近兩年北京樓市的頂流，非海淀莫屬。

從四季青香山壹號院、頤和金茂府，樹村學府壹號院、圓明天頌，永豐海淀·幸福里、中?！蟮吕?、幸福里·潤園，再到北沙灘中建壹號·學府公館，無一不是市場寵兒，各個流量極大，且大多銷售速度極快。

10萬+豪宅項目，6個月即售罄；去年單盤銷售過百億；還有單盤首開認購過百億……屢次刷新北京市場紀錄。似乎只憑海淀二字，房子就不愁賣。

但事情總有意外，探哥前段時間踩盤就發現一個，就算把海淀寫在案名里，購房者也不太買賬，它就是——大苑海淀府。

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位于海淀西四環的大苑海淀府，體量并不大。

一共有10棟住宅樓，11-14層。然而就是這樣一個只有348套房源的項目，從2019年底入市至今，兩年多時間，才網簽了106套，去化率僅30%。

相比上文中提到的海淀其它項目，這個成績簡直少得可憐。

是因為項目本身太差？

并不，大苑海淀府品質還是不錯的。社區容積率1.75，而且全部為商品房，沒有任何回遷、公租以及其他保障性住房，光是這一點就贏了目前市面上不少新房。

關鍵，還是現房出售。項目住宅樓主體已全部完工，干掛櫻花紅石材立面，米黃色外觀。約3萬㎡園林綠化已基本成型，探哥去年12月份也去過一次，就算在秋冬季節也很耐看。再加上園區中還打造了大面積的四季不凍湖，這在當下的豪宅項目中也很難得。

大苑·海淀府實景圖

精裝修交房，標準也不低，比如德國進口貝卡恒溫恒濕科技住宅、德國VIEGA全屋銅管活水系統，以及漢諾地板，旭格窗等等。

項目還自建5棟配套，除了已開園的常青幼兒園田村分園、3棟商業，還有1棟豪宅標配的高端會所，其中游泳館、健身房、會議廳、私宴廳等等都有。

另外物業是高力國際，24小時服務，后期維護比較放心。當然，物業費也不便宜，每月16.7元/㎡。

再加上170㎡、205㎡三居，225㎡、263㎡四居、320㎡五居的產品面積段設置，總價2100萬起，無論是在豪宅云集的四環，還是海淀，這個要價似乎都不過分。

那么，為什么沒人買賬？

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根本還是在于，地段。

無論環線，還是區域，關于地段，我們最終討論的都是對城市資源的占有，是否稀缺、核心，這是判斷一個項目是否“值錢”的首要標準。

大苑海淀府所在海淀四環邊田村片區，距離地鐵6號線田村站僅800米，700米可上快速路阜石路，3公里直達西四環，交通十分便利。

但城市界面就比較差了，更談不上豪宅氛圍，項目東側甚至還有一片棚戶區還沒有拆遷，按照現在的速度，最快也還得需要5年左右的時間。

圖片來自百度全景地圖，原田村小學就位于一片待拆平房中

周邊配套也一般，項目1公里內只有一個綜合性商超京糧廣場，體量不大，倒是五臟俱全，整體感受有點兒城鄉結合部。再大點的商場，比如萬達廣場、喜隆多等等都在項目直線3公里開外。

而且只有海淀學位，談不上什么學區。距離項目最近的小學是北京教育學院附屬海淀實驗小學（原田村小學，二流二類），2公里范圍內還有中國科學院玉泉附屬小學，首都師范大學附屬中學（第一分校）。

關鍵還偏離海淀的產業中心。田村位于海淀西南角，從田村去中關村，就算不考慮自駕早晚高峰四環肯定堵車，連坐地鐵都得換成兩次。而集聚在中關村、上地、永豐、翠湖等地的海淀新貴們，自然更愿意選擇距離工作地更方便的海淀北部置業。

可以說空有海淀之名，海淀的強，田村一個都沒靠上…

圖片來自貝殼找房,板塊二手房成交均價

這直接反映到周邊二手房房價上。田村片區二手房參考價僅8萬/㎡，不僅在海淀四環邊板塊中完全墊底，更比不上五環外的馬連洼、西北旺、清河等片區。

綜上，田村的地段，沒那么值錢。

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再回到項目本身，一方面，品牌溢價，幾近于無。開發商北京市大苑天地房地產開發有限公司，是一個成立于2001年的小開發商，開發經驗不多，在京項目有中國房子、熙湖、香溪渡、海淀名著等，基本都集中在田村。

而銷售周期太長的影響，還在于戶型設計明顯落后于當下市場審美。拿大苑海淀府170㎡，和最新入市的二環邊北京瑞府188㎡戶型對比，不難發現，大面寬短進深才是現在的市場主流。

與北京瑞府6.5米的寬廳相比，大苑海淀府4.4米的客廳略顯局促，甚至最大320㎡的戶型，客廳面寬也只有5.8米。

大苑海淀府戶型圖

大苑海淀府戶型圖

北京瑞府188㎡戶型

另外值得注意的是，開發商拿地較早，2004年就已經拿下該地塊。對買房人來說，總價2000萬起價格段內，目前北京市面兒上能選的項目并不少，完全可以選擇環線位置更好的純新盤，而不是一個已經只剩50多年產權的“偽新房”。

不過，也就不難明白，為什么項目難賣，開發商也沒降價跑量。畢竟已經吃足了時間紅利，完全有底氣慢慢來。

而且，海淀已經又缺席3次北京集中供地了，機會又要來了，不是嗎？