2022年7月8日，中國鐵道科學研究院和京投公司聯合公布了《北京軌道交通第三期規劃2022-2027年環評報告（征求意見稿）》。

關于這個“北京地鐵三期規劃環評報告”，我們要重點注意三點：

第一，這次報告發布的時間是在“北京市委常委會”研究之后，說明這個報告的“線路”基本上是最終版線路，后期改動的可能性幾乎為零。

第二，本次報告沒有公布“具體站點”，而且只是一個“征求意見稿”，說明線路雖然不可變，但是“站點”還是有可能變的。

第三，建設時間控制在2022年-2027年，說明其中的大多數線路都會在2027年左右完工，配合北京“十四五規劃”建設發展。

所以看這次的“北京地鐵三期規劃環評報告”，關鍵看線路走向，不要關心站點，站點可能還會有很大的變化。

那么，我們應該如何看待本次公布的“北京地鐵三期建設規劃”？

北京未來5年，隨著新地鐵的建設，會如何影響北京城市發展方向？

第一：北京未來的地鐵建設80%以上都在“五環外地區”，至少70%的建設是在“五大平原新城”。

所以“北京地鐵三期建設規劃”還不如叫做“北京平原新城地鐵建設規劃”可能更加貼近真實。

什么地方叫做“平原新城”？

根據北京城市總體規劃的說明，“昌平、順義、亦莊、大興和房山”定位于北京平原新城，是北京未來主要城市發展承載區。

發展“五大平原新城”是北京未來五年的“重要任務”，因為只有平原新城發展起來，北京的“核心區”“城區”才能真正的“靜下來”。

不然東西城和城區的“人口產業”疏解到哪里去？首都功能怎么發展起來？核心區如何“靜下來”？

所以在“北京地鐵三期建設規劃”中，幾乎所有的線路都是圍繞如何建設“五大平原新城”來設計的。

昌平新城：19號線北延+17號線支線，貫穿了整個回天地區和昌平南，推動昌平新城的發展。

順義新城：15號線東延一站+R4東延線，直接把順義仁和鎮給“激活”起來。

亦莊新城：亦莊線-5號線-10號線聯絡線+S6號線，亦莊已經越來越像城區了。

大興新城：19號線南延+S6號線，大興新城可以看出是北京未來發展的“第二個亦莊”。

豐臺河西：1號線支線，這是對豐臺五環外地區發展的重大支持，也是對中央民大的支持。

尤其值得注意的是，朝陽區在三期地鐵規劃中居然“掛零”，這就意味著朝陽區沒有地鐵的地方，可能未來10年都不會再有地鐵了。

比如朝陽的“崔各莊”，“奶西”和“金盞”等賣地大戶，十年內有地鐵的可能性都不高了。

未來五環外的“城區”可能還不如“部分新城”發展得好。

北京主城區的人口要降下去，新城的崛起就不可避免，北京地鐵建設的未來將更多圍繞新城來建設。

第二，南城再次成為“大贏家”，亦莊臺馬、大興生物醫藥、豐臺河西等地區都吃足了“北京地鐵紅利”。

而在新城發展中，南城的“分量”越來越重。

本次最重要，也是最核心的線路就是“新城聯絡線一期”，這條線路其實就是俗稱的“S6號線”。

這條線路把順義、通州、亦莊、大興，甚至未來還要通到房山，這條“新城聯絡線”是三期最重要的線路。

這條線路收益最大的是亦莊和大興，尤其是亦莊的“臺湖嘉會湖、馬駒橋和河西地區”是S6號線的最大贏家。

整個S6號線一共“9站”，亦莊就占了3站，大興占了2站，地鐵紅利吃的“死死的”，未來的亦莊，人口和產業還要“爆發”。

尤其是亦莊臺湖、馬駒橋，崛起已經不可避免。

除此之外，19號線南延則是對大興生物醫藥基地最大的支持，尤其是19號線南延支線，提到三期規劃來建設，時間大大提前了。

大興生物醫藥基地是北京生物醫藥產業的核心，2021年為北京創造了上千億的GDP產值，所以它是必須要照顧的。

大興生物醫藥基地將來還要引入“首都醫科大學本校”，同時還有三級甲醫院要落地，這個片區對于北京和大興來說，就是“第二個亦莊”。

投資這里，就是投資了“源源不斷的稅收和GDP”。

隨著大興生物醫藥基地的“地位提升”，僅僅擁有一個4號線已經難以滿足區域的發展，19號線南延支線的出現解決了這個問題。

我們認為，“義和莊”“大興生物醫藥基地”等片區已經成為大興未來發展的重點，地鐵只是開始，未來還會有更多的資源將會植入。

同時為了照顧大興的另外一個產業基地“星光影視城”，19號線南延放棄了“西紅門東站”，而直接走了團河路的“星光影視城”。

這就相當于放棄了“西紅門東”的發展，這對于目前在售的“西紅門橡樹灣”、“首開龍湖熙悅宸著”和“御璟星城”等項目打擊不小。

西紅門東板塊雖然“位置不錯”，但是在大興“兩大產業園”的夾擊下，在未來10年，依然沒有辦法解決“地鐵的問題”。

這肯定將會嚴重影響西紅門東的“資產升值潛力”。

南城另外一個非常值得關注的地方，那就是“豐臺河西”：從14號線西延變成了1號線支線，很顯然豐臺河西“升級了”。

這就相當于豐臺河西同時擁有了“兩條地鐵線路”，1號線支線打穿了長安街，14號線則貫穿了麗澤，豐臺河西的前景顯然看好。

綜上所述，北京地鐵三期規劃建設的亮相從本質上是決定了北京未來10年的重點發展趨勢和板塊格局。

在北京將要加速“疏解”的背景下，新城崛起，南城爆發，已經是一個很明顯的態勢和格局。

未來的南城地區，包括“亦莊臺馬”，“大興生物醫藥基地”，“房山長陽和大學城”，“豐臺河西”都是非常值得關注的板塊。

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