作者｜地產十一郎

來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

今天，我接到了6個問我需不需要貸款的電話……

有過類似經歷的你們應該能明白我接到第6個電話時的心情……

不罵人真的是因為我還強裝文化人兒，心里卻已經是十萬只動物萬馬奔騰了。

不管我的語氣多么惡劣，電話那頭卻保持著春風和煦的溫柔，一味地去挖掘我可能會有用錢的可能性。

“姐，您再想想，要不把現在的房貸換成房抵貸也很劃算的，利率低能做到年化3.8%，還可以先息后本……”

做貸款的小哥哥，現在都練成精了嗎？真的可以做到“客戶虐我千百遍，我待客戶如初戀”。

掛了一遍遍的電話，除了不勝其煩外，我忽然有個奇怪的念頭跑出來：

我和電話那頭的小哥哥，與現如今購房人與開發商的角色，難道不是同出一轍嗎？

2021年下半年購房人從銀行貸不到款的故事場景猶在眼前吶，這日子也不過輪回了一個春秋，游戲的玩法就來了個180度的大轉向：

去年是人找不到錢，今年變成了錢追著人跑。

最慘的是，還追不到。

連續3降

又降息了。

8月22日，央行新一期LPR出爐：

• 一年期從3.7%下降至3.65%；
• 五年期從4.45%下降至4.3%，較此前繼續下降15個基點。

加之央行降低首套房貸利率20個基點，首套房貸最低利率低至4.1%。

這已經是今年第三次房貸利率下調。

今年LPR三次下調，分別在：

2022年1月，5年期LPR4.65%下降至4.6%，下調5個基點；

同年5月，5年期LPR下降至4.45%，下調15個基點；

同年8月，5年期LPR下降至4.3%，再次下調15個基點。

短期內，連續大幅下調房貸利率，房貸利率看似從年初的4.65%一路滑到4.3%，但是購房者來說，大家的“體感溫度”可遠不止這么一點。

隨后，24日，國務院常務會議上，通過了增加3000億以上政策性開發性金融工具額度的決定。

此次會還傳達了一個重要信號：要持續釋放貸款市場利率報價利率改革和傳導效應，降低融資成本。

看到了吧，意思是利率大概率還會繼續下降。

樓市調控的“砝碼”正在一次又一次做減法，甚至樓市普惠性的利好接連不斷——

不僅使房貸的利率不斷下降，還把支持剛需住房需求，提升為“合理支持剛性和改善性住房需求。”

奇招頻出

我們什么時候像如今這么著急賣房子變現過？

賣房，甚至成了地方政府機關考核機關工作人員的指標之一，把買房這種市場行為演變成一項政治任務。

這從側面反應出目前房地產庫存對于地方政府的壓力非常大。

黃奇帆老先生曾經說過，在2000~2020年這20年中，中國建造了全世界房屋面積的一半之多。而在2021年，中國開發商已經造好的但沒有賣出去的新房，有6億平方米。這個叫一手房庫存。

在中國城市化進程中，房地產不僅是一項民生工程，而且與地方經濟、土地財政、金融體系等緊密聯系在一起。

因此，在地方政府看來，樓市“去庫存”可謂茲事體大，非“上綱上線”不能解決。

然后，以物換物的場景在買房這件事上上演了諸多故事：小麥換房，大蒜換房，西瓜換房……讓人誤以為回到了農耕時代。

前幾天湖南某縣長喊口號鼓勵買房的視頻刷屏，從縣長不茍言笑的認真鼓動里，十一郎嗅到的不僅是賣房的迫切，還有從那畫面里透露出憋在心底的無奈，還有……荒唐。

• 給錢，給政策，給首付，只要你買房；
• 
  
• 鼓動，帶動，撬動，只要你買房；
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• 七大姑，八大姨，二舅子，勸你快買房；
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• 買了一套買兩套，買了兩套買三套，為祖國買房。

