十一年前，鄭州尚是百貨商業(yè)主導(dǎo)時代，丹尼斯、大商、王府井激戰(zhàn)正酣。鄭州CBD雛形正慢慢豐滿，這個后來由綠城百合、聯(lián)盟新城、順馳第一大街等高檔社區(qū)構(gòu)筑的富人區(qū)，入住率還很低。農(nóng)業(yè)路一路向東延伸，橫穿了這片富人區(qū)。

也是在同一年，很少有人注意到，鄭州東西走向的黃金大道農(nóng)業(yè)路，在關(guān)虎屯和九如路的匯合處，各自被新田和外來商業(yè)巨頭寶龍相中，建成開業(yè)了新田國貿(mào)360廣場和鄭州寶龍廣場。也很少有人預(yù)料到，同一年開業(yè)的這兩個購物中心，冥冥中將鄭州商業(yè)帶入了購物中心時代。一北一東，他們是鄭州購物中心的原點(diǎn)。

十一年后的今天，一年連開20多家的速度，將鄭州徹底拖入購物中心同質(zhì)化競爭時代。飽和過剩，各家差異化運(yùn)營，大衛(wèi)城走重奢路線，新田國貿(mào)360主打潮Buy地，正弘城做高端潮流。

這其中，一直走得不太順?biāo)斓泥嵵輰汖垙V場，在堅守了11年后，以新進(jìn)主力店、引入地鐵鋪、重裝硬件的形式，宣告復(fù)蘇。它要和過去徹底告別。

曾經(jīng)的鄭州購物中心元老，要重裝歸來了！

【重招主力店，寶龍廣場煥新升級】

鄭州寶龍廣場的煥新，已經(jīng)籌備醞釀兩三年。

從煥新后的主力品牌店，就可知一二。早在2018年年初，商場招商團(tuán)隊已經(jīng)接洽上超繼運(yùn)動，中間歷經(jīng)一年半的對接、談判和調(diào)整，在2019年下半年終于簽約。

由于地鐵施工延期，導(dǎo)致A區(qū)外場一直不具備開業(yè)條件，鄭州寶龍多次為超繼運(yùn)動進(jìn)行開業(yè)延期。疫情與洪水期間，超繼運(yùn)動試營業(yè)受阻，鄭州寶龍為其進(jìn)行了多次物業(yè)費(fèi)及租金的減免，力保超繼運(yùn)動試營業(yè)正常經(jīng)營。

招攬河南菜連鎖領(lǐng)先品牌“解家河南菜”的歷程，同樣一波三折。從對接到簽約，中間歷時一年，商場方需要同時與業(yè)主和原有商戶協(xié)調(diào)談判，復(fù)雜程度可想而知。不過，招商團(tuán)隊從未放棄?，F(xiàn)在，解家河南菜已經(jīng)成為周邊居民聚餐宴會的首選之地。

從中可見，為了商場重?zé)s光，為給周邊消費(fèi)者帶來全新驚艷的寶龍，運(yùn)營團(tuán)隊不惜代價，耗費(fèi)精力金錢，選商、優(yōu)商，將原本陳舊的購物中心打磨得精細(xì)，通過品牌新進(jìn)、運(yùn)營再造使之迸發(fā)新的價值空間。

鄭州寶龍廣場分為ABC三個區(qū)。以天澤街為分界線，以東為B區(qū)，以西為A區(qū)。整個商場能否成功激活的關(guān)鍵在A區(qū)，此次重整，核心就在A區(qū)。而盤活A(yù)區(qū)的核心在于主力店引入。

主力店招商，關(guān)系著購物中心的成敗。知名主力店能夠消化較大商業(yè)面積，提升商場品質(zhì)和關(guān)注度，且能保證商業(yè)穩(wěn)定向好經(jīng)營，同時對中小店群招商有帶動作用，后期甚至提升項目整體租金收入。“主力店先行”已是商業(yè)招商的一條共識性原則。

在招納主力店上，運(yùn)營團(tuán)隊頗費(fèi)心思。已招錄的這些品牌在業(yè)內(nèi)個個耳熟能詳：超繼運(yùn)動是河南專業(yè)的綜合運(yùn)動休閑品牌經(jīng)營公司，在河南有15+家大型賣場、100多家專業(yè)品牌專營店和多個運(yùn)動場館，此次拿下了1萬平米面積，接替寶龍原有的奧特萊斯店；Maria明星范KTV是定位高端的沉浸式KTV，計劃將于今年10月底開業(yè)，Discovery星河里是大型地下水系步行街項目，計劃于2022年開業(yè)。

不僅是軟件上升級。在硬件上，寶龍也進(jìn)行了大刀闊斧的重整。自2017年以來，鄭州寶龍先后投入近4000萬元，進(jìn)行了空調(diào)主機(jī)更換、屋面防水維修、監(jiān)控系統(tǒng)改造、地鐵接駁通道施工、基礎(chǔ)設(shè)施翻新等工作。

重裝后的鄭州寶龍廣場，主打全新社交型社區(qū)型購物中心，以更新的顏值、更時尚多元的場景、更專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊、更具體驗感的商業(yè)服務(wù)，打通受眾與商業(yè)的情感鏈接，打造服務(wù)周邊消費(fèi)客群的潮流打卡地，打造個性化情感需求下的商業(yè)藝術(shù)空間。

