本文來源：時代周報 作者：張釔璟

深鐵集團持續(xù)拿出“真金白銀”支持萬科 圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

5月15日，萬科（000002.SZ）發(fā)布公告宣布，公司將于5月6日對公司債“20萬科04”進行贖回登記，并于5月19日完成該債券的贖回及摘牌 ?！?0萬科04”債券余額15億元，于2020年5月發(fā)行，期限為7年，附第5年末發(fā)行人贖回選擇權(quán)、發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。

萬科敢于在償債高峰之年行使贖回權(quán)的背后，是第一大股東深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱“深鐵集團”）正持續(xù)拿出“真金白銀”，予以其支持。

5月14日，萬科公告稱，第一大股東深鐵集團擬向公司提供借款，借款總額不超過15.52億元，借款利率為2.34%，借款期限為36個月，用途是償還公開市場發(fā)行的債券的本金與利息。

除此之外，4月29日，萬科還獲得了深鐵集團33億元的借款。短短半個多月時間，深鐵集團兩次慷慨解囊，合計向萬科提供了48.52億借款。

對此，萬科相關(guān)人士接受時代周報采訪時表示，深鐵集團作為積極股東和耐心資本，綜合運用資金支持、業(yè)務支持等市場化支持，充分體現(xiàn)了大股東堅定支持萬科的決心，也有助于提升市場各方對萬科的信心。

連獲兩筆純信用貸款

今年1月27日，萬科發(fā)布重磅公告稱，收到董事會主席郁亮、總裁祝九勝、董秘朱旭的辭職報告，郁亮將繼續(xù)擔任董事和第一執(zhí)行副總裁，祝九勝辭職后不再擔任任何職務，朱旭仍在公司工作。

同日，萬科披露了第二十屆董事會第十二次會議的決議公告。此次議會通過了一些議案，包括選舉辛杰為萬科第二十屆董事會主席，同意聘任郁亮及深鐵集團領(lǐng)導干部李鋒、華翠和李剛為公司執(zhí)行副總裁，以及聘任同樣來自深圳國企的田鈞為公司董事會秘書。

另據(jù)中房報報道，2月5日，春節(jié)復工首日，萬科內(nèi)部公示了十名擬任命的經(jīng)營管理人員，其中6名來自深鐵集團或其子公司，部分人員曾任職于深圳國資委控股的公司。這些新任人員將負責集團總部戰(zhàn)略投資、財務、法務等關(guān)鍵部門，以及北京和華東兩大核心區(qū)域。

國資班底的接管，讓市場大呼萬科正式進入“深鐵時代”。自此，深鐵集團對萬科的支持開始加碼。

時代周報記者查閱公告獲悉，今年2月至今，深鐵集團先后四次向萬科提供借款，累計借款已達到118.52億元。

值得注意的是，雖然上述四筆借款的期限均為3年、利率均為2.34%，但最新的兩筆借款與今年2月中旬、2月下旬的兩筆借款在增信安排、付息安排上有著明顯不同。

在增信安排方面，4月底、5月中旬最新的這兩筆借款為純信用借款，無需抵質(zhì)押；而此前2月份兩次借款中，萬科分別提供了萬物云市值為40億元的股票、價值60億元的資產(chǎn)等作為抵押或質(zhì)押，抵/質(zhì)押率均設(shè)定為70%。

而在付息方面，最新的兩筆借款為“借款到期，利息隨本金一起結(jié)清”；而此前2月份兩次借款則為“按季度付息”。

深鐵對萬科直接借款一覽 圖片來源：時代周報記者制 數(shù)據(jù)來源：萬科公告

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對時代周報記者表示，在深鐵集團的支持下，今年萬科相比于去年顯得穩(wěn)定了許多。而最新的兩筆無抵質(zhì)押借款則體現(xiàn)了深鐵集團對萬科又邁出進一步。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜也指出，兩筆借款展現(xiàn)了深鐵集團對萬科的信心，不僅有助于緩解萬科的資金壓力，更能提升其在市場中的形象。

年內(nèi)償還債券超129億元

除了直接借款，深鐵集團還于1月27日收購了萬科旗下紅樹灣項目49%收益權(quán)，以及項目管理經(jīng)營公司深圳地鐵萬科投資發(fā)展有限公司49%的股權(quán)，合計總價約13.5億元。

