文/克而瑞廣西區域分析師 黃錦良

　　克而瑞廣西南寧土拍預告

　　“金九銀十”不僅是樓市旺季，亦是年度土拍“高峰期”。

　　克而瑞土地監測數據顯示，2022年9月南寧市區將截牌經營性地塊8幅（2幅商辦+6幅商住），分布于青秀區、經開區、良慶區、邕寧區等，出讓面積合計約581.558畝、計容建面合計約122.59萬m2，起始總價累計約41.09億元，迎來年度又一個土拍高峰期。

　　本文主要分析即將于9月23日、9月29日分別截牌的2幅商辦地塊，來看它們對于區域市場有何影響。

　　下面我們一起來看、劃重點。

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　　2022年9月南寧土拍預告一覽表（點擊可放大查看）

　　時隔近2年，火車東站圍合區又將“拍地”

　　9月23日上午10時，南寧將網上掛牌截牌青秀區鳳嶺北1幅商辦地塊。地塊編號GC2022-054，地塊位于火車東站站北西路北面、站北五支路東側，商務用途。地塊占地面積23.569畝，容積率＞3.0且≤4.0，計容建面約6.29萬m2；建筑密度＞25%且≤40%，綠地率≥30%；建筑高度≤100米。

　　公共服務設施規劃要求上，需建設物業管理用房、對外開放公廁、垃圾收集點等。地塊出讓文件里提及“建議采用預制樓梯板、預制樓板和預制內墻板等部品部件，鼓勵使用預制外墻板，建議采用 BIM 技術作為推廣應用“三板”的技術支撐。”。

　　GC2022-054地塊起始單價734萬元/畝、總價約1.73億元、樓板價2752元/㎡。

　　GC2022-054地塊位置及周邊配套示意圖（制圖：克而瑞廣西區域）

　　透過地塊位置示意圖，我們可知該地塊離南寧東站北廣場僅一個路口，不到地塊東側距北廣場不到200米，來往南寧東站出入站口非常便捷。

　　搭乘高鐵、地鐵、BRT（快速公交）、普通公交、出租車……綜合交通樞紐匯集在南寧東站。

　　交通路網發達，自駕出行便利。沿長虹東路向西可至興寧，沿鳳凰嶺路可去往鳳嶺北核心及東盟商務區，沿著那安快速路亦可通達仙葫、五象等地。

　　GC2022-054地塊實景圖（航拍于2022年9月初）

　　透過我們的航拍實景圖，我們看到GC2022-054地塊四至路網已成型（北至平安西路，南至站北西路、站北西高架橋，東至站北四支路，西至站北五支路），車道較新、雙向6車道為主，并且特設了新能源車停車帶，目前來往的車輛不是很多。

　　當時航拍地塊現狀是臨時停車場，地面部分已硬化，有三邊是保利原綠化草地，地塊內北側有臨時集裝箱房。

　　GC2022-054地塊實景圖（航拍于2022年9月初）

　　整體而言，地塊方正，利于樓棟布局；地面易清表、前期土方工程難度不大；地塊四至路網及區域主干道，交通出行便捷。近鄰休閑配套北廣場，景觀視野佳。

　　目前，GC2022-054地塊東北側的紅林大酒店新項目工地已圍擋，目前仍在項目前期開發階段。據了解，新建紅林大酒店項目地塊（地塊編號GC2020-098）占地約19畝，2020年10月14日成交的旅館用地，建筑限高也是100米，當時地塊成交單價地塊416萬元/畝、總價約0.79億元、樓板價1560元/㎡，將打造星級旅游酒店。

　　GC2022-054地塊航拍圖（航拍：克而瑞廣西區域）

　　南寧東站是廣西目前最大的高鐵站，也是廣西首府南寧的城市門戶和城市名片之一。南寧東站于2012年7月25日開工建設，于2014年12月28日與南廣高鐵同步投入運營。

　　2013年4月，南寧市政府批復《南寧市南寧東站周邊控制性詳細規劃》。根據規劃，今后東站周邊2公里范圍內，是面向區域的商業、商務辦公、貿易咨詢及旅游服務中心，將打造“一軸兩心三片區”，兼具居住、購物、休閑、娛樂、辦公等功能，突出體現南寧城市特色和城市形象。

　　盡管這一規劃已過去近十年，但這藍圖描繪為現實，卻仍需要一定時間，小克認為，這或許有一定的客觀因素。

　　回首過去十多年、甚至幾十年，像仙葫、埌東、鳳嶺、五象……新區的發展都需要一定的時間積累，有時可能會面臨“試錯”。

　　對于南寧東站片區的規劃和建設發展及未來運營，對于城市規劃者、建設者及相關部門來說，都是機遇與挑戰并存。因為這里是南寧的城市門戶、城市會客廳、城市名片之一，年客流量達3600萬+（2021年數據）的高鐵站。

