7月19日，澎湃新聞獲悉，近日，中信信托向投資人發(fā)送了一份《關(guān)于召開(kāi)中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃2025 年第一次受益人大會(huì)的通知》（下稱“通知”），這份通知提及，廣東省深圳市計(jì)劃以68億元的總價(jià)收儲(chǔ)世茂集團(tuán)（00813.HK）旗下“深港綜合體項(xiàng)目”12宗地塊。

這一收儲(chǔ)價(jià)格相較世茂集團(tuán)176.25億元的競(jìng)買(mǎi)價(jià)格打了不足四折。

與此同時(shí)，世茂方面則尋求另一種退出思路。澎湃新聞獲取的文件顯示，自2024年8月開(kāi)始，深港綜合體實(shí)施主體向深圳市鹽田區(qū)人民法院提起行政訴訟，指其2017年12月以239.43億元獲取的深港綜合體項(xiàng)目的全部土地出讓合同無(wú)效，并要求被告支付超120億元的利息和賠償款。

深港綜合體項(xiàng)目因欲建“中國(guó)第一高樓”深港國(guó)際中心為外界所知，此后，其建筑高度由最初的700米降至668米、600米，始終是“深圳第一高樓”候選。

據(jù)悉，深港綜合體所涉14宗地塊，僅兩宗開(kāi)發(fā)建設(shè)并進(jìn)行銷售。剩余12宗地中的11宗抵債給“中信信托深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃”。 截至目前，抵債資產(chǎn)尚未進(jìn)行過(guò)戶。

深港國(guó)際中心效果圖 來(lái)源：世茂股份

不足四折價(jià)格收儲(chǔ)

通知顯示，7月29日9時(shí)至7月31日17時(shí)，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃”的受托人計(jì)劃召開(kāi)受益人大會(huì)，會(huì)議議程為就政府土地收儲(chǔ)和抵債資產(chǎn)過(guò)戶等事項(xiàng)進(jìn)行投票表決。

中信信托在開(kāi)會(huì)通知中稱，現(xiàn)深圳市龍崗區(qū)土地整備事務(wù)中心、龍崗區(qū)龍城街道辦事處因?qū)嵤┩恋卣麄漤?xiàng)目需要，擬收回包括本信托計(jì)劃抵債物在內(nèi)的全部前述12宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及12宗土地地上物，收儲(chǔ)價(jià)格為68億元。

此次政府收儲(chǔ)的土地，即世茂集團(tuán)在深圳獲取的深港大型綜合體項(xiàng)目。

2017年12月，世茂集團(tuán)旗下公司以239.43億元的底價(jià)競(jìng)得深圳市龍崗G01046-0095號(hào)地塊（深港綜合體項(xiàng)目），樓板價(jià)為17500元/平方米。

澎湃新聞獲取的出讓合同顯示，該宗地總用地面積為321945.68平方米，其中：建設(shè)用地面積196155.35平方米，綠地面積98185.72平方米，道路用地面積17319.81平方米，廣場(chǎng)用地面積10284.8平方米。

按照出讓合同，標(biāo)志性建筑深港國(guó)際中心的高度控制在600米左右(按航空限高的高限向民航部門(mén)申請(qǐng)，最終以民航部門(mén)審批的高度為準(zhǔn))。除此之外還包括國(guó)際演藝中心、超五星級(jí)酒店、國(guó)際學(xué)校、智能辦公、大型商業(yè)、餐飲、公寓等等。

在此后的各種版本中，這一地標(biāo)超高層的規(guī)劃高度最高達(dá)到了700米，一度被認(rèn)為將超越上海中心成為“中國(guó)第一高樓”。拿地后，世茂方面發(fā)布的信息也顯示，世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目中心主塔或?qū)⒊蔀橹袊?guó)地標(biāo)高樓，旨在打造深圳天際線的一個(gè)嶄新地標(biāo)。

據(jù)人民網(wǎng)2018年3月的報(bào)道，世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目是世茂集團(tuán)布局深圳的龍頭項(xiàng)目，占地面積32.19萬(wàn)平方米，計(jì)容面積約136萬(wàn)平方米，總投資額將達(dá)500億元。根據(jù)總體規(guī)劃，該項(xiàng)目將建設(shè)成集深港國(guó)際會(huì)議展覽中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心、深港國(guó)際演藝中心、國(guó)際化學(xué)校、超五星級(jí)酒店、智能辦公、大型商業(yè)、公寓等于一體的綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，并建造700米高度的超高層建筑，被各界譽(yù)為粵港合作的標(biāo)志項(xiàng)目、深圳城市新地標(biāo)。

據(jù)深圳市規(guī)劃和資源局網(wǎng)站2018年11月的信息，世茂獲取項(xiàng)目后委托機(jī)構(gòu)編制了《深圳龍崗世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目詳細(xì)藍(lán)圖設(shè)計(jì)》。2019年1月，深圳市公布G01046-0095號(hào)宗地分宗事宜，該地塊被分成14宗分地塊。

“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃”發(fā)起于2019年，最早到期時(shí)間為2022年2月17日，最短期限為15個(gè)月，最長(zhǎng)期限為24個(gè)月，年化利率在6.8%至7.9%之間，融資被用于深港國(guó)際中心項(xiàng)目的建設(shè)。

