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壹

調控模范生長沙，想出了一個“出租換房票”、“兩難自解”的妙招兒。

哪兩難？

一難：公共租賃住房15萬套的任務難籌集；

二難：房地產銷售失速；

于是，一個“天才”主意出爐了：你把房子租出去，就不受限購約束，就可以買房了。

新政出臺之后，收獲了廣泛的好評。

在鋪天蓋地的贊譽聲中，我的長沙朋友小強，弱弱地發來一句：

“我好好的商品房，怎么變成保障房了？”

怎么就是“保障房”了呢？咱們先看看這次新政的要點：

• 業主選擇將存量房盤活供作租賃住房，應與試點企業（長沙房產集團和長沙市建設發展集團）簽訂《長沙市盤活存量房供作租賃住房合作協議》，要求運營年限不低于10年，并在不動產登記系統中進行標注。

• 住房租賃企業須在商業銀行設立租賃資金監管賬戶，向所在地的區、縣住建（住保）部門備案，并通過服務平臺向社會公示。

• 租賃資金監管賬戶須與服務平臺房屋交易資金監測專戶對接，租賃住房的租金、押金、傭金均應納入監測監管。

• 存量房業主與試點企業簽訂《協議》后，既可以委托給試點企業出租運營房屋，也可以選擇自行出租運營房屋，均須納入服務平臺監管。

• 履約期內，房屋業主可進行房屋交易。但長租房交易后，不動產權屬證書上仍標識為長租房，購買方需確保《協議》履行期滿。

研讀了一番，小強說：

“保障房任務交給我，商品房銷售去庫存也交給我，突然感覺自己格局一下子打開了！”

上一個有這種感覺的，恐怕還是《大明王朝1566》里的建德災民。

這部劇中，面對財政缺錢、災民需要賑濟兩個難題，京官高善文提出了一個妙計：

“以改兼賑、兩難自解”。

什么意思呢？

種桑養蠶搞紡織，出口創匯能解決財政問題；

那么，災民把田地賣給織造商種桑，拿了錢獲得了賑濟；

織造商有了田地，種上桑樹，有了穩定的供應鏈，就能把出口貿易搞上去。

很完美的計劃啊，為什么最后會變成災難？

因為這個計劃中，所有的成本，都由災民承擔。

即便是給出了一個所謂的“賣田”救濟機制，但在水災之中，災民并沒有任何博弈能力，只能任由織造商壓低田價，賤賣良田。

大明王朝賑濟災民的法定義務，被“以改兼賑”的所謂巧妙方案，給擺脫掉了。

當然了，電視劇終歸是虛擬的，大明朝建德縣的災民和如今長沙的市民也沒有可比性。

但有一點是共通的：政策成本誰來承擔。

貳

在這個“出租換房票”的方案中，業主讓渡了自己的房產，使其變成某種意義上的“保障性租賃住房”，換取一個“替市場去庫存”的機會，這真的合理嗎？

當房屋托管給國有企業運營之后，在10年租賃期內，如想“退出”，購方需要繼續履約，難道不會導致房源較難出手或折價？

我們都清楚，商品房、保障房，本質上是不一樣的。

前者是私人的，后者帶有公共屬性。

商品房，租不租、租給誰、租多少錢，是完全市場化行為，而公共租賃住房卻并非如此。

把房屋的產權、居住權、租賃權分開，是很好的想法，對于盤活存量、擴大有效供給、讓資源有效配置，是好的。

但前提是遵循市場經濟的原則，是對產權的尊重。

退一步說，在房地產調控松綁的大環境下，解除限購真的需要附加這些條件嗎？

目前各地救市政策目不暇接，很多省會級城市也放棄了扭扭捏捏，直接大大方方幅降低限購門檻。

對這些政策，從上到下，都是持肯定態度的。

就長沙本地市場而言，一季度商品房銷售下跌18%，到了4月份，直接同比接近腰斬。

預期變得很差，市場失速明顯，這種時候，救市政策步子大一點、激進一點，完全沒有問題，何必非要“一石二鳥”？

出租換房票，是在解除限購基礎上，設定了新的購房門檻，消費者會買賬嗎？

最后還有一個靈魂之問：

現在都不買房，是因為缺房票嗎？

“我不考清華，是因為不喜歡嗎？”

胡 Sir 不 胡 說

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