2021年北京寫字樓買賣市場年度總結(jié)

回顧一下去年北京二手寫字樓市場的成交量，可以說大宗交易頻現(xiàn)，小面積辦公樓成交量還算穩(wěn)定。 我們也能從這些數(shù)據(jù)中看出一些大體的趨勢，以及二手寫字樓的市場將會如何發(fā)展？

01.大宗交易頻現(xiàn)，北京核心辦公區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓資源仍然受到資方青睞。

截止到目前對外公布的數(shù)據(jù)，去年整個北京的大宗交易額已經(jīng)超過650億！這還不包括有些成交信息還沒有對外公布的寫字樓。 連續(xù)兩到三年的寫字樓市場的大宗交易，說明北京這樣的城市商業(yè)資源還是受到投資方的青睞（有部分買家是自用）。

而且有消息稱，東長安街地鐵口有大宗的寫字樓項目有意出售，預(yù)估成交額接近200億，很有可能成為2022年寫字樓買賣市場成交量最大的一單。

02.二手市場寫字樓價格逐漸走低，是否已經(jīng)到了底部？

跟大宗交易如火如荼相比，單純從價格方面說，小面積的寫字樓個人業(yè)主出售寫字樓卻是不容樂觀。

很多的業(yè)主，想賣高價，無人問津，太低了，又不想賣了，

真是“向左啊， 向右啊， 向前看，愛要拐幾個彎才來”……

所以，年底的時候，中關(guān)村商圈甚至出現(xiàn)了單價2萬/平方米的拋售價寫字樓。

因為二手寫字樓普遍成交周期長，屬于市場慢慢消化型，大廈品質(zhì)一般，建筑年代稍早的寫字樓，估計都會進(jìn)入這個價格范圍。

03.二手寫字樓成交熱點(diǎn)區(qū)域，馬太效應(yīng)。

二手寫字樓成交價格逐步走低，不代表沒有成交量，傳統(tǒng)商圈仍然是二手寫字樓的成交熱點(diǎn)區(qū)域，尤其是傳統(tǒng)的三大商圈。

熱點(diǎn)還是熱點(diǎn)。

以中關(guān)村商圈上地區(qū)域的金隅嘉華大廈為例，連續(xù)兩年二手寫字樓交易價格逆市上漲，這在北京應(yīng)該算是唯一個“另類”的項目吧，而且，價格越漲，業(yè)主們越不想賣了，現(xiàn)在一房難求。

小獨(dú)棟類寫字樓，特別受市場的青睞，大部分新建項目都在五環(huán)外，比如海淀北清路沿線，大興新媒體產(chǎn)業(yè)基地周邊等。

二手小獨(dú)棟寫字樓集中成交量則在西南四環(huán)總部基地區(qū)域。

04.二手寫字樓成交“三重門”，市場需求仍然強(qiáng)勁，成交量逐漸轉(zhuǎn)向新盤。

二手寫字樓的交易的難點(diǎn)到底在哪？

簡單說三點(diǎn)：限購，限貸，發(fā)票。可謂“三重門”。

目前，交易過程中遇到最大的難點(diǎn)就是發(fā)票。

二手寫字樓交易會產(chǎn)生稅費(fèi)，具體每一套寫字樓都不一樣，金額有多有少。

而購買群體最多的就是以公司名義購買，公司每一筆支出，都應(yīng)該有對應(yīng)的發(fā)票。想要發(fā)票，就要承擔(dān)稅費(fèi)，似乎是矛盾體。

所以，不少公司購買寫字樓，也選擇了其他方式，比如股權(quán)轉(zhuǎn)讓，法拍，北交所等等，也有不少公司把選擇范圍轉(zhuǎn)向新盤。

尤其是科技類企業(yè)，因為這類買家基本上是自用為主，這個也是與其他大宗交易不同之處。

前幾天看一條信息（截圖圖片），有家科技類公司有意向購買西三旗金隅科技園，我們注意到此類用地用途為科研用地，不是之前的商業(yè)辦公樓，也就是平常說的純商業(yè)，二次交易會受限，不過，這種類型以后估計將成為方向，商務(wù)金融，工業(yè)科研生物醫(yī)藥類等，其實是服務(wù)于自用企業(yè)。

(圖片為百度網(wǎng)絡(luò)截圖）

這個園區(qū)整體的環(huán)境要好過擁擠的西二旗，去過金隅智造工場的人應(yīng)該知道，完全是新辦公風(fēng)格，旁邊還有東升科技園新一期在建園區(qū)，以及尚德科技園，已經(jīng)連成一大片。區(qū)域北接回龍觀天通苑，往西上地西二旗，往南是亞奧區(qū)域，路口在建萬象匯今年就可以完工，整個大板塊將成為新的科技辦公園區(qū)。

05.寫字樓市場板塊變動。

寫字樓租戶行業(yè)板塊變動大，去年教育類租戶退租潮，還有些教育類公司持有的寫字樓，不得不出售。

不過，有的行業(yè)走，就會有行業(yè)來，會有一些行業(yè)補(bǔ)充進(jìn)來，像芯片類，高端制造類等。購買群體市場板塊也會隨之變化。

06.多重因素影響下的寫字樓買賣市場格局變化。

去年地產(chǎn)板塊大波動，大家應(yīng)該都知道了。今年全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向如何，全球疫情的如何變化，以及國內(nèi)政策方向的變動，都會對目前寫字樓買賣市場有影響。

去年今年，北京寫字樓租賃市場，估算會大約有200萬平米的新增供應(yīng)量，這還不包括一些商場的改造辦公樓，廠房類，舊樓改造，以及央企搬離北京留下的辦公樓面積。租賃市場的價格走向，也會對買賣市場有所影響。