項(xiàng)目進(jìn)展并不一帆風(fēng)順。2022年2月，世茂方面資金鏈斷裂，項(xiàng)目也同步陷入停工。據(jù)了解，14宗地塊中，兩宗地塊已經(jīng)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)和銷售，分別是10號(hào)地塊（G01046-0098）和11號(hào)地塊（G01046-0294）。兩宗地塊總用地面積為69656.55平方米，建筑面積32.36萬(wàn)平方米，規(guī)劃為商業(yè)性質(zhì)，規(guī)劃建設(shè)商務(wù)公寓29.7萬(wàn)平方米。據(jù)2019年4月簽署的補(bǔ)充文件，G01046-0098號(hào)地塊和G01046-0294地塊的地價(jià)款合計(jì)63.1842億元。這意味著剩余12宗土地價(jià)格約為176.25億元，以此計(jì)算，收儲(chǔ)價(jià)格約為當(dāng)初地價(jià)的不足四成。

信托計(jì)劃出現(xiàn)逾期后，中信信托持續(xù)通過(guò)債務(wù)重組、司法拍賣(mài)、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓等多種方式推進(jìn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解，均未能得以實(shí)施。

至2024年，中信信托以資抵債的申請(qǐng)獲批，最終深港綜合體項(xiàng)目涉及的11宗土地抵債給上述信托計(jì)劃，但一直未過(guò)戶。

中信信托表示，對(duì)于收儲(chǔ)事宜，鑒于當(dāng)前深圳市商業(yè)辦公市場(chǎng)持續(xù)下行的行情、及12宗土地現(xiàn)有規(guī)劃條件轉(zhuǎn)讓的局限性，受托人認(rèn)為由政府收回12宗土地是目前項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解的相對(duì)較優(yōu)的方案。

收儲(chǔ)款項(xiàng)將分期支付。根據(jù)擬簽署的補(bǔ)償框架協(xié)議約定：自12宗土地新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證注銷后2個(gè)月內(nèi)，簽訂正式補(bǔ)償協(xié)議，補(bǔ)償款將于自簽署正式補(bǔ)償協(xié)議后2個(gè)月內(nèi)支付15%，簽署正式補(bǔ)償協(xié)議后半年內(nèi)再支付35%，不晚于2027年1月31日前付清全部補(bǔ)償款。

世茂集團(tuán)：出讓合同無(wú)效，要求政府返還土地出讓金并賠償

世茂集團(tuán)顯然并不愿意接受如此低的收儲(chǔ)價(jià)格，在一封面向投資人的公開(kāi)信中，世茂指出，公司正在尋求其他退出路徑。

世茂集團(tuán)稱，龍崗項(xiàng)目土地出讓中，出讓人自始未取得600米建設(shè)高度規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，至今也無(wú)法明確主塔的建筑高度，導(dǎo)致項(xiàng)目在獲得民航批復(fù) 700米高度以后仍無(wú)法取得有效的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，也無(wú)法推動(dòng)后續(xù)開(kāi)發(fā)進(jìn)程。對(duì)此，世茂已對(duì)土地出讓行為、土地出讓合同存在的問(wèn)題向深圳市鹽田區(qū)法院提起行政訴訟，主張確認(rèn)土地出讓合同無(wú)效及行政賠償所有損失。

澎湃新聞拿到的文件顯示，2024年8月，作為深港綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體的深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司（以下稱“深圳世茂新里程”）向廣東省深圳市鹽田區(qū)人民法院提起行政訴訟，被告為深圳市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局，意在確認(rèn)深港綜合體項(xiàng)目涉及的土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效，并要求被告支付1000萬(wàn)元賠償金。

該案于2025年01月02日由深圳市鹽田區(qū)人民法院已于立案，案號(hào)為(2025)粵0308行初16號(hào)；此后的2025年3月25日、2025年4月7日進(jìn)行了兩次庭審。

2025年4月14日深圳世茂新里程向鹽田區(qū)人民法院申請(qǐng)變更訴訟請(qǐng)求，并申請(qǐng)追加深圳市龍崗區(qū)人民政府、深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市人民政府作為被告，請(qǐng)求判令龍崗規(guī)自局返還土地出讓金239.43億元及利息，以及各被告支付損失賠償金等。

世茂方主張的款項(xiàng)至少362.79億元：除了出讓金，還包括73.9億元的利息以及49.47億元的賠償金，后兩項(xiàng)合計(jì)為123.36億元。

世茂稱，2019年1月9日，原告按照合同約定取得民航局正式批復(fù)確定案涉地塊航空限高為700米，原告隨即按照合同約定制作詳細(xì)藍(lán)圖并報(bào)龍崗區(qū)規(guī)劃和自然資源管理局審核；龍崗區(qū)規(guī)劃和自然資源管理局對(duì)詳細(xì)藍(lán)圖審核通過(guò)后卻拒絕在案涉土地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中明確建筑高度，從而導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)停滯。

深圳世茂新里程同時(shí)稱，根據(jù)《民法典》第157條，《土地出讓合同》確認(rèn)無(wú)效后，被告應(yīng)當(dāng)返還原告支付的土地出讓金，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。由于被告的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致《土地出讓合同》無(wú)效，被告還應(yīng)賠償原告因此遭受的全部損失。

不過(guò)，退地似乎并不是世茂集團(tuán)的唯一選擇。澎湃新聞注意到，在其向投資人的函件中，世茂提及：建議中信信托、各投資人與世茂攜手努力，建立有效溝通渠道，共同與政府協(xié)商因項(xiàng)目建筑高度等規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題的解決方案，或退地退款或項(xiàng)目調(diào)規(guī)改性后進(jìn)行開(kāi)發(fā)等，最大化保障各方利益。