胡志明市建設(shè)廳最近向市人委會(huì)提交了一份報(bào)告，內(nèi)容涉及評(píng)估第18號(hào)《決議》的執(zhí)行情況及2024年《土地法》中有關(guān)住房發(fā)展和房地產(chǎn)市場政策的落實(shí)情況。

地價(jià)上漲

根據(jù)市建設(shè)廳的評(píng)估，盡管房地產(chǎn)市場在合并前的胡志明市、巴地-頭頓省以及平陽省的發(fā)展速度較快，但仍然存在不穩(wěn)定和不透明的問題，隱藏著諸多風(fēng)險(xiǎn)。2024年《土地法》取消了2013年《土地法》中對住房及房地產(chǎn)市場發(fā)展的限制規(guī)定，有望解決土地定價(jià)、土地分配、租賃、用途變更以及住房項(xiàng)目土地使用權(quán)證書簽發(fā)等行政手續(xù)中的瓶頸和阻礙，從而促進(jìn)本市住房與房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。

市建設(shè)廳還列出了在實(shí)施2024年《土地法》過程中需要解決的挑戰(zhàn)和問題。具體來說，目前的土地法律與住房、房地產(chǎn)經(jīng)營及相關(guān)法規(guī)之間仍存在不一致，例如：如何確定土地使用權(quán)拍賣的適用場合、涉及土地使用的項(xiàng)目招標(biāo)機(jī)制以及土地相關(guān)財(cái)政義務(wù)的計(jì)算方式等。此外，地價(jià)的上漲直接影響到住房價(jià)格和房地產(chǎn)市場。建設(shè)廳指出，取消地價(jià)框架并改為按照市場原則確定地價(jià)，可能會(huì)提高項(xiàng)目的初始成本，進(jìn)而影響住房售價(jià)，推高整體房地產(chǎn)市場價(jià)格，給購房者帶來困難，特別是在普通住宅和社會(huì)住房領(lǐng)域。

此外，市場價(jià)格的確定不僅要求國家機(jī)關(guān)具備強(qiáng)大的能力，還需要各相關(guān)方達(dá)成一致意見。若缺乏足夠且精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，定價(jià)過程可能被濫用或缺乏透明度，引發(fā)糾紛。由于各地市價(jià)存在差異，可能導(dǎo)致部分地方為了增加財(cái)政預(yù)算收入而抬高土地定價(jià)，或者價(jià)格受到市場投機(jī)因素的干擾。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在推動(dòng)住房項(xiàng)目時(shí)難以獲得土地資源，特別是商業(yè)住房項(xiàng)目（不包括都市區(qū)或整體住宅區(qū)項(xiàng)目）。企業(yè)需要與民眾協(xié)商土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃或以土地使用權(quán)出資入股。雖然這一舉措旨在保障民眾權(quán)益，卻顯著增加了投資企業(yè)在土地整合方面的難度和風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在人口密集、場地清理成本高、容易產(chǎn)生糾紛的區(qū)域。

雖然2024年《土地法》優(yōu)先收回土地以促進(jìn)“服務(wù)國家和社群利益的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”，但同時(shí)嚴(yán)格限制了針對獨(dú)立商業(yè)住房項(xiàng)目的土地收回權(quán)限。這可能導(dǎo)致都市住房發(fā)展面臨阻礙，而住房作為民眾的基本需求，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要作用。市建設(shè)廳指出，本市目前面臨社會(huì)住房發(fā)展場地短缺的困境。盡管2024年《土地法》為社會(huì)住房發(fā)展設(shè)立了優(yōu)惠政策，但確定社會(huì)住房用地仍是一項(xiàng)重大挑戰(zhàn)。按照法律規(guī)定，商業(yè)住房項(xiàng)目必須劃出部分用地用于建設(shè)社會(huì)住房，或以相應(yīng)金額繳納。然而，在實(shí)際計(jì)算和執(zhí)行過程中可能遇到困難，尤其是在某些項(xiàng)目或區(qū)域不適合興建社會(huì)住房的情況下。此外，盡管已有針對社會(huì)住房開發(fā)投資商的優(yōu)惠政策，但相較于商業(yè)住房項(xiàng)目仍缺乏吸引力，導(dǎo)致投資者動(dòng)力不足。

傾聽企業(yè)與民眾意見，及時(shí)調(diào)整政策

為了解決上述困難和問題，市建設(shè)廳建議本市在制定和頒布法律實(shí)施細(xì)則的過程中，應(yīng)與各部門密切合作。同時(shí)，應(yīng)建立嚴(yán)格的監(jiān)督機(jī)制，積極傾聽企業(yè)和民眾的意見和建議，及時(shí)提出調(diào)整方案，確保法律及相關(guān)法令得以有效、透明地實(shí)施，推動(dòng)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，并保障轄區(qū)內(nèi)民眾與企業(yè)的合法權(quán)益。根據(jù)上述評(píng)估結(jié)果，市建設(shè)廳建議市人委會(huì)指示資源與環(huán)境廳匯總在落實(shí)2024年《土地法》過程中存在的問題和阻礙，并予以解決。同時(shí)，資源與環(huán)境廳須繼續(xù)向市委和市人委會(huì)提供建議，修訂和補(bǔ)充第18號(hào)《決議》的相關(guān)內(nèi)容，為2024年《土地法》的修訂提供依據(jù)，使其更契合本市的實(shí)際情況。

來源：西貢解放日報(bào)