2022年8月5日，北京第三批集中供地迎來“8宗地的預申請”，這意味著北京第三批集中供地即將“入市亮相”。

這“8宗地預申請” 有一個非常明顯的特征：中心城區供地規模明顯下降，新城供地規模明顯增大。

北京的“近郊新城”已經逐漸成為了北京的“供地大戶”和“土地財政”的主要來源地。

因此，如何確保“近郊新城”的地價和房價穩定，對于北京來說也是至關重要的“一件大事”。

尤其是北京“5-6環之間”已經是北京樓市最“內卷”的板塊：

朝陽區的“崔各莊”，“王四營”，“東壩金盞”，“奶西”等板塊房價過高，供應量大，已經“卷得不行”。

昌平南的“北清路板塊”更是集中5-6個新盤，已經“貼身肉搏”。

除此之外還有順義“后沙峪”，大興“西紅門東”，豐臺“河西”和“大瓦窯小瓦窯”等板塊，都已經“混戰一片”。

在這種背景下，“穩地價，穩房價”對北京來說很重要，尤其是第三批供地又要賣出34宗地，“因區施策”和“政策微調”已經不可避免。

于是在2022年8月4日，北京決定針對“中心城區+60歲以上老人+戶口遷出”做政策“松綁”的試點。

這部分人只要賣掉“主城區的房子”，并買入“全齡友好住宅項目試點項目”就可以“認房不認貸”，最低首套首付可以做到35%，二套首付可以做到60%。

而且北京下一步可能將會擴大“試點”，會嘗試將“認房不認貸”的政策向“多孩家庭”，“職住平衡家庭”進行擴大。

這樣將會鼓勵更多的人群從“中心城區”向“近郊新城”疏解轉移，從而降低“北京中心城區”的人口密度。

根據新版北京城市總體規劃：中心城區特指“六大城區”，包括東西城、海淀、朝陽、豐臺和石景山。

而“近郊新城”特指亦莊、順義、房山、大興和昌平。

這個政策的微調將會對北京樓市有以下明顯的三大影響：

第一，本意上是鼓勵“買入新房”，從而對北京“二手房”相對利空，因為買入“新房”可以享受“認房不認貸”的政策優惠。

而“二手房”依然要“認房又認貸”，所以買入“二手房”的首付門檻就明顯高于“新房”了。

第二，鼓勵“疏解”，對“中心城區房價”利空，對“近郊新城房價”相對利好。

因為只有從“中心城區”疏解到“近郊新城”，才能享受到“認房不認貸”的優惠購房政策。

所以會有一大波人將城里的小房子賣掉，從而去近郊新城“置換改善”，對北京目前“賣地主力”的近郊新城是一個重大利好。

第三，鼓勵“賣一買一改善”，對“中大戶型改善產品”利好，對“小戶型剛需產品”利空。

北京的“認房不認貸”試點政策中的關鍵是“必須是買一賣一置換”，做到“名下無房”才能享受“優惠政策”。

所以大量的人會把“小戶型賣掉”，從而買入“改善戶型”。

綜合以上三大影響，滿足“中心城區+小戶型+二手房”這三大特征的項目是本次北京政策調整的“最大犧牲品”。

毫無疑問，這種產品就是“城區老破小”！

未來幾年，北京主城區的“老破小”可能將會迎來最大的“拋售潮”，二手房市場掛牌量將會“激增”，從而推動城區老破小的房價出現震蕩。

所以如果你手里幾套“城區老破小”，那就要特別注意了，在北京這種“定向松綁”的政策推動下，北京的“疏解型改善”可能就要大規模出現了。

一旦“疏解型改善”大規模出現，就意味著大家必須要把手里的“老房子”賣掉，才能做到“名下無房”，才能享受“認房不認貸”的低首付政策。

那么，城里二手房的老房子掛牌量將會激增，議價空間變大，甚至會出現“踩踏式”的降價現象。

所以“城區老破小”已經到了必須要甩賣的時候了。

北京從2017年開始實施“認房又認貸”的樓市“歷史最嚴厲購房新政”：只要你在全國范圍內有過貸款記錄，就算還完貸款，也要“算二套購房資格”。

北京的“二套購房”首付基本上就是80%，一套600萬總價的房子，手里沒有500萬現金基本“想都不敢想”。

這種“認房又認貸”的樓市政策，嚴重制約了北京的改善需求釋放。

一旦郊區新城的“認房又認貸”政策能夠松綁，那么北京的“改善戶型”的品質項目房價必然會出現上漲，而針對剛需的城區老破小將會被“拋售”。

再疊加近年來北京“人口減量發展”，自從2017年以來，北京的常住人口規模每年都在“下降”，這就意味著北京住房做“增量”的時代已經過去了。

而常住人口的下降，下降規模最多正是“老破小”的主力購買群體，北京的剛需群體，很多北京剛需正在“離開北京”，而逐漸回歸房價更便宜的“新一線城市”。

綜上所述，我們認為北京樓市政策的“定向微調”，將會推動城區常住人口向郊區新城“疏解轉移”，有可能會帶來一波城區“老破小”的拋售潮。

而北京常住人口的“減量發展”，又正好進一步減少了城區老破小的購買需求，所以一邊是“拋售”，一邊又是需求的下降。

北京的城區老破小，郊區老破大，將會面臨越來越難出手的形勢。

【直播預告8月14日晚上8點】

【主題：北京樓市專題】

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