壹

房地產(chǎn)要"探索新的發(fā)展模式"。

2021年中央經(jīng)濟工作會議首次出現(xiàn)這個提法的時候，每個人都隱約感知，這將是狂飆突進20余年的房地產(chǎn)行業(yè)一次重大的路徑轉(zhuǎn)折。

但究竟“新模式”意味著什么？兩會《政府工作報告》再次重申之后，它的雛形逐漸清晰。

“新”，意味著否定“舊”。

“舊模式”的特征是什么？在企業(yè)端，是“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”，產(chǎn)生巨大的債務(wù)風險；在消費端，是高漲的房價、透支的居民杠桿。

在“房住不炒”大前提下，“新模式”要求：房地產(chǎn)業(yè)要回歸民生屬性，助力高質(zhì)量的城鎮(zhèn)化和實體經(jīng)濟。

于民生，“新模式”包含了大力發(fā)展長租公寓、保障性租賃等內(nèi)容；

于城市，“新模式”是包含了城市更新、城市升級、以及諸多上下游行業(yè)的“大基建”根基。

它是整個行業(yè)的一次“供給側(cè)改革”。

在這場大變革、大轉(zhuǎn)型中，當然也蘊含著巨大的商業(yè)機會，比如，城市更新、產(chǎn)城融合。

告別純粹單一的住宅開發(fā)，從城市更新、產(chǎn)城融合中，去激活城市經(jīng)濟、支持城市升級，顯然是“新模式”支持的一個方向。

先看城市更新。

數(shù)據(jù)顯示，城市更新將是10萬億級的市場，每年有8億平方米的存量需更新改造。

2021年《政府工作報告》首次明確提出“城市更新行動”，相關(guān)政策快速落地。

這塊大蛋糕，沒有企業(yè)愿意錯過。2020年以來，百強房企中參與城市更新的比例已達80%。

再看產(chǎn)城融合。

在十四五規(guī)劃和 《2035 年遠景目標綱要》中明確指出，“堅持產(chǎn)城融合，完善郊區(qū)新城功能，實現(xiàn)多中心、組團式發(fā)展”。

宏觀面：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級是既定國家戰(zhàn)略，需要產(chǎn)業(yè)新城落地支持；

區(qū)域面：產(chǎn)業(yè)活躍度是城市群發(fā)展的動力與支撐，它是眾多二三線城市在未來競爭格局中能否勝出的關(guān)鍵。

這是個大考題：

城市更新是“表”，產(chǎn)城融合是“里”。“表里合一”，以產(chǎn)城融合的方式，去做城市的更新、升級，怎么做？

相比傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)，城市更新、產(chǎn)城融合，對開發(fā)商的綜合實力、城市空間開發(fā)和運營能力等，都提出了更高的挑戰(zhàn)。

什么樣的企業(yè)能在這些新業(yè)態(tài)上游刃有余？

貳

回答這個問題，不妨讓我們先看一個案例。

2015年，華中小龜山金融文化公園項目開始開始籌備，2018年開工建設(shè)，2021年正式開園。

短短6年時間之后，區(qū)域面貌煥然一新。

開發(fā)企業(yè)電建地產(chǎn)沒有采用“大拆大建”的做法，而是以一種獨特的眼光去與城市共融。

在保持園區(qū)工業(yè)風貌和建筑歷史肌理基礎(chǔ)上，開發(fā)商對舊廠房進行了改造。

既承載著厚重的歷史記憶和人文氣息，又集成金融、文化、辦公、展覽、休閑等一體式、多功能、高品位特質(zhì)，成為華中地區(qū)首個以金融為主題的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

目前，這里已經(jīng)引進上交所中部基地、省融資擔保集團、清科集團等20多家金融、科技、文化企業(yè)，初步形成了金融文化產(chǎn)業(yè)集聚。

成功的改造和產(chǎn)業(yè)運營，讓這個項目榮獲第十六屆金盤獎“最佳城市更新獎”，成為該獎項中唯一獲獎的項目。

在這個案例中，“城市更新”和“產(chǎn)城融合”得到有機統(tǒng)一，產(chǎn)業(yè)的融合為城市的更新提供了內(nèi)核和驅(qū)動力。

它給出了一份高分答案，那就是：

在“新模式”中，開發(fā)商提供的不僅是建筑載體，而是通過做好產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)配比、產(chǎn)業(yè)孵化等一系統(tǒng)規(guī)劃以及招商服務(wù)來實現(xiàn)企業(yè)入駐，從而打造出一個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。