【輻射周邊優(yōu)質(zhì)客群，主打差異化運(yùn)營，晉升地鐵商業(yè)】

當(dāng)下，購物中心同質(zhì)化競爭日趨嚴(yán)重。

有數(shù)據(jù)顯示，2010-2020年的十年間，全國購物中心總面積從4987萬平米增長到43800萬平米。鄭州來看，即便疫情重創(chuàng)的2020年，依然開業(yè)了有18個商業(yè)項目開業(yè)。

有著11年歷史的鄭州寶龍廣場，在購物中心不斷增多且迭代升級的當(dāng)下，也無法規(guī)避白熱化競爭挑戰(zhàn)。此次調(diào)整升級，寶龍的重心即是差異化。

業(yè)態(tài)成熟度高的B區(qū)，是鄭州兒童全業(yè)態(tài)最為豐富集中的社區(qū)購物中心，在市場上難有敵手。B區(qū)集中的兒童業(yè)態(tài)品牌包括了卡奇諾、反彈蹦床公園、艾貝瑞親子游泳、寶貝在線、安踏kids、大黃蜂、大嘴猴kids等，以及由此衍生聚集了大山外語、番茄田、紅舞鞋、曼舞青春、勵步英語、平行線、學(xué)而思等教育機(jī)構(gòu)。這些兒童業(yè)態(tài)在逐漸成為寶龍的強(qiáng)勢業(yè)態(tài)的同時，也變成了寶龍的一個標(biāo)簽。

寶龍有意識地在增加體驗業(yè)態(tài)。無論是湯悅溫泉、雙合園，還是discovery星河里、喜鵲愉家，寶龍都在竭力留駐消費(fèi)者的停駐時間，讓其在商場內(nèi)每個店鋪都能找到與眾不同的記憶點(diǎn)。

此外，寶龍的區(qū)位優(yōu)勢，在慢慢發(fā)力。寶龍身處高檔片區(qū)，以寶龍為圓心的周邊1.5公里范圍內(nèi)，云集了綠城百合、聯(lián)盟新城、順馳第一大街、等20多家高檔小區(qū)。但11年前剛開業(yè)時，小區(qū)入住率低，寶龍的區(qū)位優(yōu)勢未能充分發(fā)掘。11年后的今天，這些入駐率爆棚的小區(qū)，釋放出的極強(qiáng)購買力和人口紅利，無疑會給煥新后的寶龍帶來巨大消費(fèi)潛力。

地鐵鋪也在慢慢成為寶龍的一大優(yōu)勢。“地鐵一響、黃金萬兩”的財富規(guī)律，放在任何區(qū)域都能應(yīng)驗，北京、上海、廣州等城市地鐵沿線商鋪出租率基本在100％，全國地鐵附近的商鋪?zhàn)饨鹚奖绕骄蹈?5%左右。

寶龍已經(jīng)斥資在修建地鐵接駁通道，該項目完工后，可以使地鐵4號線與寶龍廣場A區(qū)地下一層實(shí)現(xiàn)連通，從而實(shí)現(xiàn)地鐵直通項目的規(guī)劃。這也就意味著，依賴與地鐵無縫接軌帶來的龐大客流量，寶龍將成為市場上趨之若鶩的地鐵商業(yè)。

區(qū)域內(nèi)龐大的非富即貴的消費(fèi)客群，較具增值潛力的地鐵物業(yè)，主打服務(wù)周邊的社區(qū)型購物中心定位，均是寶龍復(fù)興的底氣和底牌。手握這些底牌，即使在直面1.5公里之外熙地港的沖擊下，依然不卑不亢。

【革舊圖新，昔日商業(yè)老將重新出發(fā)】

11年前，自帶流量、手握王牌的鄭州寶龍廣場，本可以創(chuàng)造一番輝煌。

然而，先天物業(yè)銷售占主導(dǎo)的設(shè)定，注定了結(jié)局。物業(yè)自持比例過低，經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)分離，前期雖方便開發(fā)商迅速回籠資金，卻給后期商業(yè)有序統(tǒng)一運(yùn)營埋下諸多隱患。這也是寶龍項目落地11年來一直不溫不火的癥結(jié)所在。

最初，寶龍引入了當(dāng)時鄭州市場上罕見的奧特萊斯項目。但項目太過新銳，并未能在當(dāng)時的消費(fèi)群體中引起較大反響。兩年后，奧特萊斯撤場。主力店的空置，業(yè)主不滿租金收益過低走上維權(quán)路，再遇上2017年地鐵四號線施工影響，寶龍陷入困境。

對于這些問題，寶龍現(xiàn)任運(yùn)營管理團(tuán)隊，并未避諱。相反，他們總結(jié)引發(fā)困局的種種因素，趨避利害，選擇重新出發(fā)，希望憑借努力、用心和專業(yè)，重新獲取業(yè)主、租戶和消費(fèi)者的心。

經(jīng)過調(diào)整后的寶龍，客流在不斷提升，區(qū)域業(yè)態(tài)劃分明晰，入駐品牌在業(yè)內(nèi)幾乎均處一線，越來越多的周邊消費(fèi)者選擇攜家?guī)Э谠趯汖堖^周末。

11年的鄭州寶龍，既是商業(yè)老將，卻也是改革新兵。拋掉過往、重新出發(fā)的鄭州寶龍，以“家門口”社區(qū)生活MALL為定位，涵蓋“生活購物、餐飲、社交、休閑娛樂、教育培訓(xùn)”等多種業(yè)態(tài)為一體，以全新面貌服務(wù)周邊百萬級居民生活，為鄭州全態(tài)化社區(qū)商業(yè)生活助力添彩。

卷土重來未可知，讓我們拭目以待！