2022年8月12日，樓市再次傳來“松綁消息”。

　　南京和蘇州兩個“新一線城市”正式宣布解除“認房又認貸”政策，只要還完貸款，買房即可算“首套”：首付降到30%，利率按照最低的4.25%實施。

　　而就在上個月，另外一個“新一線城市”武漢，還完貸款后的首付已經降到20%，貸款利率也按照4.25%實施。

　　可以說，中國樓市“再次降息”，已經迫在眉睫。

　　原因就在于近期中國央行公布的《2022年7月金融統計數據報告》中，金融數據再次“很不樂觀”。

　　這種“很不樂觀”主要表現在兩個方面：

　　第一個方面是“M2增速不斷放大，錢越印越多”，2022年7月份的M2增速已經達到了12%，據說這是6年以來的“最高點”。

　　M2增速，代表了社會資金供應的能力，代表了央行印錢的速度，增速越大，說明錢的供應正在越來越多。

　　毫無疑問，央行正在想方設法的“供應貨幣”。

　　但是另外一個方面，卻是市場“對錢的需求越來越低”，大家都不再“借錢”了，借錢的欲望大大降低了。

　　2022年7月份的“社融規模”居然從6月份的5.1萬億下降到了7500億，可以說是“斷崖式下滑”。

　　什么是“社會融資規模”？

　　“社融規模”就是市場借錢的規模，衡量的是社會經濟中的“消費需求”究竟有多大，代表了市場對“借錢”的渴望程度。

　　“社融規模”越大，代表了住房需求越旺盛，房價就越容易上漲。

　　所以一旦“社融規模”連續提升，意味著買房的人越來越多，房價就要開始出現上漲了。

　　但是非常可惜，在5月份和6月份“社融規模”連續暴漲后，7月份的“社融數據”居然出現了暴跌。

　　所以就算央行“印錢”越來越多，但只要“借錢”的人越來越少，那么“資金”就只能在銀行內部“空轉”，無法流入市場，無法流入“實體經濟”。

　　這種現象被稱之為“流動性陷阱”，簡單來說就是“貨幣政策已經失效”，不管央行怎么“印鈔放水”，大家都不愿意“借錢消費”，需求越來越低。

　　出現這種現象的根本原因，就在于“市場信心嚴重不足”。

　　意思就是很多人都認為“未來可能比現在更差”，或者是“未來可能情況還會更差”，從而導致大多數人選擇“儲蓄”，而不是“借錢消費”。

　　2022年上半年就出現了“報復性存錢”，居民存款新增規模高達10萬億，同比增加了2-3萬億規模。

　　“報復性存錢”的出現，已經說明中國已經開始進入“流動性陷阱”，央行的“大放水貨幣政策”已經開始失效。

　　錢是越來越多了，但是需求卻越來越低了，錢正在加速貶值，但是大家卻依然熱衷于“存錢”，這就是“信心不足”直接導致的結果。

　　“疫情連續不斷暴發”和“房地產被連續打壓”是導致中國現階段“市場信心不足”的主要兩大原因。

　　那么，未來如何解決這個問題呢？

　　我們的判斷主要有三點：

　　第一，必須要加快“再次降息”，尤其是“降低LPR利率”，讓錢變得“更加便宜”起來，才能推高“社融規模”。

　　在經過5月份的“LPR降息”后，中國的首套房貸利率最低已經降到了4.25%，但是相對其他國家仍然“偏高”。

　　這就意味著購房人的“借貸成本”，“借錢成本”依然比較高。

　　在掙錢越來越難的當下，要想讓更多的人去“借錢消費”，必須要加快“降低利率”，降低資金“使用成本”。

　　我們判斷2022年下半年至少還會有一次“LPR利率下降”的機會，4%以下的房貸利率有可能在2023年就可以看到。

　　目前歐美國家的房貸利率早就已經降到4%以下了，部分國家甚至是3%以下，中國最低4.25%的房貸利率顯然“偏高”。

　　不斷降息，是解決“流動性陷阱”的重要手段。

　　同時也是富人們“加杠桿”的最佳時期。

　　第二，要在全國范圍內，逐漸解除“認房又認貸”的樓市政策。

　　“認房又認貸”是樓市“降杠桿”的重要手段，比如在北京地區，只要在全國范圍內有過“貸款記錄”，買房就必須首付80%。

　　這幾乎立刻斷掉了買房人“加杠桿”的門路。

　　但是現在形勢變了。

　　以前的房地產政策環境是“遏制居民加杠桿”，現在已經變成是“鼓勵居民加杠桿”了。

　　政策環境變了，“認房又認貸”的政策自然也要變了。

　　所以我們的第二個判斷是：到了2022年年底，除了極個別的“一線城市”之外，幾乎所有的城市都會取消“認房又認貸”。

　　因此2022年是買入“大城市優質資產”的最佳時機。

　　第三，“首付分期”有可能將“死灰復燃”，甚至有可能會再次出現“零首付”現象。

　　8月11日，深圳某樓盤就打出了“零首付購三房”的口號，但隨后被深圳相關部門“緊急叫停”。

　　這種“零首付買房”從本質上就是“首付貸”，它可以將買房人的“杠桿”再次加上去，買房人僅僅需要“極低首付”就可以買入樓盤。

　　官方認為“首付貸”意味著買房人的支付能力不行，有可能會給金融系統帶來“潛在風險”，因此必須要“叫停”。

　　但是如果樓市持續“低迷”，開發商迫于現金流壓力也將“鋌而走險”，“首付分期”和“首付貸”的現象可能還會“死灰復燃”。

　　一旦出現“首付分期”，就將意味著“富人更富，窮人更窮”，有錢人將利用“超級杠桿”瘋狂持有更多資產。

　　
綜上所述，我們認為目前中國的貨幣政策其實已經進入了“流動性陷阱”，錢越來越多，越來越貶值，但居民反而越來越熱衷于“存錢”。

　　這意味著中國貨幣政策正在“逐漸失效”。

　　而要想解決這個問題，就必須要“不斷降息”，降低市場的“資金使用成本”，降低居民的“債務成本”，才能讓大家重新開始“借錢”。

　　從這個邏輯上講，中國再次降息，已成定局！

　　【直播預告8月14日晚上8點】

　　【主題：北京樓市專題】

　　【往期直播回看請關注“大山說樓市”視頻號】