周二晚上，國務院總理李強日前簽署國務院令，公布《住房租賃條例》（完整文件附在文末）。

相關內容以及官方解讀，所有官媒都發了，相信大家也看到一些。

只是，恕我直言，很多人沒讀懂，沒看透。

那今天就來聊一聊，那些真正有深遠意義的信息，尤其是旁人不敢說的分析。

01

出租不想備案 還想逃稅？

以后難了！

首先，這是針對住房租賃最高規格的文件，意義不言而喻。

但卻不是所有租賃住房，都要執行。

第二條　城鎮國有土地上住房租賃活動及其監督管理，適用本條例。

規范只規范了國有土地上的住房，農村集體土地上建設的房屋不用執行，也就是說我們常說的小產權房以及很大一部分城中村房屋，都不在其列了。

第五條　國家鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業盤活改造老舊廠房、商業辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。

國家態度很明確了，鼓勵個人當房東，歡迎企業當房東。

說實話，我認為這是基于目前房地產市場，所做出的更符合現實的“下策”。

雖然，一二線城市核心區域的房子依然好賣，價值還有機會上揚，但大家要看到，全中國的一二線城市就沒幾個。

整體來看，主基調還是二手房賣不動，一手房降價賣，都面臨庫存過高的問題。

而且從近兩年數據來看，改善豪宅市場還行，剛需是完全指望不上了。

既然賣不出去，不如順水推舟。

個人業主賣不出二手房，那轉出租，業主在增加租金收入的同時，還能解決部分剛性住房需求。鼓勵企業出租房屋，也是這個道理。

至于新房，國家在收購了，還有舊改幫著消化。

說到底，一切為了救市，一切為了房地產。

第七條　用于出租的住房應當符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章和強制性標準，不得危及人身安全和健康。

廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨出租用于居住。

租賃住房單間租住人數上限和人均最低租住面積，應當符合設區的市級以上地方人民政府規定的標準。

簡單理解，樓齡太舊的、有安全隱患的房子不能再出租。用地下室、陽臺改建的單間，也不行。

人均最低租住面積也是有要求的，這個明顯就是打壓“隔斷房”和“房中房”。

不要覺得這個影響范圍很小，上海北京都有不少這種出租單位。

或許有房東質疑，這么久了，大家不都這樣出租收錢嗎，你不說我不說，誰知道呢？

真以為相關部門不知道你們的小心思啊，下面這條，看清楚了——

第八條　出租人和承租人應當使用實名簽訂住房租賃合同。

出租人應當按照規定，通過住房租賃管理服務平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產管理部門備案。房產管理部門應當提高住房租賃合同備案服務水平，不得就住房租賃合同備案收取任何費用。

出租人未辦理住房租賃合同備案的，承租人可以辦理備案。

第四十一條　住房租賃企業、住房租賃經紀機構有下列情形之一的，由縣級以上地方人民政府房產管理部門責令改正，給予警告；拒不改正的，處2萬元以上10萬元以下的罰款：

（四）未按照規定辦理住房租賃合同備案。

第一步，以后簽訂租賃合同必須到官方平臺上簽約，租賃合同全部統一一個格式范本。

如有中介或者經紀進行私下簽約，抓到罰款。

第二步，房產管理部門提供“服務”，租房也要變相“備案”聯網。而聯網后，可以做的事情就多了。

譬如落實學位，監測租金以及交易等等。

第三步，如果房東不想去備案，租客可以單方面去備案！！！

各位，這招高啊。

要知道，備案登記對于房東來說，代表著租金要交稅，能落袋的錢少了；但對于相對被動弱勢的租客來說，備案登記卻能最大程度保障自己合法權益。

以前，備案登記的決定權是在房東手里的，以后，決定權是房東租客都有。

假設一些比較極端的情況，只要租客愿意，不管房東同不同意，合同也能備案，房東也得交稅。

就算前期房東租客已經協商好了，都不去備案，但房東也很難保證租客能一直遵守這種違規行為。

萬一，在租賃過程中租客發現其他問題，譬如房子屬于違建、學位已被他人占用或者單純不爽等等。

租客可以自行去備案的，隨時拿捏房東。

按這規則執行，以后出租是很難逃稅了。

如此一來，租賃市場既能得到規范化的管理，國家又能收上來更多的稅金，一舉兩得。

02

租賃市場巨變

更規范 也更貴了

分析完條例，再看看租賃市場會發生哪些變化？

第一，非常便宜的出租房會慢慢消失。

這個應該很好理解，過去很便宜的房源，大部分都是不符合新條例的“群租房”。如果說，以前這種房子是處于灰色空間，那以后就是100%違規操作。

隨著時間推移，這類低價房源會慢慢退出市場。

租房門檻，要變高了。

當然了，往好的方向想，像是虛假房源、亂扣押金等租賃市場的亂象，也會得到遏制。

第二，租金可能也會漲價。

《住房租賃條例》執行以后，絕大部分房東都會面臨交稅，出租成本是增加的。

而這個成本，或多或少會通過租金，轉嫁給租客。

目前，廣州個人出租房屋的稅率，大致如下：

一套租金4000元的房子，房東大概要交171元，一年下來就是2061元。

各位，你們覺得廣州租金這個稅率高？

有人會說，房東可以和租客簽陰陽合同來避稅，譬如月租12000元的房子，合同上寫8000元。

說實話，這招在短期內是可行的，但走不遠。

《住房租賃條例》說了，設區的市級以上地方人民政府應當建立住房租金監測機制，定期公布租金水平信息。

這個租金水平，就相當于樓市的備案價，除了給租賃雙方做參考，還給相關部門提供一個標準。

如果合同上的租金價格，遠低于正常的市場水平，那顯然是有問題的。

房管部門，又不是傻子，除非他們不想管懶得理，否則這種陰陽合同一抓一個準。

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