同時，開發(fā)商通過整合資源，向企業(yè)提供如融資、孵化或者是技術(shù)革新等服務(wù)，而獲得地產(chǎn)增值、產(chǎn)業(yè)增值以及服務(wù)增值，實現(xiàn)從一個房地產(chǎn)開發(fā)商向城市運營商的轉(zhuǎn)型突破。

破譯了“產(chǎn)城融合”密碼，電建地產(chǎn)讓“新模式”照進了現(xiàn)實。

這份答案并不好抄，因為它需要企業(yè)轉(zhuǎn)變賺快錢的發(fā)展觀念，苦練內(nèi)功，提升產(chǎn)業(yè)整合與產(chǎn)業(yè)運營能力。

可貴的是，歷經(jīng)多年發(fā)展，電建地產(chǎn)已經(jīng)養(yǎng)成了應對長周期項目的耐心，以一種“城市合伙人”的特色模式，在這條賽道上跑在前列。

電建地產(chǎn)的城市更新和產(chǎn)城融合項目，聚焦一二線以及具有經(jīng)濟正常活力的城市。

比如，在成都，電建地產(chǎn)聯(lián)合體以城市合伙人的身份主導開發(fā)雙流九江新城未來公園社區(qū)綜合開發(fā)項目，聚焦數(shù)字化“智慧城市”，參與土地整理投資、社區(qū)智慧平臺、城市有機更新建設(shè)、城市運維、產(chǎn)業(yè)導入等，以“EOD”為導向，力求“人、城、產(chǎn)”高度融合。

再比如，積極參與雄安新區(qū)建設(shè)，落子雄安·電建智匯城，這是雄安新區(qū)首批市場化項目之一，是容東片區(qū)乃至整個雄安新區(qū)的開篇項目。

項目總體量達171萬平米，約100余棟建筑。

2021年11月30日，雄安·容東智慧體驗中心正式開放，成為與雄安共建新時代高質(zhì)量發(fā)展的全國樣板。

資料顯示，電建智匯城項目涵蓋寫字樓、國際酒店、公園商業(yè)、居住產(chǎn)品、文化藝術(shù)園五大類型，集商務(wù)辦公、休閑購物、社交娛樂、生活居住等功能于一體，堪稱千年大計的序幕精品。

再比如位于浙江省第二大流域——甌江干流入海口溫州灣口中部甌江口產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的溫州市國家海洋經(jīng)濟示范區(qū)靈昆全域生態(tài)環(huán)境導向產(chǎn)城融合項目，

它為電建地產(chǎn)積累了EOD等產(chǎn)城融合綜合開發(fā)項目經(jīng)驗，培育生態(tài)智慧城市建設(shè)核心業(yè)務(wù)，更開拓了傳統(tǒng)招拍掛市場之外新的發(fā)展模式，為“水、能、城”戰(zhàn)略打了一個樣板。

僅2021年，電建地產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)拿地的方式就獲取了8宗土地。

比如，以總價約18.54億元競得貴陽云巖區(qū)三馬片區(qū)2宗城市更新舊改地塊，中標佛山市南海區(qū)里水鎮(zhèn)上沙連片舊廠房城市更新項目、洛陽老城區(qū)新型城鎮(zhèn)化項目、徐州淮海國際港務(wù)區(qū)鐵路物流中心開發(fā)項目等等。

在這條城市更新、產(chǎn)城融合的賽道上，電建地產(chǎn)正在銜枚疾進。

叁

電建地產(chǎn)為何能成為房地產(chǎn)“新模式”的引領(lǐng)企業(yè)？

這得從這家企業(yè)的基因說起。

電建地產(chǎn)于2005年成立，作為國資委核定的首批16家主營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的央企之一，電建地產(chǎn)自誕生便注定要肩負起深度理解城市肌理、賦能城市發(fā)展的責任。

這回答了“為什么要”的問題，那“為什么能”呢？

因為有電建集團內(nèi)部各平臺公司之間的通力合作。

這種合作，給電建地產(chǎn)布局于全國的多個城市帶來了經(jīng)營、改革、升級的全配套服務(wù)，并進一步支持電建地產(chǎn)在煥新城市面貌的同時，為人們的美好生活賦能，從而有力推動電建地產(chǎn)“國內(nèi)領(lǐng)先城市運營商”這一戰(zhàn)略愿景的實現(xiàn)。

