南油集團牽手吉龍公司，國有企業的物業資源加上民營企業的市場化，應該說這是一個合作雙贏的項目。但是，正當吉龍公司施展拳腳、大干一場的時候，他們卻發現，麻煩其實一直都沒有斷過。

如果要問當今中國最具改革開放程度和最具經濟活力的地區是哪里？估計很多人都會異口同聲地回答是深圳。是的，沒錯。

廣東省深圳經濟特區于1980年8月正式成立，是中國最早實行對外開放的四個經濟特區之一。筆者還記得若干年前，在大巴車上接受武警進行邊防證檢查的情景。早年的深圳經濟特區是需要內地居民持公安機關頒發的邊防證進入的。

41年過去了，深圳已經成為中國改革開放國家戰略成功的象征，是中國經濟最發達、工商企業最密集的城市之一，外貿出口總額連續19年位居全國大中城市榜首，在深投資的世界500強企業多達180家。如今，邊防證早已撤銷，內地居民早就可以自由出入深圳經濟特區了。

2020年，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》

實施方案指出：賦予深圳在重點領域和關鍵環節改革上更多自主權，支持深圳在更高起點、更高層次、更高目標上推進改革開放，率先完善各方面制度，構建高質量發展體制機制，推進治理體系和治理能力現代化，加快形成全面深化改革、全面擴大開放新格局，推動更高水平深港合作，增強在粵港澳大灣區建設中的核心引擎功能，努力創建社會主義現代化強國的城市范例。

如果說深圳是中國改革開放的窗口，那么，前海保稅區就是窗口中的窗口、特區中的特區。

深圳前海灣保稅港區地處深圳市南山半島西側、珠江入?？跂|側，毗鄰香港、澳門，是前海深港現代服務業合作區的重要組成部分。

2008年10月18日，國務院批準設立前海灣保稅港區。目前，前海保稅區單位面積產生效益在全國保稅港區中名列第一。

前海合作區是深港合作的國家戰略區域，實行比經濟特區更加特殊的先行先試政策，實行特殊的財稅政策、探索試點跨境貸款、構建跨境人民幣業務創新試驗區等。

前海灣保稅港區位于前海合作區范圍內，既享有保稅港區的特殊功能，又享有前海合作區的特殊優惠政策，是中國國內政策最優惠、運作成本最低、國際化程度最高的特殊區域之一。

如果一家企業能夠進入到這樣的自由貿易區開展經營，無疑就是享受到了中國最具有吸引力的營商環境、最寬松的稅收政策，最廣闊的全球市場。

2019年，中美貿易摩擦升級，國際經濟環境錯綜復雜，進出口貿易受到較大的影響。客戶不足的深圳市南油（集團）有限公司面向全球招商，向正在深圳考察的四川正立消防科技有限公司伸出了橄欖枝。正是因為深圳、正是因為前海保稅區這樣得天獨厚的營商環境使得四川正立消防科技有限公司動了心。

在經過一番考察后，四川正立消防科技有限公司大筆一揮，向深圳市南油（集團）有限公司支付了500萬保證金，并簽下了深圳市南油（集團）有限公司在前海保稅區內的物業 — W6倉庫的整體承租合同。

W6倉庫有88412平方米，合同約定，四川正立消防科技有限公司向深圳市南油（集團）有限公司繳納的整租合同租金為每月329萬元（不含水電費）。

圖為位于前海保稅區內的W6倉庫，總共四層，面積為88412平方米，業主為深圳市南油（集團）有限公司

那么，深圳市南油（集團）有限公司究竟是一家什么樣的企業？在前海保稅區內擁有如此龐大的資產？

經查，深圳市南油（集團）有限公司為一家注冊資本為5億元、管理資金達到246億元、涉及土地開發、大數據開發、自貿區經營的國有企業，其股東為深圳南油控股有限公司和深圳市投資控股有限公司。

深圳市投資控股有限公司系深圳市國資委為股東的國企，而深圳南油控股有限公司的大股東為招商局蛇口工業區控股股份有限公司，而招商局蛇口工業區控股股份有限公司的大股東為總部位于香港的招商局集團有限公司，招商局集團有限公司是百分百股份的央企。

出身名門，資本雄厚，背景不凡。深圳市南油（集團）有限公司在真正的黃金碼頭擁有近9萬平方米的保稅倉庫也就不難理解了。

讓我們再來看看合作的另一方，四川正立消防科技有限公司的情況。公開資料顯示，四川正立消防科技有限公司是一家注冊資金為2500萬元的中小企業。該公司深耕消防科技、建筑智能領域外，還先后涉足地產、酒店、物業服務等行業。

