2022年7月12日，國(guó)家發(fā)改委公布了《十四五新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》，在這個(gè)方案中，再次明確提出“深化戶籍制度改革”：

取消城區(qū)常住人 口 300 萬(wàn)以下的城市落戶限制。

放寬城區(qū)常住人口 300 萬(wàn)至 500 萬(wàn)的 I 型大城市落戶條件。

完善城區(qū)常住人口 500 萬(wàn)以上的超大特大城市積分落戶政策，鼓勵(lì)取消年度落戶名額限制。

但是國(guó)家發(fā)改委在“方案”中又特別強(qiáng)調(diào)：除個(gè)別超大城市外。

毫無(wú)疑問(wèn)，這個(gè)“個(gè)別超大城市”其實(shí)就是特指“北京”，因?yàn)榫退闶巧虾＃惨呀?jīng)“落戶松綁”了。

2022年7月11日北京市人保局發(fā)布公告：2022年北京“積分落戶”最終核定落戶人數(shù)規(guī)模為6006人，對(duì)應(yīng)最低分值為105.42分。

可以說(shuō)北京2022年的積分落戶規(guī)模創(chuàng)造了近五年以來(lái)的“最低人數(shù)”，而落戶分?jǐn)?shù)卻創(chuàng)造了近五年來(lái)的“最高紀(jì)錄”。

尤其是2022年的落戶分?jǐn)?shù)較之2021年增加了“5分”，也創(chuàng)造了近五年以來(lái)的最高增加分?jǐn)?shù)。

這只能說(shuō)明“北京戶口爭(zhēng)奪戰(zhàn)”越來(lái)越慘烈，近800萬(wàn)“北漂一族”注定了一生可能都無(wú)法拿到“北京戶口”了。

2021年北京官方曾經(jīng)提過(guò)“適度擴(kuò)大積分落戶規(guī)模”，但從最新的“減量發(fā)展”提出來(lái)以后，北京“積分落戶”規(guī)模擴(kuò)大可能已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

我們判斷：至少在五年之內(nèi)，北京積分落戶規(guī)模不會(huì)擴(kuò)大，北京落戶松綁已經(jīng)徹底落空。

兩個(gè)超一線城市，上海“增量”，而北京將“持續(xù)減量”。

本次北京人保局的公告中同時(shí)還提到了“2022年的三大落戶人員特點(diǎn)”：

一是落戶人員平均在京工作時(shí)間和社保時(shí)間為16.7年。

二是落戶人員年齡集中在35歲到45歲之間，平均年齡40.8歲。

三是落戶人員從事科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)及文化產(chǎn)業(yè)工作人員占比53.9%，高新技術(shù)企業(yè)工作人員占比36%。

由此可見(jiàn)，北京的“積分落戶”不僅“人數(shù)規(guī)模少”，同時(shí)還主要針對(duì)“城市精英階層”：工作時(shí)間超過(guò)15年，年齡在35歲以上的“高薪碼農(nóng)”。

這對(duì)于年輕的“北漂一族”來(lái)說(shuō)，北京戶口已經(jīng)“遙遙無(wú)期”了，北京人口“疏解”的大方針不會(huì)改變，北京落戶可能還會(huì)進(jìn)一步收緊。

那么，在競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的“北京積分落戶”背景下，北京的人口形勢(shì)和格局會(huì)發(fā)生怎樣的變化呢？

我們認(rèn)為要重點(diǎn)關(guān)注以下兩點(diǎn)：

第一，北京“平原新城”的常住人口將持續(xù)增加，尤其是越來(lái)越多的“城市中產(chǎn)階層”也會(huì)大量在北京郊區(qū)買房改善。

原因很簡(jiǎn)單：根據(jù)北京積分落戶的規(guī)則，在北京近郊區(qū)的新城買房，積分落戶可以實(shí)現(xiàn)大量“加分”。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)的測(cè)算，如果在北京近郊區(qū)的新城沒(méi)有住房，北京積分落戶的成功率可能僅有10%左右。

所以對(duì)于北京的“城市中產(chǎn)”來(lái)說(shuō)，要想實(shí)現(xiàn)盡快“積分落戶”，就必須要“換房”：將城區(qū)里的唯一住房賣掉，置換新城的房子。