　　目前已建成了高鐵站房（亦是城市會客廳）、南廣場、北廣場（地面休閑廣場，地下商業等業態），綜合體項目——鳳嶺客運站（鳳嶺綜合客運樞紐一期）、高鐵時代廣場（鳳嶺綜合客運樞紐二期，也叫東站城市廣場）、南寧國際旅游中心，還有南寧鐵路局宿舍區、數個行政辦公單位等。在建的有：城市綜合體項目榮和·城市之門，星級旅游酒店紅林大酒店新項目、商住項目“榮和鳳嶺學府”（暫命名）等。

　　南寧火車東站交通樞紐招商新聞（來源：南寧軌道集團官網）

　　鳳嶺客運站、高鐵時代廣場（東站城市廣場）、南寧國際旅游中心實景圖（航拍于2022年9月初）

　　北廣場兩側仍有8處待開發。（包括此次出讓的GC2022-054地塊），南廣場兩側有6處待開發。

　　據悉，南廣場周邊部分地塊，是南寧軌道地產此前作價出資的儲備項目用地。該儲備項目用地由4個子宗地塊組成，規劃包含住宅、商業、學校、地下室等業態，規劃總建面超50萬方。這一儲備項目曾于2021年8月對外公開招標概念性規劃、總平方案、單體方案設計，但在同年8月公示因因出現特殊原因而暫停招標，再到9月公示項目因故出現重大調整而終止招標。對于南寧軌道地產的火車東站儲備項目，我們將繼續關注。

　　南寧東站片區實景圖（航拍于2022年9月初）

　　榮和·城市之門（在建中）及周邊實景圖（航拍于2022年9月初）

　　榮和·城市之門（在建中）及周邊實景圖（航拍于2022年9月初）

　　2016年12月28日，南寧地鐵1號線全線開通，其中在南寧東站設有始末站點火車東站。地鐵加持下，南寧東站片區規劃或也將升級煥新，我們有更多的期待。規劃的TOD、地鐵小鎮等，也將為具有開發潛力的南寧東站片區，注入更多活力。

　　小克想著，說了那么多年的南寧東站高鐵商圈，希望在今后的日子中，一起見證它的發展壯大與逐步成型。小克推薦一個值得借鑒的高鐵站商圈范本——重慶沙坪壩高鐵站。如果有去過這個高鐵站的小伙伴，在文末寫留言分享下體驗感。

　　沙坪壩站引入了“站城融合”的設計理念（來源：公眾號“讀地”）

　　綜上，GC2022-054地塊，盡管規模（約24畝）、體量（約6.29萬方）不大，但它將被哪家“金主”拿下，備受市場關注。

　　繼南寧鐵路局、南寧軌道地產、南寧交通投資集團、榮和集團、紅林大酒店等企業后，誰又將進駐南寧東站片區，我們拭目以待！

　　【2】

　　埌東客運站附近將新添旅游酒店、文博館

　　看過高鐵站附近地塊，我們接下來看客運站附近地塊。

　　9月30日上午10時，南寧將現場掛牌截牌青秀區鳳嶺南與仙葫交界地帶1幅商辦用地。地塊編號GC2022-055，地塊位于仙葫大道以北、林里橋路以東，商業、商務設施用途。地塊占地面積40.997畝，容積率＞2.0且≤3.5，計容建面約9.57萬m2；建筑密度＞20%且≤40%，綠地率≥25%；建筑高度≤160米。建筑密度＞20%且≤40%，綠地率≥25%。

　　公共服務設施規劃要求上，需建設物業管理用房、對外開放公廁、垃圾收集點等。

　　GC2022-055地塊起始單價454萬元/畝、總價約1.86億元、樓板價1946元/㎡。

　　GC2022-055地塊位置及周邊配套示意圖（制圖：克而瑞廣西區域）

　　透過地塊位置示意圖，我們可知該地塊臨近民安立交橋（民族大道與那安快速路交匯的立交橋）匝道口。地塊西距埌東客運站約1公里。埌東客運站地鐵站是地鐵1號線與6號線（規劃）的換乘站。

　　仙葫大道、林里橋路、高坡嶺路等主干道基本成型，出行較為便利。

　　從地塊出讓文件里的藍線圖上可知，地鐵6號線（規劃）的鋪設或途徑地塊及周邊。地塊出讓文件里也指出——“該地塊后續建設項目應將軌道交通作為風險源在各階段設計圖紙及方案中體現，并預留后期軌道交通結構實施條件。”

　　地塊周邊有華豐城愛琴海城市廣場、炬城星悅薈、山姆會員店、鼎豐廣場等商業體。臨近的鳳嶺北、鳳嶺南居住區的居住氛圍濃厚。周邊可售、待售的商品住宅項目不是很多，有南寧彰泰紅、唐樾青山、東方尊府、中海新項目（待售）、東方悅城（待售）、翡翠廣場（暫命名，待售）。

