2016年4月，廣西寶庭地產以3.4億元的成交總價，拿下了柳石路西側、游山湖片區紅園路12號的258畝住宅地塊，按最大容積率1.1計算，折合樓面地價約1572元/㎡。

　　2017年8月，上述地塊項目的營銷中心正式開放，開發商給項目起了一個非常非常之霸氣的名字：

　　丨皇庭君臨天下。

　　根據同時期項目的宣傳資料顯示，皇庭君臨天下由廣西寶庭地產、深圳皇庭集團等聯合開發，主要操盤方是深圳皇庭集團。

　　據悉，深圳皇庭集團是一家主營業務涉及房地產開發建設、不動產綜合服務、產業控股服務、文化旅游服務等多個領域的大型投資控股集團。

　　01

　　我的好朋友九伍二柒，曾經在閑暇的時候去過幾次游山湖周邊或春游或秋游。每次回來后我的好朋友九伍二柒都大發感嘆，游山湖片區真的是一個絕佳的養生秘境，不但匯聚了江、山、湖、島，甚至還“坐擁”高爾夫果嶺景觀，山水湖泊濕地公園等等天然資源一應俱全。

　　未幾，我的好朋友九伍二柒總會眨巴著眼睛用一種羨慕的語氣問我：

　　丨你說住在那邊，是不是爽得飛起？

　　住在那邊究竟是不是爽得飛起，這個我還真不懂。但對于皇庭君臨天下的開發商皇庭集團來說，操盤的那幾年應該并不是很爽。

　　從定位上看，皇庭君臨天下是一個純別墅項目，有聯排、雙拼、類獨棟等，別墅的建筑面積區間約為227-495㎡，整個258畝的項目僅400多戶（棟）。

　　在游山湖景區打造純別墅項目，主打高端品質，這個定位完全沒有問題，是完全正確的。

　　畢竟，游山湖并不是鬧市區，買個菜或者嗦碗粉都不太方便。像我的好朋友九伍二柒這種每天都要親自去菜市場買菜，并為能不能便宜兩毛錢和攤主爭得耳紅面赤的剛需，肯定不會是目標群體。

　　所處的片區決定了皇庭君臨天下的目標群體，應該是“出行有司機，談笑有臺子，往來高爾夫”的少數精英階層。

　　再一個，皇庭集團本身主營業務即包括文化旅游服務，玩“文化旅游+房地產項目”的模式結果應該不會太差。

　　但是，從最終的結果來看，皇庭君臨天下的銷售業績還真是有點差，可以算是不合格的。

　　此前在皇庭集團開發和操盤時候，皇庭君臨天下定價為1.2萬-2.4萬/㎡，1棟別墅的總價從三四百萬到近千萬不等。根據我的好朋友九伍二柒掌握到的信息，從2017年底啟動銷售至今，皇庭君臨天下一期大約賣出了30棟（戶）別墅，銷售金額往高了估計也不過2-2.5億元左右。

　　或因項目走量慢、回款少，導致現金流緊張，同時加上合作項目股東之間關系復雜等原因，在2019-2020年這段時間里，市面上關于皇庭君臨天下的消息極其之少，2020年時甚至一度傳出其已停工。

　　02

　　同樣是在2020年，皇庭君臨天下的控股股東幾經變更，最終現在由交投集團成為主要控股方。

　　而項目一期早在2021年下半年就傳出已經復工，直至此次于2022年7月30日迎來交付。雖然經歷諸多波折且延期了，但終歸還是順利交付了。

　　一個多月前的2022年6月18日，交投集團還在皇庭君臨天下項目舉行了動工儀式，宣告項目正式重新啟動建設。

　　在該次動工儀式上，綠城集團柳州公司方面的多位高管亦有露面。

　　據悉，交投集團成為皇庭君臨天下項目的大股東后，將聯合綠城集團共同開發，綠城集團負責代建及操盤，現在已經交付的一期服務的也是綠城物業，后期組團也將延續綠城服務。

　　目前，皇庭君臨天下原先的營銷中心正在重新裝修，新樣板展示區也正在建設當中。不久，皇庭君臨天下將以全新的面貌亮相，但如何破局以及怎樣才能真正的做到“涅槃重生”，對于皇庭君臨天下來說，可能還有很長的路要走。

　　03

　　與其他方合作開發項目，是交投集團的一貫風格。業內流傳的說法是，交投集團雖然“財大氣粗”，但營銷能力是一大硬傷，自身缺乏獨立操盤的底氣。

　　通常采用的合作模式是交投拿地，第三方負責操盤，柳州這類模式的有新葉城、濱江郡府等。上述君臨天下沒有太大變數的話，后期或亦將是由綠城操盤。

　　新葉城是與陽光一百合作，由陽光一百操盤。濱江郡府此前則先是和桂林興進集團合作，由興進集團負責操盤，后桂林興進集團在今年年初退出，現在濱江郡府已經由交投集團方面獨立開發操盤。不過，目前濱江郡府的銷售仍然沒有太大起色，或許也與整個房地產的大環境有一定關系。

　　去年交投集團拿下的位于河東柳高旁的251畝地塊，則已確定將由交投集團獨立操盤，案名定為交投和順江山。

　　據悉，柳高旁的這個項目，最開始交投是想與榮和合作，作為榮和天譽的二期，后面和融創、碧桂園等也談過，但因各種原因，最終都沒能達成合作。

　　目前，交投和順江山的營銷中心很快將正式開放，交投集團的操盤能力也將迎來真正的大考。包括皇庭君臨天下能否真正實現“涅槃重生”，一切都需要消費者來檢驗。

　　其實吧，話說回來，營銷能力弱并不算是大問題，畢竟我們最不缺的就是人才！