海南，終于要封關了！

聽到這樣的特大消息，就有粉絲問：現在去海南投資買房來得及嗎？像?？?、三亞這樣的城市，未來長期的房價看漲嗎？

回顧過去 30 多年，海南的房地產曾經一波又一波吸引了很多投資客，每當有重大政策發布，就會掀起一股房地產投資熱潮。

但這次，我提醒各位老鐵一定要謹慎小心。

封關與樓市關系不大

首先聊聊封關這事。

2018 年 4 月，國家高層宣布要設立海南自由貿易港，這是時隔八年之后（2010年的大紅包是國際旅游島規劃），國家送給海南的又一個大紅包。

消息發布后，海南的樓市、投資以及股市里的相關概念股都迎來了一波大漲。

2020 年 6 月，國家宣布了海南自由貿易港建設總體方案，標志著海南國際自由貿易港的建設全面拉開序幕。

第三個重要節點，就是今年 7 月 23 號，國新辦發布會上宣布自 2025 年 12 月 18 日開始正式啟動封關。

“封關” ，并非指人和貨物不能進入海南了，主要是在關稅貿易方面，將實施更優惠的貨物零關稅政策。

比如，一線進口的零關稅商品比例從之前的 21% 提高至 74%，同時實施更加寬松的貿易管理措施、更便利的通行措施以及更高效精準的監管模式。

自貿區的利好已經趨淡

海南 “封關” 并不是閉關鎖國，而是要進一步擴大開放，尤其是在貿易和關稅方面。

但這對海南的樓市來說，是巨大利好嗎？

老楊的觀點是，還不能這么認為，只能說有部分間接利好。

各位老鐵必須知道，在中國設立自貿區并不是新鮮事。

早在 2013 年，上海就設立了第一個自由貿易區。

當時全國都認為利好非常大，從股市就能看出來，上海自貿區相關概念板塊的股票持續拉升，甚至有個別股票拉了十幾個漲停板。

各位可以觀察一下，這次 7 月 23 號宣布 “封關” 后，當天海南股票集體暴跌，有點像 “利好出盡” 的走勢，但第二天開始暴漲，部分概念股漲停，但第三天又出現大跌。

如此表現，也只能說這一消息對股票的利好相當弱勢，遠不及2013年。

要知道，12 年過去了，我們并沒有看到上海設立自貿區后，對上海的經濟、貿易、金融有本質改變，自貿區板塊的樓市也沒有大漲，像上海的外高橋、臨港，拉長時間線看，并沒有出現額外的漲幅。

上海的自貿區占地面積是 28 平方公里，海南是全島建立自貿港，面積大很多；而且海南的政策優惠程度也超過之前的其他自貿區。

但就內涵而言，海南的自由貿易港和全國其他地區的自貿區，沒有本質性的差異。

因此，各位千萬不要覺得 “封關” 之后，海南房價就會暴漲，就有投資價值了。

海南房價波動很大

關于海南樓市的長期走勢，我們看一張圖，老鐵們就會知道其中的一些奧妙了。

這是三亞和全國 70 城的房價環比漲幅（這月相比上個月的漲幅）：在零以上，說明房價短期上漲；在零以下，說明房價短期下跌。

2010 年第一季度三亞房價暴漲，2010 年 1 月份暴漲 18%（各位注意，這是房價指數，要乘以2、3，才能接近實際漲幅），基本上一個季度房價翻倍。

這主要是因為 2010 年初，國家給海南發了 “大紅包”，宣布要建設海南國際旅游島。

但好景不長，2011 年下半年開始，三亞的房價就隨全國大市震蕩下跌。

從圖中可以看出，2011 年到 2017 年，三亞房價（藍線）長期低于全國 70 城房價（紅線），長達七年時間里，三亞的房價走勢反而弱于全國 70 城的總體水平。

直到 2018 年，三亞房價再次出現大漲，主要因為前面提到的 2018 年 4 月國家宣布要建設海南自由貿易港。

但這次大漲持續時間短，且漲幅遠小于 2010 年第一季度。

因為緊接著的 2018 年 4 月下旬，海南就宣布全島實施限購。

2021 年以來，海南的房價走勢和全國大勢一致，部分時段略強于全國大市，但總體呈下跌趨勢，目前仍在下跌。

下圖是海南二手房價格指數走勢圖，可以更加清楚地觀察其歷史走勢。

海南是個好地方，陽光、沙灘、氣候、空氣都非常適合旅游、度假、養老。

但長期來看，海南樓市并沒有明顯跑贏全國大勢，而且很容易大起大落：出現利好政策就大漲，之后很快下跌。

這對于投資客來說，其實很難操作。

對于這次 “封關” 的政策利好，同樣不宜高估。

而且 “封關” 的消息，前幾年就被很多海南中介用來忽悠島外購房者：“2025 年要封關了，趕緊在封關之前買進海南的房子，封關之后就會暴漲?！?/p>

現在回頭看，中介純屬忽悠，在封關之前的兩三年，海南房價隨全國大勢下跌

今年 12 月封關之后，預計海南的房價也很難跑贏全國主要城市，更難以跑贏北上廣深。

各位老鐵，如果真的有錢沒地方花、沒地方投資，從長線來看，還不如多關注一下一線城市和杭州、成都等強二線城市的房產。