　　GC2022-055地塊實景圖（航拍于2022年9月初）

　　透過我們的航拍實景圖，我們看到GC2022-055地塊四至路網只有仙葫大道已成型（北至規劃路，南至仙葫大道，東至規劃路，西至規劃路）。

　　當時航拍地塊現狀是臨時租賃場地，作石材市場、沙場堆放等用途，地面大部分已硬化，上有一、二層的廠房為主；還有部分區域是雜草叢。據悉，地塊出讓前將完成商戶搬遷和相關清表工作，實現凈地交付。

　　地塊西側為寶塔集團參與的三屋園藝場回建安置項目B地塊，還有鑫隆國際項目、中茂國際等。地塊東北側缺角處和其東面空地，具體是什么規劃用途，小克暫時沒有搜索與核實到（如有知情網友，歡迎文末寫留言分享）。

　　GC2022-055地塊實景圖（航拍于2022年9月初）

　　初看，小克是和大家一樣，或許以為是單純建超高層的商業綜合體，傳統業態“寫字樓主樓+商業裙樓”，做商務辦公或酒店、商場、商業街用途。

　　我們發現，地塊出讓公告中特別指出：本規劃商業、商務用地可在具體實施時根據城市發展需要互換功能，并兼容商業服務業設施用地的“小類”用途，視同符合規劃。

　　而在地塊公告附件的地塊出讓文件里，已明確了地塊所建項目定位，還有列出了建設要求。競得人須按與南寧市青秀區人民政府簽訂的《項目履約監管協議書》約定開發建設。項目竣工工期要求：在開工后三年內完成。

　　小克這里劃重點精簡總結（各業態具體體量詳地塊出讓文件的截圖）：

　　1、所建物業全部建面須自持并運營管理，其中，博物館、酒店物業建筑產權持有年限與土地使用年限一致，其他物業建筑產權自持至少20年。

　　2、競得者需在項目建成后，申報創建國家四星級或以上旅游酒店、國家三級博物館。

　　3、項目建設一座中國和東盟文化內涵的酒店，要求房間安裝擺放小葉紫檀家具及藝術品的數量占酒店家具飾品總量的80%以上。

　　4、項目建設一座紫檀藝術內容為主的博物館。

　　5、項目建設一座文化交流中心及文創中心，包含傳統文化產業孵化中心、文化商務交流中心、文化創意中心。

　　6、整個地塊綠化率不低于50%，依法購買移種不少于50棵名貴樹木，致力打造東方藝術主題園林。

　　簡而言之，該地塊建設要求較為苛刻。我們可以預見，南寧埌東客運站附近將新增一座星級旅游酒店和紫檀文化主題博物館，并具有文化產業孵化、商務交流、文創展覽功能，并設置了東方藝術主題園林在所建建筑之間。南寧又將新增一處休閑度假、文化交流的“打卡”景點。

　　地塊出讓文件的截圖

　　小克搜索了下，具有紫檀文化的博物館，在國內僅有幾個城市建有，包括北京朝陽區的中國紫檀博物館，廣東珠海橫琴的中國紫檀博物館橫琴分館，還有杭州拱墅區的大運河紫檀博物館等。

　　大運河紫檀博物館內的一層大廳（來源：公眾號“拱墅發布”）

　　相關資料顯示，紫檀家具是一種由紫檀為原料、結合藝術與個性的古典精品家具，其觀感給人一種神秘、沉穩、端莊、典雅、含蓄，具有深層的文化底蘊。

　　紫檀家具和小葉紫檀家具的百科資料截圖（來源：百度）

　　綜上，GC2022-055地塊，盡管地價不算太高（樓板價不足2千元每平米），但項目建設要求所有物業須自持，需創建星級旅游酒店、國家級博物館，還有相關配套的建設投入，對于企業的資金實力和后期運營上，有著較大的考驗。

　　GC2022-055地塊實景圖（航拍于2022年9月初）

　　會是哪家企業拿下這一特別地塊呢？敬請期待9月29日的出讓結果。

　　9月29日當天，南寧還現場出讓2幅商住地塊，分別是讓經開區約50畝商住地塊（此前原計劃9月2日出讓，但因故延期）、鳳嶺北約83畝商住地塊，這兩幅商住地塊在此前推文已單獨分析。

　　9月30日還將網拍“邕寧1幅+良慶2幅”商住地塊及現場出讓1幅良慶商住地塊，我們將在此后推文再一一分析，敬請關注。

　　最后，也期待大家積極文末寫留言，互動分享你的看法或想法。

　　附：9月29日南寧土拍地塊VR全景海報

　　南寧東站北廣場旁
約24畝商辦地塊9.23網拍

　　南寧埌東客運站附近
約41畝商辦地塊9.29現場出讓

　　南寧經開區那洪大道北側
約50畝商住地塊9.29現場出讓

　　南寧鳳嶺北高坡嶺路西側
約83畝商住地塊9.29現場出讓

　　【本文互動話題】

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