì)也隨之轉(zhuǎn)變。而土地變更成國(guó)有土地，收回主體應(yīng)當(dāng)是自然資源主管部門，而非社區(qū)居委會(huì)。社區(qū)居委會(huì)的這一做法，實(shí)屬越俎代庖。其根本目的就在于規(guī)避法定的征收補(bǔ)償程序。

成功撤銷收回土地使用權(quán)決定

想要保住蔡先生的土地，當(dāng)務(wù)之急是撤銷居委會(huì)作出的《收回土地使用權(quán)決定書(shū)》。根據(jù)行政訴訟法第七十條的規(guī)定，撤銷行政行為的情形可以是行政行為缺乏充分的事實(shí)依據(jù)、適用法律法規(guī)錯(cuò)誤等。

隨即，律師向法院提起訴訟，請(qǐng)求撤銷該《收回土地使用權(quán)決定書(shū)》。

2024年9月，某鐵路運(yùn)輸法院庭審現(xiàn)場(chǎng)火藥味十足。居委會(huì)堅(jiān)稱土地仍是集體性質(zhì)：“居民仍持有集體土地證，社區(qū)從未收到征收補(bǔ)償款！”

律師則當(dāng)庭出市自然資源和規(guī)劃局的答復(fù)：該地塊為“農(nóng)轉(zhuǎn)非國(guó)有土地，無(wú)需辦理土地征收”。并援引1999年版《土地管理法實(shí)施條例》第二條第五項(xiàng)：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原集體土地屬國(guó)家所有。”

居委會(huì)的辯解也被律師質(zhì)疑：“2000年批復(fù)已啟動(dòng)土地國(guó)有化程序，而你們依據(jù)集體土地收回條款，法律基礎(chǔ)何在？”

2024年12月，一審判決落下法槌：居委會(huì)提交的證據(jù)“不足以證明相關(guān)土地仍屬農(nóng)民集體所有”，收回決定“主要證據(jù)不足，依法應(yīng)予撤銷”。

居委會(huì)上訴后，2025年4月3日某鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院終審維持原判。

判決書(shū)明確寫(xiě)道：“農(nóng)轉(zhuǎn)非程序已啟動(dòng)，不再適用集體土地收回條款。”

律師的介入，終于幫助蔡先生保住了房屋。

公共利益不能侵犯公民權(quán)利

楊陽(yáng)律師解讀判決時(shí)表示，1999年《土地管理法實(shí)施條例》已規(guī)定集體成員全部轉(zhuǎn)非后土地歸國(guó)有，2000年省政府批復(fù)正是執(zhí)行該條例?！熬游瘯?huì)錯(cuò)把‘未完成補(bǔ)償’等同于‘未轉(zhuǎn)變性質(zhì)’，這是根本法律誤判。”

“程序正義不是技術(shù)問(wèn)題，是安居底線?！睆埩章蓭熢趧僭V后感慨。當(dāng)居委會(huì)試圖用簡(jiǎn)化程序繞過(guò)征收補(bǔ)償時(shí)，法院用判決重申了常識(shí)：即便為了公共利益，也不能剝奪公民的法定程序保障。

如今，蔡先生家門口的“封條”已被法院勝訴判決撕去，但真正的較量并未結(jié)束，但至少此刻，蔡先生守住了最重要的陣地——法院的判決也重新確認(rèn)了他的土地的身份。

下一輪談判將會(huì)圍繞著新的標(biāo)準(zhǔn)展開(kāi)，盛廷律師也將持續(xù)關(guān)注蔡先生的情況，隨時(shí)準(zhǔn)備啟動(dòng)法律程序，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益。

——楊陽(yáng)律師