棚改結束？住建部明確，房齡滿20年的房子將“統一處理”

如今在許多大城市的城中村里，老房子的業主只要一聽說棚改拆遷就會很高興，因為棚改給人的印象就是天降橫財的感覺，不僅可以改善居住環境，搬離以前那種低矮破舊的房子，還能獲得一筆拆遷款，從而實現財富的增長。過去幾十年棚改過程中，有不少人依靠這個政策紅利實現資產的增長，而“拆二代”也成了一個時代的名詞，甚至有一些炒房者專門購買老房子等待拆遷，只是為了在棚改來臨時大賺一筆。

不同時期的政策都是為了改善人們的居住環境，例如幾十年前的福利分房，也是為了讓職工有房住，當時采用了大量預制板的建設模式，但是這類房子的建筑質量問題暴露之后，迫切需要開展房改，拆除舊房子，建設新房子，更好地推進城市化進程。不得不說，2010-2015年大規模的棚改，確實給居民們帶來了好處，但是從2021年開始，棚改會逐步退出歷史舞臺，隨之而來的是舊城改造，為什么住建部要叫停棚改呢？

首先，棚改貨幣化安置為樓市注入了資金，不利于樓市穩定。在房價上漲這方面，棚改政策擁有姓名，在棚改貨幣化安置之下，不少被拆遷的業主獲得一筆巨額補償款，拿著這些錢，他們不一定會在當地買房子，而會流向其他城市，增加熱點城市的供求矛盾。如果手上還有多余的錢，他們會買多套房進行投資，在棚改盛行的那些年，一些三四線城市的房價甚至可以在兩三年的時間內翻倍，這會讓當地人買房越來越難。

其次，樓市已經進入了相對成熟的發展階段，大拆大建會造成資源浪費，推高住房空置率。數據顯示，我國城鎮居民住房擁有率超過90%，我國城鎮住房空置率達到20%左右，我國的城鎮化率已經達到64%左右，今后城鎮化速度會放緩。過去城中村中有許多六層的樓房，拆掉六層高的樓房至少要新建20層的高層住宅才能覆蓋成本，而如今遍地都是高層住宅，低矮的樓房越拆越少，如果不考慮住房市場的需求就推行棚改，那么會造成開發商拆不起，高價拿地后會出現房子賣不出去或者虧損的現象。

棚改政策之所以要逐步退出，還有一點原因就是，房齡20年以上的老房子，有的建筑質量還很好，并不一定非要通過拆遷才能改善居住環境。所以住建部也在一次通知中提到，城市改造更新不能一味地推倒重來，要考慮實際情況。另外住建部也有文件提出，一般城市老舊住宅小區范圍內拆遷比例不能超過20%。要嚴格控制大規模拆除，嚴格控制大規模搬遷。住建部《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》中明確提到了，不沿用過度房地產化的開發建設方式，各地要不斷加強實踐總結，堅持底線思維，積極探索推進城市更新，切實防止大拆大建問題。

從2018年~2019年，山東省的棚改計劃數量從80萬套下降到18.5萬套，河南省從50萬套下降到15萬套，這幾年棚改目標的數量在逐漸下降，而舊城改造的目標在逐年增加。2025年之前，要改造17萬個老舊小區。

房齡滿20年的房子將統一處理

住建部明確，未來舊改將會取代棚改，在不會大拆大建的基礎之上，運用繡花功夫對老房子進行改造。如果說以前的大拆大建的模式是在開發城市，那么現在就是從開發模式轉向經營模式，既然大規模棚改拆遷已經逐步走向尾聲，那么20年以上老房子將會如何處理呢？

在社區建設方面，會優先騰出空間，用于防災設施、防洪排澇設施、公共綠地、公共活動場地、食堂等設施的建設，營造無障礙環境，建設海綿城市，創建全齡友好型社區。

在水電氣等基礎設施改造方面，大多數老舊小區水電問題是一個很大的安全隱患，防火防盜相關的設施也需要改進。這些都影響小區居民的生活質量，所以舊城改造會在不大幅度拆除的基礎上，對資源進行再次利用，例如對小區墻面和樓梯進行維修，對電路、下水道、小區的綠化、照明等設施進行維修。

有條件的小區還可以申請加裝電梯，為了降低加裝電梯的門檻，濟南、上海等地還推出“雙2/3投票，雙3/4同意”的規則，取消一票否決制。加裝電梯不僅可以申請財政補貼，還可以申請提取公積金，降低人們的經濟負擔。

在適老化改造方面，還要提升老社區周邊的綜合設施，比如規劃停車位，增加養老服務設施，增加老年活動室，讓老人在空閑之余可以休閑娛樂，總之，舊城改造不僅要改善小區居民的居住條件，還要提高小區的居住品質。

舊城改造對大城市的意義

舊城改造之后，老城區居民的居住環境可以得到大幅度的提升，而且水電等基礎設施改造是由相關單位負責，業主不需要出資。而加裝電梯這類改造也是按照“誰受益，誰出資”的原則，高樓層多出錢，低樓層少出錢的方式，兼顧公平。所以舊城改造可以在不增加業主負擔的基礎上改變老城區的面貌，不僅帶來顏值的提升，也增加小區本身的優勢，老舊小區的業主成為受益者。而過去的那種棚改貨幣化安置，雖然有的地區會發放拆遷補償金，但是要想買到周邊的商品房基本要加價購買，還有的安置房源位置比較偏遠，并不符合業主的需求。

不過舊城改造并不是一刀切，除了多數房子實行舊城改造之外，還有20%的房子會被拆除。主要是老舊危房，城市規劃范圍內的房子以及拆遷價值高、黃金地段上的房子。不過即使這類房子也會被拆除，安置方式也以實物安置為主，貨幣化安置的比例大幅度降低，這也能避免過度棚改拆遷帶來的資源浪費、房價上漲、增加樓市泡沫的問題。另外，舊城改造還能帶動家裝、建材、電梯、家電等行業的發展，拉動內需，增加一批相關行業人員的就業。