上半年已過，國產公募REITs接連公布第二季度業績，結果卻是冰火兩重天。

截至上半年末，滬深兩市上市的公募REITs達到的68只，總市值突破2000億元，數量上位居亞洲第一。

Wind數據顯示，截至7月4日收盤，今年1月1日之前上市的58只REITs中，57只今年以來取得正收益。2025年上半年中證REITs全收益指數呈現單邊上漲的局面，累計上漲幅度達到14.21%。漲幅前三的板塊分別為消費基礎設施、倉儲物流與保障性租賃住房，漲幅分別為38.7%、22.5%和21.2%。

從業績層面，據睿思網梳理的42家上市REITs，二季度累計實現營業收入超31億元，其中有9只單季收入超億元；42家公募REITs累計凈利潤約4.6億元，其中14只單季利潤超千萬，不過有5家在二季度錄得了凈虧損。另外，42家REITs的平均年化現金流分派率為4.84%。

從不同項目資產類型來看，消費、交通、能源類表現最為亮眼。

其中，平安寧波交投REIT二季度營收和凈利潤表現依舊強勁，營收和凈利分別為5.3億元和1.13億元，其年化現金流分派率也高達14.39%，遙遙領先其他REIT產品。

去年12月26日，平安寧波交投REIT首發上市，成為全國首單以跨海大橋作為入池資產的REIT項目。數據顯示，杭州灣跨海大橋全長36公里，每1.5秒就有一輛車駛過，一類客車80元/車次，六類貨車320元/車次。

今年一季度，平安寧波交投REIT實現收入5.17億元，凈利潤1.08億元，可供分派現金流3.78億元。該業績在全市場68只REITs產品中排名居前。

而在一季度營收緊隨平安寧波交投REIT的國泰君安濟南能源供熱REIT，二季度遭遇業績滑鐵盧，不僅營收在42只REITs中業績墊底，僅有8萬元，凈利潤更是虧損超千萬。

供熱REIT遇“夏季寒潮”

國泰君安濟南能源供熱REIT在業績報告中解釋稱，因為本報告期為非供暖季，采暖費收入確認在供暖季。采暖費收入季節周期特點明顯，項目公司收入與成本并非在一年內平均發生，投資者不能按照本期占全年的時長比例來簡單判斷本基金全年的現金流分派率。

國泰君安濟南能源供熱REIT的底層資產為山東省濟南市供熱長輸管網項目，包括232段長輸管網資產所有權及其對應的經營權利，基礎設施項目自2014年12月開始運營，已運營約10.5年。

公告稱，報告期內基礎設施項目經營狀況良好，不涉及周邊新增競爭性項目，不涉及重大變化和經營策略調整以及對基金份額持有人權益的影響。

截至二季度末，基礎設施項目對應的供熱面積為39,703,094.47平方米，收費面積為27,654,311.88平方米，收繳率為99.80%，共計用戶數403,677戶，停熱率為30.35%，基礎設施項目的運營收入為項目公司自終端用戶收取的采暖費收入，本報告期為非供暖季，采暖費收入確認在供暖季。

今年2月17日，國泰君安濟南能源供熱REIT在上交所正式上市，開盤以30%的漲幅封住漲停。該基金在發行時市場反響就十分熱烈，創下近兩年網下詢價認購倍數新高，公眾認購募集規模約912.68億元，為初始份額813倍，創發行時公募REITs認購倍數新高。

今年一季度（2025年01月13日-2025年03月31日），國泰君安濟南能源供熱REIT實現營收3.77億元，凈利潤7354.67萬元，年化現金流分派率高達15.85%。

隨著第二季度業績滑鐵盧，其在二級市場也略有降溫，連續三個交易日下跌，不過跌幅并不大。二季報顯示，其年化現金流分派率仍有6.3%，高于市場平均水平。

山東省是集中供熱大省，供熱節能市場需求較大，省內業務仍有較大開拓空間，近十年來，山東省城市供熱面積逐年增長。一般而言，濟南的供暖季由11月中旬至去年3月，這也意味著，國泰君安濟南能源供熱REIT業績也將受季節的影響。

相比之下，鵬華深圳能源REIT表現相對穩定，二季度收入為3.86億元，凈利潤達5343.13萬元，但經營活動產生的現金流量凈額為-2935.72萬元。2024年，項目營業收入15.6億元，是2024年收入最高的REIT產品，期內可供分配金額3.56億元，對應年化分派率為10.02%。

該基金以天然氣發電廠為底層資產，主要以液化天然氣為主要燃料，提供電力生產及相關服務并獲取電費收入，2022年7月，正式在深交所上市。2022年、2023年業績持續走強、持續創出項目投運以來歷史新高，2024年表現有所走弱。

高速公路業績強勢

回顧國內公募REITs第二季度運營表現，能源、交通基礎設施及高速公路等依舊表現亮眼，但也涌現了部分消費類產品。

在睿思網統計的42只REITs產品中，有6只高速公路類REIT位列二季度營收排名前十，分別為中金安徽交控REIT、平安廣州廣河REIT、工銀河北高速REIT、華夏南京交通高速公路REIT、招商高速公路REIT、華夏中國交建REIT，整體營收表現較一季度環比相差不大。其余則被交通、能源、倉儲物流和消費類基礎設施瓜分。展望三季度，暑期和節假日帶動的客車流量或將繼續推動運營表現增長。

據年報信息，2024年滬市REITs共進行64次分紅，實際分紅金額近60億元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34億元的實際分紅金額占據半壁江山，是名副其實的“現金牛”。

凈利潤方面，二季度大部分REIT實現盈利，其中平安寧波交投REIT單季凈利破億元，達到1.13億元，環比一季度繼續上漲；鵬華深圳能源REIT凈利超過5000萬元，另有12只產品凈利過千萬。

但其中，也有5只產品出現虧損。除上文提到的國泰君安濟南能源供熱REIT，華安張江產業園REIT、中金安徽交控REIT、中金湖北科投光谷REIT、華夏和達高科REIT均出現不同程度的虧損。其中，華安張江產業園REIT已連續多個季度出現虧損。

此外，營收排名居前的中金普洛斯REIT，凈利潤表現卻處于墊底。二季度，該基金實現營收1.07億元，凈利潤則僅有9.15萬元。本期現金流分派率1.14%，年化現金流分派率4.55%。

報告顯示，中金普洛斯REIT持有10個倉儲物流園，基礎設施項目整體經營平穩，截至2025年6月30日，時點平均出租率92.24%，考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積后出租率為92.27%，期末合同租金及物業管理服務費（不含稅）有效平均租金單價為33.88元/平方米/月，租金收繳率98.45%。

整體而言，公募REITs產品的市場表現與經濟周期密切相關，而對經濟周期相對敏感性較低的產品，在不斷變化的市場中依然能相對保證穩定現金流。