作者｜地產十一郎

來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

廊坊終于摘下面紗，正式地全面取消限購。

從2017年的樓市頂峰至今，環京樓市限購5年，行情像過山車一樣，從最高處跌入低谷。如今取消限購，環京樓市價格回到5年前的谷底，你是否會掏真金白銀買環京房子？

——環京的房子還值不值得買？

這是一個值得探討的問題。

廊坊急了

環京是片投資沃土。

從距離北京最近的燕郊開始，到北三縣，到京南的固安、永清、霸州，過去十年，環京樓市從每平米的三四千漲到三四萬。有多少北漂一族無力購買北京的房子而選擇安家環京，環京地區成為承接北京外溢住房需求之地。

當然，除了自住的漂族，讓環京熱到發燙的是投資客的投資一族。

可以這么講，當2017年限購令出臺前，去環京買房的人群中，10個買房人里至少有6個是投資的。

當然，這也分區域。燕郊的入住率相對較高，而其他地區的房子，大部分買來是空置在那的。

十一郎在京南固安有一套房是給父母買的，2016年購買，2019年父母入住，一年后的2020年，我爸告訴我，晚上小區里亮燈的房子也僅有三四成。

也正是這些投資客，炒熱了環京樓市。在2017年全國樓市火熱的大棋盤下，燕郊的房價也炒到了4萬/平米的高位，逼得廊坊這個五線城市，也不得不“湊熱鬧”實行了限購，把投資客全部擋在了門外。

這一下，樓市成交量下降了6成，房價也急速下滑。

由于缺乏產業支撐，環京本地的購房需求少之又少，大多數本地人的收入也不足以購買當地的商品住宅，限購對于環京樓市的影響很大。

環京與環滬、環深不同的是，沒有形成以加工制造業為核心產業驅動力的模式。

雖然華夏幸福等也在固安、大廠等地大搞特搞產業建設，但并沒有帶動出一個實質性的產業鏈的產生，不足為當地人提供更好的就業機會和穩定收入。

限購之后的環京樓市，沒有了北京外溢需求和投資客，只放希望于并沒有太大購買力的當地需求，是不足以支撐樓市銷售的。量價齊跌，成為必然。

你敢買嗎

5年之久的限購過去了，那現在放開限購，環京樓市能夠反彈到什么位置？現在是不是超低環京的好時機？抑或是又成為下一個血本無歸的接盤俠？

面臨環京樓市的拐點，你敢買嗎？

5月時，我跟一個在環京樓市做了十多年的營銷總聊天，他告訴我他上半年買了固安、霸州、廊坊四五套房子。

我問他為什么這時候重倉環京，他回答我兩個字：

便宜啊。

據了解，2022年的上半年，燕郊房價均價不到20000，大廠在15000左右，固安也就剛剛10000，甚至有新盤開盤價只賣到8500一平，二手房的價格更是慘不忍睹，甚至比我山東老家的房價還低。

的確，以我多年的從業經驗判斷，此時的環京樓市的確是便宜，就算產業支撐力不足，但價格跌到了5年前，水分已經被擠干凈了，開發商們為了回籠資金，把售價定在成本之里的大有人在。

便宜的價格策略在近兩個月也的確吸引了購房者，提升了成交量。

據諸葛找房的數據，4月份一個月，廊坊的商品房成交套數僅有345套，成交均價在9844元/平米，到了5月份，成交量一下突破了千套，達到1131套；而6月份成交量又比5月份翻了一番，是2473套，成交價格也上漲了，到了11212元/平米。

數據來源：諸葛找房

謹慎理性

此時的環京，價格洼地是無疑的，但是不是價值洼地呢？

對于環京未來樓市的判斷，才是購房者是否會真正出手的關鍵所在。

在沒有產業做基礎面的環京市場，當投資熱潮褪去后，當價格回到了起點，一大波被傷過的購房者們的教訓猶在眼前。此時要不要出手押注環京？

上面那位房產營銷老炮告訴我他出手的邏輯：

1.在別人恐懼時，我貪婪。這里并不是鼓勵大家無理性地投資，而是告訴大家現在的環京，的確是購房好時機。

2.環京的利好未來會很多，除了燕郊通地鐵之外，最頭大的環京地區檢查站外移的事情，已經被某位在天津、河北任職過又即將在北京上任的高層領導排上了日程。

3.京雄區域會快速發展，大的基礎建設都在往雄安傾斜，大基建的快速發展，以及承接北京的外遷產業，都會利好環京的后市發展。

誠然，無論從5、6月份的成交數據上看，或者聽資深營銷總自己的故事，在全面放開限購的情景下，環京市場的回暖是肯定的。

對于環京市場的后市判斷，十一郎有幾點自己的意見跟大家分享：

1.北三縣及雄安新區周邊取消限購，房價會漲，但沒有可能再回到2017年。

原因很簡單，全國的樓市狂歡已經結束，沒有了炙熱的市場情緒，環京樓市再蹦跶，也會回歸到理性上來。

2.取消限購，會一定程度上盤活環京的二手市場交易。

面對大小房企暴雷，各地頻現爛尾樓的情況，新房銷售，特別是小城市的新房銷售將會進入更困難階段，大家買房更多的會考慮安全性，這對環京的二手房市場是一大利好。我也建議，如果現在出手，最好買二手房。

3.房價不會短時間內猛漲。

廊坊在2016年、2017年蓋了好多房子，目前的庫存量很高，新房的去庫存壓力還是很大的。并且，限購放開后二手房的掛牌量必定激增，這在一定程度上會搶占新房的客源。

所以，就算放開限購，環京樓市也不會短時間內大漲。

4.如果自住可以買，如果有閑錢，也是一個好的投資機會，但要睜大眼睛。

現在的環京的價格，自住需求是完全可以出手，這已經基本是底價了，不會虧。那如果是投資的話，也不失為一個好時機，但一定要理性加謹慎。思考的邏輯有幾點需要注意的。

首先考慮二手房或者次新房，眼見為實，避免爛尾、五證不全等風險；其次，如果買新房一定要買大品牌房企的項目，華夏幸福暴雷會有廊坊市政府托底，其他小房企暴雷真的就等不來白衣騎士了；第三，一定要拿閑錢去投資，一定要拿閑錢去投資，一定要拿閑錢去投資！

最后，再說一句：北三縣不會并入北京！