蔚藍最近聽到一些人投資房產斷供，被迫虧本賣房的消息。

特意寫下這一篇文章，潑一潑冷水，作為提醒。

房價難暴漲

蔚藍之前說過，樓市黃金時代已經轉向白銀時代。

城市化率、整體經濟環境、人口出生率都在變化。

除了大環境變化外，房價調控手段越來越精準密集。

哪個城市房價上漲過快，哪個城市就會有單獨調控政策。

在種種情況制約下，房價很難暴漲。

疫情導致的放水繼而引發房價上漲是低概率突發事件，不可能常有。

這意味著，過去幾年因炒房而急富的人群最危險。

急富人群，富而無知

過去四五年，有些人糊里糊涂買了幾套重慶房產，嘗到了房價兩年翻幾倍的甜頭。

倘若問這些人：

投資房怎么買？說不清；

為什么能賺？不知道；

政策對房價的具體影響，搞不懂。

急富并不可怕，富而無知最可怕。

這些人并不明白，過去自己買房能賺錢，并非因為眼光有多好。

而是幸運的吃到這一波政策紅利，趕上了房價快速上漲的風口。

風口之上豬也能飛，風口一過，還想用過去的套路賺快錢，容易從云端直接摔下地面。

靠買房急富的人群，習慣了賺快錢，又沒有經歷過橫盤之痛，一旦陷入瘋狂之中，就容易死在黎明之前。

急富人群最容易變成瘋狂的炒房客。那幾年憑運氣賺的錢，過幾年很容易靠“實力”虧掉。

因為炒房的本質是投機，而不是投資。

投機和投資的區別

①是否有正現金流

炒房客的首付款靠借，資金成本年化利率高達10%以上，月收入無法覆蓋月供，月供全靠拆東墻補西墻維持。

理性投資者的首付款、月供大部分來自自己的積蓄和月收入。

②持有時間長短

炒房客的房產持有時間非常短，一般就在2年限售期內持有。

投資房持有周期應能維持在5年以上。

③對房產增值空間的要求

炒房客資金成本高，且月供無法持續太久，房產買入后短期必須大漲。

只要兩三年內不漲，炒房客無法順利出售房產，就容易出現資金缺口，面臨斷供。

普通房產投資者，對房產增值幅度要求其實并不高。

能多賺當然好，賺得少也可以接受，只要投資房產的收益，比存在銀行高就行。

在這些人眼里，買房首要目的，并不是為了大賺一筆。

而是為了對抗通貨膨脹，防止資產縮水。

房產投資進入Hard模式

買房從投機轉向價值投資，難度變大了很多。

選錯城市容易被套牢；

選對城市但選錯板塊，也容易被套牢；

選對板塊，但選錯樓盤，仍然容易被套牢。

①遠離收縮城市

過去幾年大多數城市的房價都在漲，但以后就不會是這樣了。

發改委在《2019新型城鎮化建設重點任務》中，首次提出了收縮型城市的概念。

文件并沒有詳細指出哪些城市屬于收縮型城市。

但我們默認收縮城市有以下特點：人口凈流出、經濟增長緩慢、產業收縮。

放棄收縮型城市，大力發展重點城市，是未來數十年的發展趨勢。

收縮型城市，將失去房價增長的支撐點。

②遠離遠郊新區板塊

很多城市都有遠郊新區，比如蘭州新區、上海臨港新區等。

借著概念，這些新區和自貿區的一手房價如坐火箭一樣，快速上漲。

回顧歷史長河，很多當初被熱炒的遠郊新區都變成了鬼城：鄂爾多斯市康巴什新區、蘭州新區......

重慶的遠郊新區，也一樣是房產投資險地。

③遠離高溢價新盤

高溢價新盤，比較好判斷。

樓盤單價高于同地段類似品質的次新房均價10%以上，就屬于高溢價。

比如，天譽智慧城套內19000元/㎡，融僑首璽套內23000/㎡，周邊二手次新房建面均價15000/㎡，融僑首璽就屬于高溢價樓盤。

樓市將成為少數人的樂園

樓市普漲時代結束，分化行情已經來臨。

未來只漲好房，爛房眼巴巴望著好房漲。

蔚藍從接觸到的咨詢者當中發現，普通投資者中有選籌問題的，十之有七，觸目驚心。

俗話說沒有金剛鉆，別攬瓷器活，投資房產已經成了“瓷器活”。

“鈔能力”不強，以及缺乏房產投資經驗的人，要謹慎踏入樓市。

這兩座無形的大山，已經將大部分投資者擋在了樓市之外。

樓市不是大眾提款機，未來，樓市只會成為少數人的樂園。