2021年6月，電建地產(chǎn)旗下產(chǎn)投公司正式更名為“中電建產(chǎn)投”，通過產(chǎn)業(yè)、資本、平臺的相互賦能，為電建地產(chǎn)參與城市開發(fā)運營業(yè)務(wù)提供更好的平臺。

它的業(yè)務(wù)范圍，涵蓋了片區(qū)綜合開發(fā)、城市有機更新、資產(chǎn)投資與運營管理、產(chǎn)業(yè)策劃規(guī)劃、綠色建材投資，能源類投資服務(wù)等等。

這個平臺，就是回答“為什么能”的關(guān)鍵，因為它戰(zhàn)略清晰，打法先進。

中電建產(chǎn)投依托中國電建全產(chǎn)業(yè)鏈一體化優(yōu)勢和母公司電建地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域豐富經(jīng)驗，形成了以“產(chǎn)城融合+產(chǎn)業(yè)投資+資產(chǎn)運營”為核心驅(qū)動的業(yè)務(wù)理念。

產(chǎn)城融合，是指通過產(chǎn)城融合模式驅(qū)動，以產(chǎn)促城，以城興產(chǎn)，產(chǎn)城融合；

產(chǎn)業(yè)投資，是指通過產(chǎn)業(yè)投資模式驅(qū)動，依托自身優(yōu)勢資源與外部創(chuàng)新要素形成核心支點；

資產(chǎn)運營，是指通過資產(chǎn)運營，對資產(chǎn)進行保值增值，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化。

立足中國電建“水、能、城”優(yōu)勢，以XOD模式為驅(qū)動，并結(jié)合母公司電建地產(chǎn)業(yè)務(wù)譜系，中電建產(chǎn)投確立三大產(chǎn)品體系。

其一，城市綜合體：定位一線城市及強二線城市核心地區(qū)，依托于核心區(qū)良好的經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)，打造城市綜合體產(chǎn)品；同時，也可作為城市的服務(wù)配套支撐；

其二，產(chǎn)業(yè)新城/小鎮(zhèn)：定位一、二線城市近郊或強三線城市的副中心、新中心；國家戰(zhàn)略傾斜地區(qū)；以科技和健康為主導產(chǎn)業(yè)，以二產(chǎn)為主，三產(chǎn)為輔，以產(chǎn)城融合為特征，圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展及科技人才需求提供綜合業(yè)態(tài)的大體量開發(fā)運營項目；

其三，產(chǎn)業(yè)園區(qū)：定位一、二線城市及強三線城市，區(qū)域有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，服務(wù)電建戰(zhàn)略的產(chǎn)業(yè)園區(qū)或產(chǎn)業(yè)投資項目。

做好XOD模式的關(guān)鍵，在于做好金融風險把控、開拓良好的融資渠道。

電建地產(chǎn)深知這一點，2021年12月，電建地產(chǎn)產(chǎn)投公司還參股設(shè)立基金公司，下設(shè)產(chǎn)業(yè)投資、資本運作等6個職能部門，以基金為橋梁，實現(xiàn)外部產(chǎn)業(yè)和金融資源的導入。

2022年，作為電建集團“水、能、城”戰(zhàn)略 中“城”業(yè)務(wù)的踐行者與主要發(fā)展平臺——電建地產(chǎn)的資源整合能力將進一步被強化。

那么，電建地產(chǎn)的城市運營，聚焦那些區(qū)域呢？

2021年初起，電建地產(chǎn)將投資布局策略調(diào)整為“5+5+N”。

其中第一個“5”指京津冀城市群、長三角城市群、大灣區(qū)城市群、長江中游城市群及成渝城市群；

第二個“5”指中原城市群、關(guān)中城市群、山東半島城市群、海峽西岸城市群、滇中城市群；

“N”則指的是部分具備潛力的單核城市及其外溢影響城市。

關(guān)注核心區(qū)域，城市深耕，更加夯實了電建地產(chǎn)的“國內(nèi)領(lǐng)先城市運營商”這一戰(zhàn)略愿景。

通過這張圖譜不難看出，在房地產(chǎn)“新模式”政策風口下，具備匠心獨具的產(chǎn)品開發(fā)、綜合運營能力、良好投融資能力的電建地產(chǎn)，注定將成為城市更新、產(chǎn)城融合方面的領(lǐng)跑型房企。

而這，也注定會給高質(zhì)量城鎮(zhèn)化、以及產(chǎn)業(yè)升級的國家戰(zhàn)略，提供絕佳的助攻——踐行央企責任，電建地產(chǎn)在路上。