2022年8月8日，河北廊坊市官方正式公布了《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條政策措施》。

在這個文件中，廊坊市正式官宣：全面取消戶籍、社保個稅等方面不適應當前房地產市場形勢的“限制性購房條件”。

同時還特意強調：對“北三縣”和“雄安新區周邊”的住房限售年限要求也全面取消。

這就意味著已經執行了6年的“限購政策”，現在正式取消了。

雖然說包括燕郊、大廠、香河在內的“廊坊北三縣地區”早在2020年就已經“暗地里”逐漸松綁了限購政策。

但是正式“官宣”的文件并沒有出臺。

而這一次才是廊坊官方最正式的“官宣”，包括“北三縣”在內的整個廊坊地區，正式全面取消“限購和限售”了。

一句話總結就是，任何地方的人都可以隨便買了。

最關鍵的是，廊坊北三縣還實施最優惠的“首付和貸款”政策：首套首付20%，二套首付30%，首套利率按照最低的4.25%實施。

這就是環京，嚴格起來“恨不得全國最嚴厲”，放松起來“直接裸奔”，這種節奏是“一會地獄，一會天堂”，玩的就是心跳。

根據我們的理解，廊坊本次“全面取消限購限售”也是迫不得已，環京樓市自從2020年以來遭遇“嚴重挑戰”：

第一，疫情的沖擊，導致“環京的業主無法正常進京”，從而掀起了一股“逃離燕郊”，“逃離環京”的浪潮。

自從2020年疫情爆發后，“進京通道”管理越來越嚴厲，把房子買在環京地區，北三縣地區，雖然看起來很近。

但是卻經常性“無法進京”，從而讓大量的“北漂”開始考慮逃離“燕郊”，逃離“環京”，讓整個房地產市場“難以穩定”。

第二，隨著2021年樓市政策的逐漸加碼，導致“停工潮”，“爛尾潮”在北三縣及環京地區“此起彼伏”，也讓買房人“心驚肉跳”。

最典型的就是“華夏幸福危機”，直接導致了環京地區出現了大量的“停工樓”，甚至包括“大廠人大附”這樣的重點工程也出現了“暫時性停工”。

幸好從目前的消息看，北三縣地區的項目將會逐漸恢復施工。

第三，雖然“通州和北三縣的四統一規劃”已經出臺多年，但是區域發展，尤其是生活配套的提升依然緩慢，也讓“北京的自住客群”止步環京，北三縣再次成為了“投資客的天堂”。

包括燕郊在內的北三縣地區，雖然距離北京很近，但是由于“生活配套等級”太低，一直以來都是“北京窮剛”的聚集地。

所以要想吸引“北京富剛”，甚至是“中產階層”過來買房置業，難度太大，從而房價水平一直難以“穩定提升”。

北京的有錢階層對“北三縣”還是視而不見的，原因就在于“配套等級太低”，像人大附，中日友好醫院這樣的“北京優質資源太少”。

加上這些年北京“減量發展”，“窮剛”人群開始離開北京，重返新一線城市，環京買房需求開始暴跌。

總結起來就是“進京難”，“復工難”，“發展難”這三個“大難問題”，是擺在北三縣及廊坊環京地區面前的核心問題。

在這種“復雜的房地產形勢下”，廊坊和北三縣地區再不“官宣取消限購”，高調推廣區域樓市，形勢恐怕“越來越不樂觀”了。

但是僅僅“取消限購限售”就可以了嗎？

在北京人口紅利逐漸消失，人口減量發展的背景下，疊加“疫情沖擊”，宏觀經濟下行，全國樓市低迷的多重因素。

環京“樓市壓力”顯然越來越大，環京樓市“內卷”已成定局。

“平谷線和京唐城際”的燕郊、大廠、香河等“北三縣地區”，加上“機場快軌R1線”的固安、永清、廊坊市區等“南三線地區”。

未來的環京樓市必將“一片混戰”，但是北京的“環京蛋糕”是有限的，有人“活”，就必定有人“死”。

那么，環京地區未來“誰能活”，“誰必死”呢？

我們認為，環京的發展只有一條出路，那就是“北京化”，只有徹底融入北京，徹底的“北京化”，才能吸引北京人，尤其是北京的“有錢人”。

而要想實現“北京化”，就必須要做到以下三點：

第一點是實現“北京托管”，在不改變戶籍制度的條件下，區域全面實現“北京托管”，由北京來實施托管和代管，從而扭轉區域的“營商環境”。

只要實現“北京托管”，就相當于“半步入京”。

2022年2月11日，北京市在“關于推進北京城市副中心高質量發展的政策清單”文件中，就明確提出：“爭取出臺通州區和北三縣一體化管理機構組建方案”。

這就已經足夠說明：北三縣被“托管”只是時間問題。

只有實現“托管”，才能徹底扭轉北三縣的發展“困局”，否則就難以吸引“北京人口”，更加無法引入“北京產業”和“北京配套”。

簡單來說，沒有“托管”，就沒有一切。

第二點是要真正引入“北京配套”，至少要引入類似于“大廠人大附”或者“中日友好醫院”這樣的北京直營配套。

燕郊目前雖然也有學校和醫院都掛上了“北京”的名頭，但全部都是“掛羊頭賣狗肉”，水平基本上還是“鄉鎮級別”。

只有真正引入“大廠人大附”這樣的“本校直辦校”，北三縣整個生活配套水平才能實現“北京化”，才能真正吸引北京人。

要想吸引北京人，生活配套水平就要首先“北京化”，否則就算北京人來了，你也留不住。

最終還是“籃子打水一場空”，人去樓空，房價一地雞毛。

第三點是要實施“北京政策”，在養老、社保、醫療、教育等層面逐漸和北京“統一政策”。

比如北京人大代表就曾經建議：北京通州區和廊坊北三縣未來可以實施“統一學籍”政策。

如果環京部分地區能夠實施“北京政策”，那將吸引一大批北京人進來置業居住，必將實現“大跨越發展”。

綜合來看，我們認為“取消限購”并不是廊坊和北三縣的“終極大招”，真正的“終極大招”是“逐漸北京化”。

甚至可以說，只有“逐漸北京化”的環京才有希望，否則就是一地雞毛。

由北京代管，引入北京配套，實施北京政策，這三點是環京“北京化”的關鍵，而目前看也就只有“燕郊、大廠、香河的北三縣地區”才有這種機會。

北三縣的“北京化”大概率將在2023年逐漸落地。

但其他環京地區，注定了將只能“河北化”，已經不值得入手了。

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