難，難，難

沒想到今年下半年還是這么難。

在過去幾個月，十一郎跟很多業內人聊起今年的行情，大多數人都認為上半年是最難的，下半年行情會在調控政策下逐漸向好。

不得不說，現在政策的調控在不斷加碼。據中原地產統計，今年上半年，200個城市發布了超過460次的調控，頻次刷新了歷史記錄。

頻繁的調控手段中，大部分地方的政策是從需求端出發的。包括降房貸利率、降首付比例、放松公積金貸款、放松／取消限售、放松／取消限購以及出臺“房票”安置政策等，其中，公積金政策調整的次數最為頻繁。

只是，在對炒房行為嚴防死守的大背景下，再多再頻繁的細微調整，都收效甚微。

這幾天十一郎跑盤，跟幾個北京樓盤的營銷總聊天，問起當下房地產的市場有沒有因為頻繁出臺的救市政策而轉好，營銷總癟了癟嘴說，

沒有轉好，市場是觀望情緒依然很濃。

回想起上半年跟一線人員聊天的場景，話里話外，大家都寄希望于下半年市場可以轉好，十一郎在5月份也寫了一篇文章《》，提出5/6月份的房地產市場已經觸底，有購房需求的可以考慮出手了。但目前來看，大家的希望落空了。

當7月份的經濟數據發布時，我真的倒吸一口涼氣。

根據克爾瑞研究的數據，7月全國樓市熱度回落，供需齊降且供應縮量幅度大于成交，帶動狹義庫存小幅微降至5.98億平，去化周期降至20個月以內，廣義庫存延續38.47億平高位波動。

從7月以來，在好多篇經濟研究的文章里，我都看到過“7月份樓市二次探底”的字眼，但底部到底在哪里呢？

回歸到最基本的經濟學原理，當供應量持續大于需求量時，我們再去挖掘客戶需求，還能從哪里去找空間呢？

話題回歸到這次利率的大幅下調。

這次下調能夠激發起新的購房需求嗎？

我的回答是，

利率下調，一定可以激發新需求，但激發出的需求也是一定的。

不夠刺激

我們可以從這輪調控看出，整個的調控手段都有一個調性，就是相對溫和，避免刺激。

LPR利率下調下，已經是一種“普惠性”的調控了，但依然沒有到2008年時的力度。

換句話說，不夠刺激。

表現為兩點。

第一，不同城市的真實房貸利率不一致。

我說的是真實房貸利率。北京這樣的一線城市，通過不同的操作手段，不同的銀行給出的利率可以從5%以上到3.8%，甚至3.5%。而像廣東惠州，在去年的時候房貸利率還在6-7%的高位，但是現在快速到了4.1%。

也就是說，4.1%的歷史最低房貸利率，實際上落地到市場，它發生的真實效用會打不少折扣，因為市場上真實的房貸利率比表面的高。這個不均衡，對于消費力最強的大城市人群的買房熱情，提振意義沒有想象的大。

第二，本次房貸利率下降只針對增量，不針對存量。

從中能看出政策背后的意圖，提倡大家去買新房，而對于二手房的交易卻沒有利率的傾斜。這與2008年時房貸利率打7折還不一樣，那個可謂是“超猛”，不管是增量、存量，無論首套、多套，均是一刀切，來，都7折。

但此次的利率下調只針對增量，不對存量；只對首套，不對多套。

這樣來看，對于極剛需的購房人群來說，利率下調的部分和高房價比起來，簡直九牛一毛，激發不起任何興趣；

對于剛需客戶來說，信心修復前或者說市場回暖前，利率下調部分和風險之間存在著巨大的不對等，理性的購房者不會因為利率下調這個單一利好而冒著巨大的風險進場；

對于以一換一的置換或改善客戶來說，卻是真實的利好：置換成本直接被降低，甚至有購房需求但是一直觀望的客戶來說，直接降低了他們的購房成本。

所以，我們不能只看紙面上的數字，要深入到市場去了解真實的情況，才能看清楚，這么多調控下來，房地產市場到底是為啥一直支愣不起來。

歸根結底，利率下調對于現在的樓市來說是“治標不治本”的，對于市場的修復也依然是有限的。

所以，這次的利率下調能否刺破購房者的觀望情緒呢？

我們有理由相信，該來一點刺激的了！