在深鐵集團持續(xù)“真金白銀”的支持下，萬科如期償債。

克而瑞4月4日發(fā)布的研報指出，2025年萬科將面臨償債高峰期。截至2024年末，萬科有息負債共3612.8億元，較年初增長12.9%，短債規(guī)模1582.8億元，占比43.8%。同期，該公司在手貨幣資金881.6億元，現(xiàn)金短債比0.56。

今年一季度，萬科共已完成五筆境內(nèi)債的兌付，包括1月27日到期的境內(nèi)中期票據(jù)“22萬科MTN001”、2月16日到期的“22萬科MTN002”、2月25日到期的“22萬科MTN003”、3月4日到期的“22萬科01”、3月17日到期的“20萬科02”，本金規(guī)模合計98.9億元。

5月12日，萬科旗下一筆發(fā)行總額4.23億美元、利率3.15%的美元債已到期。根據(jù)wind數(shù)據(jù)，該筆債券已獲得償還，債券當前余額為0。年初至今，萬科已累計償還境內(nèi)外債超129億元。

此外，根據(jù)萬科的公告，公司還計劃分別于5月16日、6月5日、6月19日進行“20萬科04”、“22萬科03”、“20萬科06”三筆公司債的全額贖回登記，債券余額分別為15億元、3.5億元、12億元。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬科擁有境內(nèi)債券余額共388.51億元，一年內(nèi)到期或行權(quán)的債券規(guī)模達278.57億元，占比71.8%。其中，2025年7月將是償債高峰，按行權(quán)計約62.63億元境內(nèi)債將到期；境外債方面，公司債券余額達13.7億美元，一年內(nèi)到期的債務規(guī)模0.7億美元。

一季度營收下降38.3%，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈流出收窄

相比于債務問題，擺在深鐵集團面前更為的重要是萬科房開業(yè)務的經(jīng)營問題。

4月30日，萬科公布了“深鐵時代”下的首份季報。期內(nèi)，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入379.9億元，同比下降38.3%。其中，經(jīng)營服務業(yè)務貢獻營業(yè)收入122.7億元，同比增長12.1%；而房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務貢獻營業(yè)收入228億元，同比下降51.1%。

利潤方面，受開發(fā)業(yè)務結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑等因素的影響，歸母凈利潤為-62.5億元。

至于銷售方面，今年一季度，萬科實現(xiàn)合同銷售面積254.0萬平方米，合同銷售金額349.2億元，同比分別下降35.1%和39.8%。

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年1-4月萬科權(quán)益銷售額僅298.5億元，同比下降41%，跌幅顯著高于行業(yè)均值。

標普信評PCA在發(fā)布的研報中表示，銷售跌幅高于市場均值，一方面反映企業(yè)經(jīng)營調(diào)整對市場信心的沖擊，另一方面暴露出萬科近年高能級城市土儲補充不足導致的庫存結(jié)構(gòu)失衡，“有效”貨值短缺使其未能把握本輪核心城市小陽春機遇。

此外，惠譽也在研報中指出，銷售額下滑將直接影響萬科的現(xiàn)金生成和償債能力。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年3月底，萬科實現(xiàn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-57.93億元（2024年第一季度為-94.21億元）；實現(xiàn)投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額267.97億元；籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-97.54億元。其中，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額雖仍為凈流出，但較2024年同期減少36.28億元，凈流出收窄幅度達38.52%。

不過，惠譽指出，2025年第一季度，萬科的自由現(xiàn)金流（FCF）為-80億元，包括大宗資產(chǎn)處置所得（2024年第一季度為-160億元），低于預期。此外，截至2025年3月末，萬科披露的非受限現(xiàn)金（含預售監(jiān)管現(xiàn)金存款）自2024年9月末的773億元下降至711億元。

惠譽認為，萬科2025年第一季度的銷售額和現(xiàn)金流生成低于預期，導致其2025年到期的大量資本市場債務的流動性緩沖進一步減少?？紤]到萬科現(xiàn)金流生成的不確定性，深鐵集團持續(xù)且及時提供流動性支持，對化解萬科的短期融資需求可能至關(guān)重要。