房地產限購和搖號的經濟學原理分析

所謂房地產限購，即為調控房地產交易行為而出臺的一系列政策措施，包括對房地產交易方房屋套數、戶籍、社保、納稅等條件的限制，設定購房資格條件，達到有效控制購房人群，力求遏制投機和過度投資，穩定房地產市場秩序的目的。而搖號則是在限購背景下，為了解決供需不平衡的矛盾，開發商在取得預售資格后，準予部分符合購房資格的準購房者通過搖號選房的相對公平機制。

從經濟學中供求關系原理來說，商品價格是由供求關系決定的，市場上某種商品供過于求，會引起價格下跌。反之，如果供不應求，則價格上漲。這是市場經濟基本規律，也是市場的自發調解機制。作為新一線城市的杭州，為抑制近年房價過快上漲，2020年以來至今房地產限購處于不斷升級之中，旨在抑制房地產投資和投機需求，通過削弱需求，逐步為杭州樓市降溫。今年1-3月和7月后杭州房價開始出現下探，二手房成交量從最高時候的超過9千套到現在的4千套左右，政府的調控產生了一定成效。

在供求關系原理基礎上，根據均衡價格理論（如下圖一和圖二所示），需求變動引起均衡價格與均衡數量同方向變動。供給變動引起均衡價格反方向變動，均衡數量同方向變動。

圖一：需求變動對均衡價格的影響

圖二：供求變動對均衡價格的影響

根據上圖一，政府對房地產限購的政策初衷和意圖較為明顯，限購后顯然降低了市場需求，需求曲線從D0到D2向左移動，使得杭州樓市需求量從Q0下降到Q2，對應到樓市的價格也從PO下降到P2，市場均衡價格也從E0下降到E2。

然而，現實中的并沒有教科書般理論分析那么完美。實踐中存在兩大不足。

一是限購也會誤傷消費剛需。房地產的需求包括投資投機需求和消費需求。在房住不炒的監管理念下，房地產限購提高了部門剛需購房者的購房門檻，增大了購房難度，可能長遠來看仍會帶來新一輪增長，出現越調控越上漲的尷尬局面。

二是政府干預要和供給結合。房地產限購是政府直接干預市場的手段，在我國國情下有一定必要性。但是政府的房地產宏觀調控更應尊重市場規律，房地產限購從需求政策出發，還應該配合供給政策調整。比如，增加保障性住房、廉租房、經濟適用房、人才安居房、發展住房租賃制度租售并舉等等。通過價格均衡理論來看，如上圖二，供應曲線的向右移動帶來供應增加，也會達到均衡價格下降和控房價的目的。

關于房地產搖號，也符合經濟學原理。根據經濟學關于資源稀缺性的假設和優化配置資源的目的，房地產銷售過程中的搖號有助于兼顧公平和效率。通過搖號，讓剛需購房者、符合條件的購房者提高成交概率，買到心儀的房子，避免以往開發商捂盤惜售、雇人排隊炒作、資本投機、走關系等不公正現象。但是搖號也有負面作用，它可能使得并沒有購房需求的人加入到搖號大軍中，出現千軍萬馬排隊搶購房源的火熱局面。這種情況下可能帶動周邊二手房大幅上漲，傳達房價上漲預期。部分人搶到房子后轉手可以獲利豐厚?？梢?，搖號也無法做到絕對公平，仍有局限性。

作為新一線城市，長三角的優越區位優勢、熱門旅游城市、未來十四五和2035年遠景目標綱要規劃、2022年近在眼前的亞運會和近年人才爭奪利好政策等各因素帶動，根據如上供求關系管理和均衡價格理論，杭州未來房價仍有望保持穩定上漲，長期來看前景可期。