東南偏南福州城，商業地產已進入存量時代。

存量時代，既考量商業實力，更考驗商業智慧。

在小體量占比項目普遍增長、而大體量占比下滑的當下，探討“小而美”更具現實意義！

突遭變故的“富二代”

串聯起萬象·九宜城、寶龍廣場、紅星美凱龍、中防萬寶城、蘇寧廣場、中央第五街等六大商業體主元素構成的大萬寶商圈，其實是含著金鑰匙出生的“富二代”。

▲大萬寶商圈中央第五街航拍俯瞰圖

隨著2011年地鐵1號線東街口站的圍擋施工，彼時，福州傳統核心商圈東街口商業氛圍一落千丈。

天時地利人和之下，萬寶商圈承接了福州核心商圈的功能，隱隱有晉升福州商圈“準一哥”之姿。

與萬象·九宜城挨著，寶龍廣場隔街對望，地處萬寶商圈核心的中央第五街，整體體量9.28萬方（其中商業體量1萬多方），2棟34層寫字樓及商業店面、商業別墅組成的商業街區，憑借著絕佳的地理位置紅極一時。

▲遙憶當年中央第五街開盤

據報道，中央第五街2012年11月18日首次開盤，吸引千人云集，163間獨立店開盤即售罄，一時高光。

原開發商“福建住總”、項目名“中央”，以及大樓還曾掛出巨大條幅“大洋來了”，名頭甚是響亮。虛虛實實的Title，更是讓寫字樓與商鋪的意向購房者看不清虛實。

可命運卻似乎總喜歡跟人開玩笑。

直到2016年，中央第五街還因未及時通過消防驗收，開業時間一拖再拖，商戶入駐后砸錢弄完裝修，卻面臨無法開業的尷尬。

▲曾經凄惶的中央第五街

說好的“免稅店“”奢侈品店”，卻連影子都沒有。

這波操作的背后，在今天看來，是老住總資金鏈問題和配套沒有接入的緣故，而后續管理的混亂，也帶來了整體樓盤價值的一時崩塌。

與此同時，福州地鐵1號線于2016年5月18日開通初期運營，東街口商圈開始煥新，大有王者歸來之姿。

錯過最佳的開業節點的中央第五街，彼時，整體出租率堪堪20%，終究與最好的中央第五街擦肩而過。

分水嶺：今夕何夕

“富二代”突遭變故，有人可能會一蹶不振，混沌度日。

但不埋怨社會，不抱怨人生的“老王”中央第五街選擇了另外的路：在哪里跌倒，在哪里爬起。

深諳“蟄伏”之道的中央第五街，不爭一時，積蓄著能量，伺機再起。

2016年7月28日，TA迎來了人生重要轉折點：企查查信息顯示，福建住總更換法人代表，成為新住總。

不難猜測，新股東來了！新股東隨之與陽光智博服務福州商管公司建立委托管理關系。

自此，中央第五街方開始實現專業團隊高效運營，較之2016年前的慘淡，可謂逆襲。

求發展“必先安內”。

不急于求成的陽光智博服務福州商管公司深知，安定人心、穩定軍心是最迫切的第一要義，而溝通新股東方福建鑫博鴻正投資管理有限公司按時支付租金則是最大的定海神針！

自陽光智博服務福州商管公司新服務團隊接手后，近5年的時間租金收入0.4億元，因老住總沿襲當時普遍的返租這種模式，期間支付租金2.5億元。

也就是說，在陽光智博服務福州商管公司新服務團隊介入管理下，新股東方貼補逾2億元，用于中央第五街在原返租期間租金的按期支付。

需要特別說明的是，早年，商業地產很多都采用返租這種模式，吸引投資者購買，租金的按期支付就是定海神針。把寫字樓、商鋪正常交付到業戶手中，使之能夠正常經營。而老住總時代的一度斷付，只會出現業戶拉橫幅“散步”維權。

自2018年返租到期之后，中央第五街形成以租賃團隊蓄客帶看、洽談簽約，對接租戶進場、經營管理的良性體系，3年累計簽約合同數量799份，簽約面積逾3.4萬平方。

即使2020年受疫情影響，同類樓宇出租率均下降20%左右，但租賃團隊依舊確保中央第五街的出租率穩步上升。

面對商業地產存量時代的激烈競爭局面，對于小體量商業地產項目來說，既要在十幾二十萬體量的巨無霸項目擠壓和競爭下生存立足，又要保證創收盈利，其所面臨的考驗與壓力不可小覷。

