在百舸爭流的物管行業，融創服務是如何做到脫穎而出的？

去年剛剛登陸港交所的融創服務，在聚光燈下，交出了自己登陸資本市場后的第一份成績單。

作為資本市場的新兵，從融創中國分拆物業上市的融創服務，從披露上市計劃開始就受到資本市場關注。

3月11日，這家“港股物企新兵”在上市5個月后，交出了自己2020年的全年財報，成為去年上市的16家物企中的第一家。

這份堪稱“開門紅”的成績單，無論從營收、管理規模還是盈利能力上，都顯示其正在高速發展。

核心數據彰顯“內力”

2020年融創服務經營業績全面高質量快速增長。

具體來看，其營業收入為46.23億元，同比增長63.5%；毛利潤12.75億元，同比增長達到77%，毛利率為27.6%。

其中值得一提的是，2020年融創服務的盈利能力再創新高，企業凈利潤水平持續走高。

2020年，融創服務的凈利潤為6.26億元，同比增長131.8%；凈利潤率為13.5%，較2019年增長4個百分點。

對于上市物企而言，企業盈利水平的高低很大程度上決定了資本的青睞程度。

融創服務在年報中表示，有關物業管理服務收入增長，主要是由于本集團業務擴張，在管建筑面積隨之增加。

截至2020年底，融創服務管理面積覆蓋全國137個城市，在管建筑面積達到1.35億平方米，同比增長155.1%。合約建筑面積達到2.64億平方米，同比增長67.2%。

除此之外，在具體管理業態種類上，融創服務當前主要管理住宅、商業以及城市公共及其他物業三種主要形態。

其中，截至2020年底，公司住宅業態的在管面積達1.05億平方米，占總在管面積的77.5%；商業物業在管面積達1577.3萬平方米，占總在管面積的11.7%；城市公共及其他物業的在管面積為1466.4萬平方米，占總在管面積的10.8%。

另外，2020年融創服務凈經營現金流10.24億元，同比增長45%，在手現金93.79億元。

手握如此充沛的發展資金，融創服務無疑擁有了發展的底氣，未來高質量增長自然水到渠成。

總體來看，融創服務通過翻倍的利潤增長，向資本市場展現自身的高盈利增長能力，為企業未來在資本市場上的表現打下良好基礎，增強潛在投資者信心。

融創服務的“外拓力”

整體來看，融創服務已經不再是一家單純以住宅為中心的物業服務企業，其非住領域的提升同樣值得高度關注。

從年報數據來看，2020年，融創服務第三方合約建筑面積跨越式增長，新增第三方合約建筑面積6197萬平方米，占總新增合約建筑面積1.1億平方米的58%。

公司目前的在管建筑面積中，由獨立第三方開發商開發的物業面積為4332.4萬平方米，占整體在管面積的32.1%，較2019年底的0.6%大幅提升31.5個百分點，而第三方物業所貢獻的收入也達到了6.69億，收入占比達24.1%，較2019年0.4%大幅提升23.7個百分點。

對此，融創服務在年報中解釋稱，獨立第三方物業開發商開發的物業增加主要得益于本集團對于開元物業管理的收購和通過合作及市場招投標獲取的獨立第三方所開發的物業的管理服務業務。

在拓展機制上，融創服務選擇有規模、高質量、能力互補的優質企業，在規模擴張的同時，快速提升集團的綜合競爭力。

2020年5月，融創服務以15億收購開元物業84.92%股份。據悉，開元物業涵蓋城市公共物業、寫字樓、醫院、商業等多種，且開元物業90%的合約建筑面積均來自于第三方，且非住宅物業占比超30%。

除了收購開元物業外，去年融創服務對價為 867.23 萬元收購了成都環球世紀物業95%的權益。

收并購直接大幅增加了融創服務在管面積，收并購完成后其中來自獨立第三方項目面積從2019年的0.6%直接增長至32.1%，收入占比也從上一年的0.4%增長至24.1%。

外拓能力被視為物管公司成長性的重要部分，此次兩次大型收購案對融創服務的外拓板塊有一定的提振作用。

在并購開元、環融之后，融創服務將原來的7大區域、開元、環融的組織架構調整為15大區域+醫院事業部，團隊迅速有效整合，架構更加聚焦城市深耕。

顯然，融創服務規模高質量快速增長的背后是高效的整合能力和確定性的高增長空間。

與合作品牌優勢相互加持，融創服務的規模效益日益凸顯，包括浙江、江蘇、四川、河南等省份的規模顯著增加，合約建筑面積均超過1000萬平方米。

與此同時，融創服務的管理業態也更加豐富，包括醫院、會展、政府機構、道路等非住新增合約建筑面積大幅增長。

“市場拓展是融創服務首選的增長途徑?！比趧摲招姓偛貌茗櫫岜硎?，2021年融創服務的在管面積將保持高速增長，預計在1億平方米左右，主要通過市場拓展、合作及收并購來實現。

“背靠大樹”持續穩健發展

融創服務能夠實現高增長、高質量的業績，離不開母公司融創中國的“能量加持”。

目前，融創中國銷售面積穩定增長，持續補充大量土地儲備，擁有大量合作資源和良好的政府關系，具有完善的文化產業鏈布局。

在不斷整合母公司相關資源、推進協同發展的基礎上，融創服務不斷夯實并持續提升基礎物業服務能力，逐步推進社區共建共治共享，從而快速提升品牌力。

值得一提的是，融創服務承襲母公司高增長基因，優質流量轉化的潛力同樣很大。

融創服務的市占率僅0.3%，而融創中國的市占率達3.3%，這意味著融創服務具有超十倍的確定性極高的潛在增長空間。

同時，考慮到城市深耕帶來的規模效益，融創服務的利潤率仍有較大的提升空間。

融創服務在業績會上表示，2021年將會保持比較高的增速，在管面積會有上億平方米的增長。并且在2021和2022年達成均衡水平，在管面積一半來自第三方，一半來自于母公司。

融創中國2020年錄得合約銷售額約5752.6億元，合同銷售面積約4102.1萬平方米。

這些在一兩年內都會轉化為融創服務的增長規模，在“地產+”布局下，融創中國銷售面積穩定增長，持續補充大量土地儲備。

此外，加之融創中國作為中國最大的文旅項目持有及運營商，具有完善的文化產業鏈布局，為融創服務提供更多的想象空間。

當前，融創服務正在加快打造智慧園區和智慧物業服務系統，致力于成為業主、從業者、合作伙伴和政府的“首選服務品牌和價值貢獻者”。