在現代都市的肌體里，軌道真是如同血管一樣的存在。

我站在高鐵大興站的平臺上，不禁有這樣的感想。

站在這里，向南眺望，是大興國際機場、雄安新區，向北看，是北京西站；

而就在它的旁邊，是4號線黃村火車站和義和莊站。

這條貫穿北京南北的大動脈，鏈接起北京南站、西單、金融街、中關村等多個黃金節點，是北京運載量最大、運營效益最好的線路。

雙軌交匯，未來這里將崛起一座新城——中駿金輝·未來云城。

北京首個TOD雙鐵城市綜合體，將如何深刻影響人們的置業選擇、生活方式？

帶著這個疑問，我們把目光投向海外，尋找可能的對標。

壹

軌道王國日本，也許能提供最多的規劃案例可供借鑒。

在日本最大的房產網站suumo上，每年都會評出“最想居住的街道”排行榜。

最近幾年，有個名字頻繁出現——

它就是東京都富裕人群向往的、將自然與都市景觀深度融合的二子玉川。

位于世田谷區的二子玉川，座落于多摩川一帶；

從澀谷搭乘東急田園都市線，只需要18分鐘，就能到達這個有著大片公園綠地和河川且視野開闊的新城。

這是現代TOD開發案例中非常成功的一個：

遵循“城市到自然”的理念，以地鐵交通樞紐為核心，無縫銜接二子玉川地鐵站，融多功能為一體的大型城市綜合體。

二子玉川是現代TOD建設的樣板

項目分五大片區開發，物業功能豐富，包括商業、酒店、寫字樓、住宅等。

同時還規劃有公園（二子玉川公園）和生態走廊。

在二子玉川車站的綜合體內，還有文藝青年向往的蔦屋書屋孿生品牌蔦屋家電。

說是“家電”，其實這里什么都有，從書籍花草、咖啡、家具、到各種家居用品，覆蓋了一個追求品質生活的家庭所需要的一切。

繁華都市與自然田園風光完美融合，使得并不在市中心的二子玉川，在東京也成為高端居住的典范，房價當然也始終居高不下。

貳

TOD（公交先導性發展）模式，堪稱當代都市發展的理想模式。

1993年，彼得·卡爾索爾普（Peter Calthorpe）在《下一代美國大都市地區：生態、社區和美國之夢》一書中提出了以公交先導性發展（TOD）替代郊區蔓延的發展模式。

20多年以來，TOD模式得以迅速發展。

越來越多的人們逐漸認識到，單純建設軌道基礎設施，是遠遠不夠的。

它還應該包括：

便捷的公交或軌道連接新區和老城中心；人口與就業密集分布在公交廊道和站點的步行范圍內；商務辦公、居住和商業服務設施混合布置在一個街區之內，保證商業和公共空間的活力；搭建以人為本、有活力的街道空間網絡等等……

要想真正優化城市功能、提升城市品質，就必須將軌道和城市的建設一體化考慮。

在軌道站點周邊實現集聚化、多樣化和精細化的發展，創造以人為本的城市環境。

這樣的認知升級，在北京也同樣經歷。

十三五以來，北京城市規劃朝著疏散中心城區人口、在新區開辟產業基地的方向傾斜。

針對職住失衡、公交擁擠、道路擁堵、人口分布呈輻射狀等“城市病”，TOD當然是一劑良方。

但北京曾經的TOD探索，更像是為產業開路，開辟中心城外的“城外產業城”。

“政策引導產業，軌交配合產業”，在昌平的未來科學城、城市副中心等多個TOD開發案例中，都可以看到產業與規劃先行、居住與軌道跟進的模式。

這是北京TOD 1.0時代：配合產業導入，缺少生活的深度融合，缺少城市功能的全面落位。

叁

北京TOD的2.0時代，是城市綜合體的時代。

黃村火車站地區，作為城南計劃中的重點建設地區，由此成為這一先進理念的實踐地。

在首批集中供地中，位于這個板塊的大興新城核心區D、K組團約10.8公頃、建筑規模約26.2萬平方米的綜合體用地，備受矚目。

該綜合體地塊最終由中駿+金輝聯合體拿下，在很短時間內，一個高標準的TOD雙鐵城市綜合體規劃方案火熱出爐。

依托城站一體化，未來這里將形成一公里生活圈，成為帶動區域發展的地標性社區。

示意圖

先說雙鐵。

正如前文所述，向內，4號線地鐵串聯起北京最具財富價值的金融、科技板塊；

向外，高鐵大興站將大興國際機場、雄安新區等納入通勤圈。

在京津冀一體化的都市圈時代，這個“雙鐵”交匯點，內外兼修，像武俠小說中所說，“打通任督二脈”，躍升新的層面。

再看綜合體。

TOD綜合體開發，對于開發商的開發資質和運營能力有著更為高標準的要求；

為什么中駿和金輝能這么快拿出成熟方案？

因為其已經積累了打造大型綜合體的核心能力。

先看中駿，2017年，中駿集團提出“一體兩翼”戰略，即以地產開發為主體、FUNWORLD購物中心和FUNLIVE長租公寓為兩翼，目前已成熟運營；

中駿集團的華北區域，持續深耕北京市場，成果覆蓋中駿全戰略業態及住宅開發的全產品譜系，涉及城市居住、商業、娛樂等全業態，經驗豐富。

而金輝集團也一直關注全國商業地產的布局與開發，擁有豐富的綜合體開發和運營經驗；

金輝的“產住商一體化”開發模式，擁有購物中心+高端寫字樓+公寓+品牌酒店+住宅大社區為一體的“金輝城市綜合體”運營經驗。

在這個名為“未來云城”的項目上，雙方都拿出了壓箱底的絕活。

住宅組團，按照中駿旗下TOP級“天字系”產品標準打造，由知名設計大師梁志天操刀設計；

“天字系”住宅作為中駿集團的高端產品系，在市場有較高口碑。

二環內城德勝門的中駿·天宸，即為中駿天字系首個在京標桿作品，同樣是梁志天設計，入市就以約13.5萬/㎡單價成就標桿，目前已經實景交付。

中駿的“一體兩翼”戰略也將得以落地，該綜合體還將引進中駿方隅長租公寓，更好地解決區域人才住房問題。

同時，中駿在商業綜合體運營方面擁有豐富經驗，項目商業將融合零售、餐飲、娛樂、文化等多元化業態，拓寬城市消費場景和社交場景。

而在地塊的辦公樓、酒店等配套方面，金輝也將帶來全新產品。

運營，還是運營。

強大的運營能力和資源導入，中駿聯手金輝，勢必將共同賦能區域生活品質的加速升級。

北京首個TOD雙鐵城市綜合體，點亮了南城，也為城市的未來，提供了一個極佳的樣本。

最后是彩蛋環節。

這是胡Sir一天的日常，穿梭在地鐵里，感受城市的脈動。

未來云城，雙鐵TOD城市綜合體，我在這里等你。

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