文/貓叔

　　3月份以來，很多買不上房子的改善群體，都很焦慮。

　　我在文章里、還有微信群，像個免費的按摩服務員一樣，一次又一次的給大家做心理大保健：不要著急，可以等等哦親。

　　你們聽的不煩，我說的都煩了。

　　隨著土拍越來越近，關于土拍的具體細節(jié)露的也就越來越多。貓叔看了以后，最大的感受是——

　　這不是把開發(fā)商按在地上摩擦么。

　　5月份即將要土拍的30個地塊，除了唯一一個房山的公產房之外，都被限制了土地最高價格、還有最高溢價率。

　　這還不夠給你們吃定心丸的嗎？買房人這幾年已經被地王搞成了PTSD，一聽到哪里有地王就神經緊張，睡不著覺，生怕哪天不注意房價就像高血壓一樣躥升。

　　沒有地王，就沒有最大的炒作預期。

　　另外，土拍細則還規(guī)定每套房子賣多少錢，浮動范圍為均價的±3 %。最高的價格也做了規(guī)定。

　　就連最被期待的樹村地塊，很多人說要到12-14萬，但最高銷售價格11.2萬/平米。

　　什么是公平，這TM就是公平啊。

　　買房人最怕聽到的是什么？現(xiàn)在不買，以后就買不起了。

　　
這下好了，下半年桌面上有什么菜，多少錢，你明明白白看的清楚。

　　針對自己的預算，是現(xiàn)在買二手，還是以后等新房，都在看你的決定了。

　　我們買房人，終于把主動權攥在自己的手里，有底氣了。

　　什么捂盤惜售、什么臨時漲價，不聽你PUA。買房人從此抬頭挺胸，您就跪安吧。

　　你看，貓叔并沒有毒奶。

　　這就是政策市的好處。讓買房人永遠有機會。

　　30個地塊，共有產權房、包括遠郊的6宗就不分析了。本文只分析24宗地塊。

　　按照地塊最高限價的均價來歸納整理，方便你們根據(jù)預算做選擇。

　　具體的價格還要看5月8號的土拍情況。但差距已經不大了。

　　一起來看吧。

　　1、第一梯隊：樹村11.2萬/平

　　樹村是兩個地塊，分別是南、北地塊。單說，北五環(huán)，上地學區(qū)，距離中關村軟件園一二期不遠，就已經足夠讓多少人眼饞了。

　　如果不是以投資為主，那能夠得到預算的，閉眼搶吧。

　　關于這個地塊，很多人推測的是，要做成像四季青頤和金茂府、融創(chuàng)壹號院那樣的豪宅，150-250平左右。但貓叔覺得未必。

　　用你們財迷的小腦袋算一筆賬。樹村均價是11.2萬/平，政府持有份額最多是20%，那么最后均價很可能是8.96萬/平。

　　價格和利潤都限制了，你去做洋房大平層，又費時間又費成本，還免不了和旁邊的圓明天頌PK。這是自己作死自己呀。

　　有可能是100多平的小三居和小四居，剛需剛改產品。

　　畢竟真男人不在乎持久不持久，只為了干一炮就走。堅決不能多停留，不然成本損耗太大，費心費力扛不住。

　　剛需產品又快又好，是聰明人的選擇。

　　至于樹村旁邊的圓明天頌，據(jù)傳175-288㎡的大四居，要賣到12萬+，一對比性價比就不高了。

　　2、第二梯隊8W左右：朝陽崔各莊三兄弟、東壩、石景山衙門口

　　除去產品因素，從地段和保值來說，崔各莊＞東壩＞石景山衙門口

　　朝陽崔各莊的三宗地塊，均價是8.8萬/平，在京密路和東五環(huán)夾角位置。距離望京非常近。

　　這三宗地塊，都是有土拍條件的，兩宗要求配建公共租賃住房，一宗和樹村一樣，預設了20%的政府產權份額。

　　你們不是總說望京漲了太多買不起了嗎？要買望京的，給我關注起來！

　　朝陽東壩均價8萬/平，地段上肯定比崔各莊差一些

　　地塊位置在機場第二高速西側，目前旁邊有限價6.9萬/平的華樾國際，尾盤沒太多了。

　　未來還有華樾國際二期，案名還沒定吧？價格肯定要比一期貴了。總體來說，買了華樾國際的還是香。

　　石景山衙門口 7.95萬/平，石景山馬上要突破8萬大關了。不過古城售樓一條街，庫存還不少，不著急買。

　　3、第三梯隊7萬+：朝陽金盞兩兄弟、王四營三兄弟、通州梨園、大興舊宮

　　不考慮產品加持，從地段升值角度，依然給個順序，王四營＞梨園＞金盞＞舊宮

　　金盞的兩塊地，最高均價是7.6萬/平。從地段來說，周邊配套差，遠離地鐵，很考驗開發(fā)商做產品的能力。而且這兩宗地，還會預設政府的產權持有份額，最高20%。

　　即便是產品很好，但未來流動性也一般。想想孫河這么多年的血淚史，懂得自然懂。

　　相比之下，王四營三兄弟就好多了。最高均價是7.1萬/平。7號線沿線，四環(huán)外，周邊的交通設施也做的很完善。

　　PS：這三宗地都要配建公租房。