正是因為合作伙伴是深圳市南油（集團）有限公司這樣的大型國企，作為中小民營企業的四川正立消防科技有限公司才放心大膽地于2019年9月5日簽訂了倉庫整租合同，拿到了整個倉庫的經營管理權。

該合同的主要內容有：1，合同為5+5年，首個5年自2019年9月2日起至2024年9月1日止。第一個5年到期后，在同等條件下乙方有優先續約權；2，甲方同意乙方將倉庫轉租或以其他方式變相轉租給第三方使用；3，待第三方客戶合同到期后，甲方不得續約給現有客戶，必須保證倉庫移交給乙方；4，甲方不能擅自在乙方倉儲范圍內搭建增設任何建筑物、設施和設備；5，乙方未按約定拖欠2個月租金，視為根本違約，甲方有權單方解除合同并不退還履約保證金。

合同簽訂后，作為乙方的四川正立消防科技有限公司高度重視，立即成立了深圳市吉龍物流鏈管理有限公司來專門經營管理這個項目，并與甲方深圳市南油（集團）有限公司簽訂了變更合同主體的三方協議。

2019年10月11日，深圳市南油（集團）有限公司向深圳市前海保稅區管理局致函，明確將W6倉庫整體委托給深圳市吉龍物流鏈管理有限公司運營管理。

當日，深圳市南油（集團）有限公司同時也向原有的承租人發出通知，將經營管理權限移交給了深圳市吉龍物流鏈管理有限公司。

至此，甲乙雙方的所有法律手續均已完成。這個合作對于雙方來說應該是皆大歡喜。作為甲方的深圳市南油（集團）有限公司自營期間，每月只能收到200萬左右的租金，整體出租后能夠收到每月329萬元的租金，且減少了每年500萬元的日常維護開支和7位招商人員的費用，國有資產得到了保值增值；

而深圳市吉龍物流鏈管理有限公司也拿到了一個優質經營平臺。吉龍公司準備了運營資金、不僅從四川總部調來管理人員，還在深圳本地招兵買馬，組建了一個30多人的運營管理團隊。

針對過去南油集團只是收取倉庫租金的情況，吉龍公司推出了很多市場化的手段為租戶提供增值服務。如組建了報關行、裝卸運輸部、勞務公司，在前海保稅區成立了首家液晶屏檢測維修中心 — 深圳市前海韓電智檢科技有限公司，

成功引進了世界500強美國德州儀器入駐，建立智慧倉儲物流，同時還發揮母公司在四川的資源優勢，通過自營倉儲，將知名企業四川長虹、京東方等企業的電子產品通過保稅區出口到全球。

2020年9月，吉龍公司牽頭做的項目創新會議

南油集團牽手吉龍公司，國有企業的物業資源加上民營企業的市場化，應該說這是一個合作雙贏的項目。但是，正當吉龍公司施展拳腳、大干一場的時候，他們卻發現，麻煩其實一直都沒有斷過。

首先就是按照合同交付物業的問題。南油集團和吉龍公司于2019年9月份簽署了整租合約，按約定是交了保證金和簽合同后就要把倉庫和物業管理權交給吉龍公司，但南油集團一直拖到2019年10月21日才匆忙把倉庫物業交給吉龍公司，倉庫內當時的發電機組一直處于停運狀態，未做雙方驗收就讓吉龍公司接管，導致后期吉龍公司花了七萬多元進行保養維護后才能試運行。

而倉庫內的各倉門鑰匙、倉庫一些文件資料也是在2019年11月份才陸續交付給吉龍公司，但倉庫原有的一小部租戶至今未按合約將倉庫移交完整給吉龍公司。

比較典型的一個案例就是103號倉庫的交付問題。103號倉庫是原南油集團租戶，按照整租協議，合同到期后，租戶應與吉龍公司簽訂續租合同。但是，2020年4月，該租戶合同到期后，拒絕與吉龍公司簽訂合同，也不撤離倉庫。南油集團在此過程中不作為。

在吉龍公司與南油集團反復交涉之下，南油集團才于2020年6月1日將103號倉庫移交給吉龍公司。

由于南油集團沒有按照合同約定如期交付倉庫，導致吉龍公司與租戶構成違約的法律后果。

而在此一系列的交涉過程中，吉龍公司的正常經營遭遇到了各種干擾，后來，南油集團和吉龍公司的矛盾逐漸升級，直到最近，南油集團已經到了強行對倉庫進行破鎖撬鎖的地步了，當地公安機關多次出警協調也無濟于事。

那么，后面又是什么樣的矛盾導致南油集團和吉龍公司的沖突不斷升級呢？請繼續關注《國企民企相煎何太急？深圳，我是否要為你嘆息？》的第二篇文章。