2022年7月12日，國家發改委公布了《十四五新型城鎮化實施方案》，在這個方案中，再次明確提出“深化戶籍制度改革”：

取消城區常住人 口 300 萬以下的城市落戶限制。

放寬城區常住人口 300 萬至 500 萬的 I 型大城市落戶條件。

完善城區常住人口 500 萬以上的超大特大城市積分落戶政策，鼓勵取消年度落戶名額限制。

但是國家發改委在“方案”中又特別強調：除個別超大城市外。

毫無疑問，這個“個別超大城市”其實就是特指“北京”，因為就算是上海，也已經“落戶松綁”了。

2022年7月11日北京市人保局發布公告：2022年北京“積分落戶”最終核定落戶人數規模為6006人，對應最低分值為105.42分。

可以說北京2022年的積分落戶規模創造了近五年以來的“最低人數”，而落戶分數卻創造了近五年來的“最高紀錄”。

尤其是2022年的落戶分數較之2021年增加了“5分”，也創造了近五年以來的最高增加分數。

這只能說明“北京戶口爭奪戰”越來越慘烈，近800萬“北漂一族”注定了一生可能都無法拿到“北京戶口”了。

2021年北京官方曾經提過“適度擴大積分落戶規模”，但從最新的“減量發展”提出來以后，北京“積分落戶”規模擴大可能已經無法實現。

我們判斷：至少在五年之內，北京積分落戶規模不會擴大，北京落戶松綁已經徹底落空。

兩個超一線城市，上海“增量”，而北京將“持續減量”。

本次北京人保局的公告中同時還提到了“2022年的三大落戶人員特點”：

一是落戶人員平均在京工作時間和社保時間為16.7年。

二是落戶人員年齡集中在35歲到45歲之間，平均年齡40.8歲。

三是落戶人員從事科學研究、技術服務及文化產業工作人員占比53.9%，高新技術企業工作人員占比36%。

由此可見，北京的“積分落戶”不僅“人數規模少”，同時還主要針對“城市精英階層”：工作時間超過15年，年齡在35歲以上的“高薪碼農”。

這對于年輕的“北漂一族”來說，北京戶口已經“遙遙無期”了，北京人口“疏解”的大方針不會改變，北京落戶可能還會進一步收緊。

那么，在競爭越來越激烈的“北京積分落戶”背景下，北京的人口形勢和格局會發生怎樣的變化呢？

我們認為要重點關注以下兩點：

第一，北京“平原新城”的常住人口將持續增加，尤其是越來越多的“城市中產階層”也會大量在北京郊區買房改善。

原因很簡單：根據北京積分落戶的規則，在北京近郊區的新城買房，積分落戶可以實現大量“加分”。

根據相關數據的測算，如果在北京近郊區的新城沒有住房，北京積分落戶的成功率可能僅有10%左右。

所以對于北京的“城市中產”來說，要想實現盡快“積分落戶”，就必須要“換房”：將城區里的唯一住房賣掉，置換新城的房子。

從而導致北京五大新城板塊未來的常住人口規模將會持續“增加”，而城區的常住人口將持續“下降”。

而且“外遷的人口”將不僅僅局限于工薪階層，也將包括大量有錢的“城市中產階層”，這是北京政策主動引導的結果。

這樣一來，對于主城區的“老破小”房子來說，將會面臨較大的房價壓力，一方面要面臨剛需減少壓力，另外一方面還要面臨改善人群的“拋售潮”。

所以建議城里的“老房子”還是應該盡快“置換”。

第二，剛需規模將會大規模減少，北京的城市吸引力對于年輕人將會下降，北京的剛需人群要么選擇“新一線城市”，要么疏解“環京地區”。

2022年中國絕大多數的城市戶口早就已經“裸奔”了，甚至連上海的戶口都已經全面松綁。

高房價疊加落戶希望渺茫，北京的城市吸引力對于年輕人來說，恐怕將會進一步下降。

未來的北京剛需人群，要么直接“南下”選擇“新一線城市”，這些城市房價不高，落戶容易，教育水平還不錯，對于當代的年輕人來說，是一個“安家”的不錯選擇。

特別是近年來常住人口不斷增加的武漢、杭州、蘇州、南京、成都等城市，還會不斷的蠶食一線城市的流出人口。

還有一部分北京剛需實在離不開北京的工作文化氛圍，那么他們就會選擇在“環京地區”落戶生根。

尤其是擁有發達軌道交通和良好教育配套的“環京地區”，將會成為新一代“北漂人”的首選之地。

通勤，落戶，教育是新一代“北漂人”的核心訴求，未來好的通勤條件+好的教育配套的環京板塊，房價依然有空間。

這樣一來，有可能會讓北京的“剛需住宅”失去持續升值空間，因為北京剛需將會逐漸“流失”。

因此未來北京的住宅市場，將會越來越注重“樓盤的品質”，戶型定位上也將從以“剛需為主”過渡到以“改善為主”。

這也就意味著在北京買房，戶型一定不要買得太小，因為需要小戶型的那部分人已經被北京“疏解”，未來的北京市場，將主要以改善需求為主。

綜上所述，隨著北京戶口松綁的徹底落空，北京城市發展的“持續減量”已經成為必然，用過去十年的標準再來衡量北京的未來十年，顯然是不合適的。

未來十年的北京，很顯然將會發生人口格局的兩個重大變化：其一是人口只重“質量”，不重“數量”，剛需人群會逐漸下降。

其二是“輕城區”，“重新城”，主城區的人口會持續快速減量，而新城郊區的人口不僅規模將持續增加，同時質量也會增加。

簡單來說，就是北京的“有錢人”也將會大規模外遷，北京重點新城未來的房價空間依然很大。

但不管如何，未來十年北京的常住人口規模還是會持續“負增長”的，大量的人口要么流向“新一線城市”，要么將流向部分“優質環京地區”。

北京的“剛需住宅”已經越來越不值得純投資了。

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