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在商品房買賣中，抵押房屋的交易風險一直是購房者關注的重點。北京一起案件中，購房者全款購買已抵押的商品房并收房，卻因抵押權未滌除無法辦理過戶，法院最終判決開發商及抵押權人協助辦理抵押滌除和過戶手續，有力保障了購房者的合法權益。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：陳宇

被告：恒泰公司（開發商）、信達公司（原抵押權人）、東方公司（債權受讓方）

（二）爭議焦點

陳宇與恒泰公司簽訂的《北京市商品房預售合同》是否合法有效？

信達公司、東方公司是否應當協助滌除案涉房屋的抵押權？

恒泰公司是否有義務協助陳宇辦理房屋過戶手續？

（三）事件經過

2017 年 10 月，恒泰公司與信達公司簽訂協議，將其開發的一號房屋所在項目土地使用權及在建工程抵押給信達公司，融資 5.993 億元并辦理抵押登記。2020 年 6 月，雙方補充協議將包括一號房屋在內的 98 套房屋追加抵押，辦理了抵押登記。

2021 年 8 月 3 日，陳宇與恒泰公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買一號房屋（預測建筑面積 98.64 平方米），總價款 409.36 萬元，合同明確載明房屋存在在建工程及土地使用權抵押，抵押權人為信達公司。合同附件顯示信達公司已出具《抵押權人同意抵押房屋銷售的聲明》，同意抵押范圍內房屋預售。

陳宇于 2020 年 12 月至 2021 年 8 月期間分四次支付全款 410.71 萬元（含面積補差款），恒泰公司 2021 年 8 月 4 日交付一號房屋，陳宇繳納契稅 5.65 萬元及維修資金 1.99 萬元。但因房屋仍處于抵押狀態，無法辦理過戶手續。

2021 年 9 月，信達公司將對恒泰公司的債權及抵押權轉讓給東方公司，雙方刊登債權轉讓公告，但未辦理抵押權變更登記，信達公司仍為名義抵押權人。陳宇多次溝通過戶無果后起訴，要求滌除抵押并協助辦理過戶。

二、案件分析

（一）預售合同的效力認定

法院對合同效力的審查要點：

抵押披露與銷售同意：預售合同明確告知房屋抵押情況，且信達公司出具書面聲明同意銷售抵押范圍內房屋，恒泰公司的銷售行為不構成無權處分，符合《民法典》關于抵押財產轉讓的規定。

意思表示真實合法：陳宇與恒泰公司簽訂的合同系雙方真實意思表示，內容不違反法律強制性規定，且已辦理網簽備案，應認定為合法有效，雙方均應恪守履行。

（二）抵押權的滌除依據

法院對抵押滌除的裁判邏輯：

抵押權人同意的法律后果：根據《物權法》第一百九十一條（現行《民法典》第四百零六條），抵押權人同意轉讓抵押財產的，抵押權人對已轉讓抵押物喪失物上追及力，僅能對轉讓價款主張優先受償。信達公司已同意銷售，故無權再對一號房屋行使抵押權。

債權轉讓的權利限制：東方公司雖受讓債權及抵押權，但受讓權利不能超越原抵押權范圍。因原抵押權人已同意銷售，東方公司作為實際抵押權人亦喪失對案涉房屋的追及權，應配合滌除抵押。

善意取得的排除適用：盡管追加抵押時信達公司對部分房屋已銷售不知情，但陳宇購房時已盡到審慎注意義務，且無證據證明陳宇存在惡意，故抵押權不能對抗合法購房的消費者權益。

（三）過戶義務的履行主體

法院對過戶責任的分析：

開發商的主給付義務：恒泰公司作為預售合同相對方，收取全款并交付房屋后，負有辦理首次登記及協助過戶的法定義務，未履行義務構成違約，應承擔協助過戶責任。

抵押權人的協助義務：信達公司（名義抵押權人）和東方公司（實際抵押權人）雖非合同當事人，但基于抵押權同意銷售的聲明及債權轉讓的從權利屬性，負有配合辦理抵押注銷登記的附隨義務。

三、裁判結果

法院判決：

恒泰公司于判決生效后七日內協助陳宇辦理某市某區某路一號房屋的權屬轉移登記手續，將房屋轉移登記至陳宇名下；

恒泰公司、信達公司、東方公司于判決生效后七日內協助陳宇辦理上述一號房屋的抵押權及對應土地使用權抵押的注銷登記手續。

四、案件啟示

（一）購房者的風險防范指南

審慎核查房屋狀態：購房前務必通過不動產登記部門查詢房屋抵押、查封狀態，仔細閱讀預售合同中抵押條款，要求開發商提供抵押權人同意銷售的書面證明。本案中陳宇雖購買抵押房，但因合同明確披露且有同意銷售聲明，為維權奠定基礎。

留存付款及收房證據：全款支付時需保留完整轉賬記錄、發票，收房時簽署書面交接文件，這些證據是證明已履行合同義務的關鍵，本案中陳宇的付款憑證成為法院認定全款支付的核心依據。

（二）開發商的合規經營要點

規范抵押房屋銷售流程：銷售抵押房屋必須取得抵押權人書面同意，并在合同中明確披露抵押信息，避免因隱瞞抵押情況導致合同無效。恒泰公司雖履行了披露義務，但未及時滌除抵押仍需承擔違約責任。

及時辦理抵押滌除：收到購房款后應按約定向抵押權人清償債務或提存，及時辦理抵押注銷登記，為購房者過戶掃清障礙，避免因資金挪用導致抵押無法滌除。

（三）抵押權人的權利行使邊界

強化銷售監管措施：同意抵押房屋銷售后，應建立購房款監管機制，確保銷售款優先用于清償債務，避免因開發商挪用資金導致債權落空。信達公司未有效監管資金，最終喪失對房屋的抵押權。

配合辦理權屬變更：債權轉讓時應及時辦理抵押權變更登記，對已同意銷售的房屋，在購房人履行付款義務后應配合滌除抵押，避免因登記問題承擔協助義務。

本案判決平衡了購房者生存權與抵押權人利益，明確了抵押權人同意銷售后不得再主張房屋優先受償的裁判規則，為抵押房屋的順利交易提供了司法保障。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）