從而導(dǎo)致北京五大新城板塊未來(lái)的常住人口規(guī)模將會(huì)持續(xù)“增加”，而城區(qū)的常住人口將持續(xù)“下降”。

而且“外遷的人口”將不僅僅局限于工薪階層，也將包括大量有錢的“城市中產(chǎn)階層”，這是北京政策主動(dòng)引導(dǎo)的結(jié)果。

這樣一來(lái)，對(duì)于主城區(qū)的“老破小”房子來(lái)說(shuō)，將會(huì)面臨較大的房?jī)r(jià)壓力，一方面要面臨剛需減少壓力，另外一方面還要面臨改善人群的“拋售潮”。

所以建議城里的“老房子”還是應(yīng)該盡快“置換”。

第二，剛需規(guī)模將會(huì)大規(guī)模減少，北京的城市吸引力對(duì)于年輕人將會(huì)下降，北京的剛需人群要么選擇“新一線城市”，要么疏解“環(huán)京地區(qū)”。

2022年中國(guó)絕大多數(shù)的城市戶口早就已經(jīng)“裸奔”了，甚至連上海的戶口都已經(jīng)全面松綁。

高房?jī)r(jià)疊加落戶希望渺茫，北京的城市吸引力對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，恐怕將會(huì)進(jìn)一步下降。

未來(lái)的北京剛需人群，要么直接“南下”選擇“新一線城市”，這些城市房?jī)r(jià)不高，落戶容易，教育水平還不錯(cuò)，對(duì)于當(dāng)代的年輕人來(lái)說(shuō)，是一個(gè)“安家”的不錯(cuò)選擇。

特別是近年來(lái)常住人口不斷增加的武漢、杭州、蘇州、南京、成都等城市，還會(huì)不斷的蠶食一線城市的流出人口。

還有一部分北京剛需實(shí)在離不開(kāi)北京的工作文化氛圍，那么他們就會(huì)選擇在“環(huán)京地區(qū)”落戶生根。

尤其是擁有發(fā)達(dá)軌道交通和良好教育配套的“環(huán)京地區(qū)”，將會(huì)成為新一代“北漂人”的首選之地。

通勤，落戶，教育是新一代“北漂人”的核心訴求，未來(lái)好的通勤條件+好的教育配套的環(huán)京板塊，房?jī)r(jià)依然有空間。

這樣一來(lái)，有可能會(huì)讓北京的“剛需住宅”失去持續(xù)升值空間，因?yàn)楸本﹦傂鑼?huì)逐漸“流失”。

因此未來(lái)北京的住宅市場(chǎng)，將會(huì)越來(lái)越注重“樓盤的品質(zhì)”，戶型定位上也將從以“剛需為主”過(guò)渡到以“改善為主”。

這也就意味著在北京買房，戶型一定不要買得太小，因?yàn)樾枰粜偷哪遣糠秩艘呀?jīng)被北京“疏解”，未來(lái)的北京市場(chǎng)，將主要以改善需求為主。

綜上所述，隨著北京戶口松綁的徹底落空，北京城市發(fā)展的“持續(xù)減量”已經(jīng)成為必然，用過(guò)去十年的標(biāo)準(zhǔn)再來(lái)衡量北京的未來(lái)十年，顯然是不合適的。

未來(lái)十年的北京，很顯然將會(huì)發(fā)生人口格局的兩個(gè)重大變化：其一是人口只重“質(zhì)量”，不重“數(shù)量”，剛需人群會(huì)逐漸下降。

其二是“輕城區(qū)”，“重新城”，主城區(qū)的人口會(huì)持續(xù)快速減量，而新城郊區(qū)的人口不僅規(guī)模將持續(xù)增加，同時(shí)質(zhì)量也會(huì)增加。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是北京的“有錢人”也將會(huì)大規(guī)模外遷，北京重點(diǎn)新城未來(lái)的房?jī)r(jià)空間依然很大。

但不管如何，未來(lái)十年北京的常住人口規(guī)模還是會(huì)持續(xù)“負(fù)增長(zhǎng)”的，大量的人口要么流向“新一線城市”，要么將流向部分“優(yōu)質(zhì)環(huán)京地區(qū)”。

北京的“剛需住宅”已經(jīng)越來(lái)越不值得純投資了。

【直播預(yù)告7月12日晚8點(diǎn)】

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