　　通州出讓的地塊距離八通線梨園不遠，均價7萬/平，預設政府持有份額20%。看了下周邊2000年左右的次新房，成交價格在5萬/平左右，還是有不少溢價的。

　　7萬/平的價格去買運河三角區(qū)更香吧。

　　舊宮7萬/平，配建公租房

　　舊宮都要賣7萬嗎？

　　
這塊地我認為最大的作用，就是促進和錦誠園、還有合生新盤的去化

　　4、第四梯隊6萬+：朝陽豆各莊、豐臺長辛店、昌平、門口溝

　　這一梯隊，已經進入大部分改善群體買房的預算區(qū)間了。

　　根據(jù)供應關系和板塊價格倒掛程度，我認為買房的優(yōu)先級是昌平＞朝陽＞豐臺＞門頭溝。

　　先來說重點需要關注的昌平，三宗地，全部配建公租房。

　　北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)，限價6.3萬/平，位置在8號線平西府附近，旁邊的次新二手房京投發(fā)展公園悅府掛牌價在6萬/平，所以地塊價格還是很讓人心動的。

　　買就完了。

　　另外，中關村生命科學園三期，地鐵昌平線生命科學園附近還有一宗地，配建公租房，限價6.2萬/平，也是香餑餑。

　　買就完了。

　　北七家地塊，不臨鐵，均價6萬/平，個人覺得性價比一般。大概率要通過改善產品提高溢價率了。

　　地鐵17號線未來科學城南站以西3-4公里的樣子，5號線東北方向直線大概3-4公里的樣子。

　　再說西邊吧。

　　門頭溝永定鎮(zhèn)地塊，最高均價6.3萬/平，距離S1號線不遠。但位置差一些，流動性不會很好。

　　豐臺張郭莊是14號線沿線，均價6.8萬/平，配建公租房，周邊環(huán)境雖然不錯，但溢價偏高。

　　恐怕賣不到這個價格，如果賣到了，就當我沒說。

　　張家墳地段就一般了。距離地鐵比較遠，沒有配建沒有預設政府產權份額，均價也到了6萬/平，有點雞肋。

　　未來恐怕也賣不到這個價格，如果賣到了，我直播吃手機。

　　看東邊，朝陽豆各莊化工橋附近，7號線沿線，限價6.5萬/平 ，有代建配套設施。

　　不遠處二手房富力又一城成交在5-5.5萬/平，價格上沒有太大吸引力。

　　豆各莊直線距離7公里以東，通州梨園臨近7號線還有一宗地，配建人才住房，均價6.2萬/平。

　　這個價格也沒有什么吸引力，如果是我，我直接買幾站外的次新DBC加州小鎮(zhèn)，或者臺湖次渠了。

　　均價5萬，不香么。

　　5、第五梯隊5W+：大興新城

　　終于到了剛需、剛改們的預算區(qū)間，本來有所期待的我內心一萬匹羊駝呼嘯而過。

　　就TMD大興新城兩個地塊你敢信，還都要配公租房。

　　不過想想也合理。過去三年5萬+限競房的供應太多了。真正的剛需都上車了，目前還在車尾追著趕著上車的朋友，只能說錯過了大好機會。

　　5萬+的新房，可選余地不大了。

　　大興新城核心區(qū)D、K組團，最高均價5.9萬/平，距離4號線義和莊很近，旁邊還有商業(yè)配套泰禾中央廣場。

　　周邊2000年左右的二手房，成交均價是4萬左右，溢價也非常明顯。

　　大興新城核心區(qū)H組團，最高均價5.7萬/平。直線距離大興線義和莊地鐵站也要1.5公里之外了。價格也偏高。

　　對比下現(xiàn)在西紅門的龍湖熙悅宸著、新城熙紅印，兩個去化一般的難兄難弟，未來這兩宗地前景不看好。

　　除非是對新房有情結，改善自住環(huán)境的人會選擇吧。

　　6、第六梯隊4W+：通州宋莊

　　這宗地在東六環(huán)以東，宋梁路以西，距離6號線地鐵非常遠，百度了下去6號線做地鐵，公交需要1個小時，簡直是魔鬼路線。

　　與其買他，還不如看看二手房金地格林格林。不推薦。

　　去年我做過一個圖表，對比北京限競房出來的價格——

　　比較明顯的，以前朝陽崔各莊是限價7萬，現(xiàn)在最高價格是8.8萬/平。

　　石景山西黃村、古城5.5-6萬，現(xiàn)在衙門口是7.95萬。

　　具體到每個新房品質和流動性都不同，單純比價格不嚴謹。

　　但新房價格穩(wěn)定上漲確實是大家的共識。

　　綜合來看，有些價格是真香，有些是為了給區(qū)域抬轎子，大家要多仔細辨別。我個人認為不值得買的，也在文章里提過了。

　　不接受反駁，杠就是你對。

　　文章結束，給大家介紹一下我的視頻號。沒錯小可愛，你可以看到地產十一郎真人了~

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