商業需要把握的核心因素是產品的品質和服務的內容。身處大萬寶商圈，客流密集區，客群符合快速型、隨機型、輕便型、大眾型的消費特性。

“小而美”做不到在業態齊全、商品組合豐富上吸引消費者，那么就要利用自己“小”的特點，堅持緊扣定位，積極做改善調整，抓住消費者的日常需要，即更強調提供消費者便利，提供更多舒適和富有想象力的體驗空間，并不因品類狹窄而膽怯。

▲中央第五街涅槃重生，諸多網紅店來助陣

都言品牌業態是構成商業體的根基和靈魂。

陽光智博服務福州商管公司深諳潮流、時尚“新主流”之道，加碼運動潮牌、網紅餐飲、生活方式體驗等業態，為消費者提供社交休閑體驗，阿迪達斯品牌旗艦店、耐克BEACON店、初音、齊慶美蛙魚頭、伊噠屋日本料理、街尾巷成都市井火鍋、馬路邊邊、維樂口腔等多家人氣網紅連鎖品牌陸續入駐，顯得愈發“接地氣”。

▲中央第五街涅槃重生，諸多網紅店來助陣

在社交媒體上，打卡中央第五街網紅“寶藏小店”在福州Z世代群體中也是蔚為風潮：耳環圖書館、喵小姐的屋、柯研基地、肥貓食肆、小森便利、樹莓商店、千尋沉浸式游戲……

此時的中央第五街，似是正以不足為外人道也的艱難，實現一路逆襲。整體出租率從2016年時的堪堪20%，提升至當下的逾90%。

更好的中央第五街

不大的福州商業地產圈，誰都知曉，2016年前的中央第五街，千瘡百孔，慘淡經營，內憂外患，深刻詮釋了何為燙手山芋。

敢碰燙手山芋的，一定是極大魄力者。

在福州一眾業界看來，陽光智博服務福州商管公司就是這樣的極大魄力者，敢于迎難而上。

陽光智博服務，是世界500強陽光控股旗下陽光城物業管理和商業管理板塊升級而成，服務業態涉及住宅、商業、醫院、學校、長租公寓、產業園等多種類型。

2021年，陽光智博服務加入萬物云睿聯盟平臺，在空間效率、科技賦能及服務標準上共走高品質服務之路。

萬物云是萬科企業股份有限公司的控股子公司。陽光智博服務由此成為兩家世界500強企業加持的服務型企業，是一家布局全國、品質領先的綜合物業管理及商業運營服務提供商。

陽光智博服務福州商管公司，正式成立于2014年，深耕福州，涵蓋綜合體、寫字樓、校園商業、文化產業園等產品矩陣，其多元的、復雜的、全鏈的復合型商業屬性，放眼偌大一個福州城，可謂絕無僅有。

7年深耕，陽光智博服務福州商管公司以商業招商、商業研策、商業經營開發、商業物業管理為業務主導方向，創新驅動多種經營模式構建，完善商業產業生態圈。

南站陽光天地、奧體陽光天地、福州IFC國金中心、知音落地福州……829萬+福州人目力所及，皆可見陽光智博服務福州商管公司的推動與手筆。

后地產時代，陽光智博服務福州商管公司攜新生的中央第五街，參與福州，踐行共生，承襲美好，與福州城市共生長，開啟福州多元商業新時代，正留下獨屬于一路陽光的印記。

在委管項目中央第五街上，其蓄勢與發力清晰可見：溝通新股東讓租金到位，貼補2億元，穩軍心；排查項目安全隱患和設計問題，投入近千萬元，用于商業的提檔升級及消防安全隱患工程改造，其中包含建筑垃圾房改造、底商給水管漏水改造、衛生間排氣系統改造、外廣場不銹鋼路障改造、監控系統及設備改造、消防系統及設備改造、大慶河沿線景觀改造等多項。

▲中央第五街大慶河沿線景觀改造，亮了，也靚了

在排除萬難確保項目正常經營后，提升招商力度，引進多家當下火爆、聚人氣、具話題性的網紅品牌，加碼客流“引擎”，將中央第五街的整體出租率，從堪堪20%提升至當下的超90%。

據悉，新中央第五街還計劃投入約400萬進行雙電源改造及排污管改造等，滿足廣大業戶需求，并繼續為業戶提供更優質的服務。

平心而論，再造中央第五街，既是商業實力的體現，也是商業智慧的展露。

都言時間是最好的催化劑。

時間，沉淀出一個持續向好的中央第五街。

當下的福州城，早已進入存量商業時代。也曾慘淡至極的中央第五街，蟄伏蓄勢，正視現實、放平心態，韜光養晦、補短強特，重點突破、伺機再起，終究還是實現了“咸魚翻身”。