樓市有江湖，江湖有排位。

每年伊始，房企銷售排行榜不妨一瞅，可一窺大大卻又小小的江湖。

戰線若拉遠至全國，2021樓市江湖出現巨大變局，百強房企2021年銷售總額出現負增長；從2016年起延續5年的“碧萬恒”三強格局宣告終結。

戰線若拉近至東南偏南福州城，外來的和尚好念經，似是失靈，樓市江湖仍是閩系盤踞。2021年度大福州房企商品房銷售榜（權益榜）TOP10中，閩系居9席，強勢得很。

這里何地？閩系房企北派大本營。在“說商道市”看來，閩系在此，宛若此地遍地的市樹榕樹一樣，枝繁葉茂、虬根曲繞。

但若說，非閩系大潰敗，卻也不盡然。樓市江湖本就門派眾多，各有各的活法。譬如，深耕五四北的魯能地產。

是的，今天的主角登場了！

從綠發魯能地產身上，究竟能窺見怎樣的魔幻樓市江湖？

NO.1｜踏路而行自有前程

誤會誤會！半年撈金凈賺1.86億

江湖之大，事物之多，總有些許被各路人士誤解。

來了五四北，就是賠錢人？

既是誤解，也是誤會，亦是誤讀。

若說，福州樓市江湖誰人被誤讀最深？“說商道市”覺得，魯能地產當居前三。

笑他人看不穿的魯能地產，展現了自身“佛系高手”的良好素養，并不作絲毫爭辯，踏路而行，堅信，在閩系房企北派大本營，這個能做出流量的地方，自有前程。

要不然，自己哪會，一而再，再而三，三度于此拿地？

不妨審視2021年半年度報告，魯能地產列出的主要項目所在城市有且僅有四個，福州，是與重慶、北京、濟南并列的存在。

根據主要子公司及對公司凈利潤影響達10%以上的參股公司情況，福州魯能地產有限公司營業利潤高達2.48億元，凈利潤達1.86億元。

一個半年營收19.81億，撈金凈賺1.86億的外來房企，居然被誤解成賠錢貨？

這得是多大的誤會啊！

NO.2｜五四北后浪

也曾一戰封王，也曾一時高光

每個板塊都有相應的“家長”。TA不光是此板塊的深耕者，聲量最大者，還得是兜底者，擔當者。如同，融僑之于南江濱，世紀金源之于貴安。

五四北板塊，“家長”盤有前浪三盛，以及后浪魯能地產。

遙憶2015年12月，福州第十四次公開土地出讓上，位處五四北的宗地2015-36號原天宇開關廠地塊，魯能舉牌堅定且迅速，以總價32.3億元成功拿下該地塊，樓面價達14926元/㎡，溢價率為134.4%。

這不僅是魯能首次挺進福州，同時該地塊樓面價刷新五四北出讓地價歷史新高，摘得五四北當年的地王。樓面價14926元/㎡已然接近當時五四北在售樓盤的房價。

兩個月后，魯能以5.21億元競得毗鄰的宗地2016-04號原大華制扣廠地塊，樓面價14922元/㎡。

上述兩幅地塊被開發為“魯能公館一期、二期”。魯能公館一期在2017年開盤（3月首開2.65W，12月加推2.8W），成為五四北自2011年后推出的首個新盤，如今掛牌3W。

許是彼時的魯能正是氣運加持，趕上了那個人人都是高房價兇手的年景。2017年買房一房難求，“全款的往里走，按揭的不要堵門口，公積金的把車挪走”成了是年最傷心的一句話。

NO.3｜再見江湖，慘遭滑鐵盧

魯能公館三期去化率僅8%

嘗到甜頭的高手魯能，蓄勢再來。

2020年10月，福州市2020年第七次公開出讓國有建設用地使用權拍賣上，經過8輪舉牌，88號競買人福州魯能以19.7億競得福州宗地2020-47號原天宇電氣變壓器廠廠區出讓地，樓面地價15582元/㎡，溢價率8.12%。

5年過去了，還是熟悉的天宇，相差無幾的樓面價。有人評，“時間在五四北靜止了”。

魯能公館一二期的順銷，讓魯能期望值更高，從項目命名魯能公館三期即可見一斑。

不過，正所謂期望越大，失望越大。在福州熱炒“好久不見，不負期待”的綠發魯能公館三期（備案均價2.8W）終究還是負了期待。

來自福州市不動產登記和交易中心版權的數據顯示，魯能公館三期（備案名魯能福苑），2021年12月10日、12月27日分別取得預售證，住宅450套，截至2022年1月11日，已售39套。

這樣算下來，在其開盤過去一個月后，去化率堪堪8%。

“說商道市”反復言及，KFS開盤滿月后的去化數據是最好的放大器，直觀反映客群對該樓盤的接受度和認可度，一切的尬吹都將無所遁形。

出師未捷。

但該有的表面功夫還是要做！“首開逆市熱銷”，“再創樓市傳奇”的尬吹，讓懂行的人忍俊不禁。

這都2021年了，還在依照800年前的營銷模式套路人，不光壞，還蠢。

開啟自欺欺人模式的福州魯能地產，五四北后浪，此時，哪里還有半點江湖高手風范？！

NO.4｜來也匆匆，去也匆匆

敗光氣運

淚滿襟的魯能，自忖，究竟做錯了什么，也曾加持己身的大氣運如此之快便耗盡了？！

殊不知，氣運，這種東西說來玄妙，虛無縹緲，但卻在每一個江湖高手心中都存在著，并且讓他們堅信不疑。

中國綠發，責任央企，為創造美好生活而來。福州魯能公館三期是中國綠發繼魯能公館一期、二期之后的五四北大作。

其曾經的大氣運，許是從一件件敗筆上開始消亡的：

2016年11月，福州市房管局通報批評，該局日前在會同有關部門檢查時發現，福州魯能地產公司等3家房地產開發企業存在違規銷售問題。

其中，福州魯能地產公司開發建設的“魯能公館”項目，在未取得預售許可證的情況下，受其委托的銷售代理公司，向客戶收取“會籍”保證金計100萬元。福州決定將福州魯能地產公司等涉事3家房企，列入違規失信房地產開發企業名單。

2021年，交房后的一下雨連廊就進水、電梯故障頻發、步道采用低檔透水磚……減配，防不勝防。

不然，你以為的半年撈金凈賺1.86億是怎么來的？！

NO.5｜無名小卒與江湖夢

翻開福州魯能公館三期的官微，“說商道市”注意到，“在‘東擴北拓’的大福州規劃背景下”。

如此這般，也曾是高手的福州魯能地產以一己之力，硬生生將“東擴南進”的大福州城市戰略規劃給篡改了。

福州魯能地產自我安慰道，我一個賣房子的能有什么壞心思呢？無非想要給你一個家。

這里，可是“新房價格洼地”。

但正如“說商道市”在2021年初時的年度復盤說的，這話任誰都能說，唯獨板塊“家長”盤沒有底氣說，而說自己是“價格洼地”的都活成了慘不忍睹的“傳說”。

每年伊始的房企銷售排行榜，一窺大大卻又小小的江湖。迎來送往間，把江湖排位賽的殘酷性詮釋得入木三分。

今時的武林，群雄逐鹿，各有千秋，小卒過河，各有各的活法。

但，時代更迭的明目張膽與暗流涌動，人們身處其間而不自知。

真正的江湖，畢竟少有一劍斷江力拔山河的絕頂高手，更多的還是無名小卒，做著一個個遙不可及滑稽可笑的江湖夢。