2022年，中國(guó)樓市的“又一個(gè)寒冬”來(lái)了。

　　中國(guó)很多城市在這一輪“樓市寒冬”中被搞得瑟瑟發(fā)抖，“國(guó)家中心城市”的鄭州就是非常典型的這樣一個(gè)城市：銷量不振，庫(kù)存高企、房?jī)r(jià)持續(xù)下跌以及爛尾樓規(guī)模全國(guó)首列。

　　2022年9月13日，鄭州金融工作局發(fā)布消息：鄭州市已經(jīng)和國(guó)開(kāi)行簽訂了3000億的協(xié)議，其中1600億貸款將會(huì)用來(lái)“貨幣棚改”。

　　這絕對(duì)是一個(gè)“令人吃驚”的消息！

　　因?yàn)樵?021年8月份，住建部才發(fā)布了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》，其中就明確提到“嚴(yán)格執(zhí)行棚戶區(qū)改造政策，不得以棚戶區(qū)改造名義開(kāi)展城市更新”和“禁止大拆大建”。

　　而時(shí)間才剛剛過(guò)去一年，鄭州就迎來(lái)了“1600億的貨幣棚改”，中國(guó)的大城市似乎又要重啟“拆遷了”。

　　所謂“貨幣棚改”就是把棚戶區(qū)居民的老破小拆掉，然后給拆遷戶一筆錢或者一張房票，讓這些拆遷戶在全市范圍內(nèi)重新購(gòu)置房產(chǎn)。

　　貨幣棚改的厲害之處就是“一邊通過(guò)拆遷，減少了房子供應(yīng)的總量”，同時(shí)“一邊通過(guò)直接發(fā)錢，增加房子購(gòu)置的需求量”，最關(guān)鍵的是，還可以通過(guò)棚改拆遷，把主城區(qū)的“好地塊”給拆遷出來(lái)，可以賣更高的地價(jià)。

　　所以“貨幣棚改”一直都是中國(guó)房地產(chǎn)的“救市終極大招”。

　　2014年-2019年的“6年之間”，中國(guó)就曾經(jīng)搞過(guò)兩輪“全國(guó)范圍的貨幣棚改”，一共發(fā)放了“棚改貸款”大概是3.5萬(wàn)億。

　　2016年-2018年全國(guó)三四五線城市房?jī)r(jià)全部上漲，其實(shí)就是通過(guò)“貨幣棚改”來(lái)撬動(dòng)的，幾乎大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都“翻了一倍”。

　　2020年以后，全國(guó)范圍內(nèi)的“貨幣棚改”開(kāi)始被嚴(yán)格限制，被限制的原因主要有三個(gè)：

　　其一是房?jī)r(jià)漲的太厲害了，擔(dān)心泡沫加劇。其二是貨幣棚改的威力太大，相當(dāng)于直接往房地產(chǎn)里面“大水猛灌”，不好控制節(jié)奏。其三是擔(dān)心地方政府貸款過(guò)多，債務(wù)過(guò)高。

　　但是由于“貨幣棚改”已經(jīng)被證明過(guò)是“救樓市”的超級(jí)大殺器。

　　所以一旦樓市“不穩(wěn)”，形勢(shì)“危急”，“貨幣棚改”就會(huì)立刻被拿出來(lái)再次使用。

　　于是2022年，鄭州就急不可耐的宣布要重啟“貨幣棚改”。

　　而且鄭州的這一次“貨幣棚改”跟之前還有所不同：根據(jù)鄭州2022年3月份的說(shuō)法，鄭州的“貨幣化安置”不僅僅是棚改，可能還會(huì)涉及到“拆遷”。

　　我們都知道：棚改主要是“拆危舊老房”，但拆遷則不同，只要涉及到政府規(guī)劃需要都要拆，甚至包括“次新房”，所以“拆遷”的概念和范圍要更大。

　　此外鄭州本次的“棚改貨幣化”還啟用了“房票安置制度”：也就是說(shuō)，在拆遷的過(guò)程中政府并不需要支付“真金白銀”，只需要給拆遷戶一張“房票”即可。

　　拆遷戶拿著“房票”直接就可以去政府指定的范圍內(nèi)“置換新房”就可以了，開(kāi)發(fā)商拿到“房票”后，可以直接抵充“地價(jià)”，從而形成一個(gè)“閉環(huán)”。

　　這也就意味著“房票安置制度”，政府壓根就不需要?jiǎng)佑谩?strong>一分錢”就可以幫助開(kāi)發(fā)商直接“去新房庫(kù)存”，節(jié)省了大量的“棚改資金”。

　　這種“房票安置制度”不僅可以幫助“財(cái)政困難的地方政府”大量去“新房庫(kù)存”，同時(shí)還限制了拆遷戶將房子買在其他城市，“肥水不流外人田”。

　　所以至于“國(guó)開(kāi)行”給不給鄭州“棚改貸款”，給多少“棚改貸款”都無(wú)所謂，在“房票安置制度”面前，零成本都可以大規(guī)模啟動(dòng)“城市拆遷”。

　　據(jù)說(shuō)目前全國(guó)大概有30個(gè)大中城市都已經(jīng)開(kāi)啟了“房票安置制度”，甚至包括了寧波、南京、貴陽(yáng)等大城市和省會(huì)城市。

　　所以如果說(shuō)中國(guó)的“棚改1.0版本”還需要支付“真金白銀”的“棚改貸款資金”，那么中國(guó)即將啟動(dòng)的“棚改2.0版本”幾乎就是“零成本啟動(dòng)”。

　　“以舊換新”，直接推動(dòng)城市“去庫(kù)存”，堪稱“救市大手筆”。

　　目前鄭州的新房庫(kù)存量已經(jīng)超過(guò)1200萬(wàn)平米，去化周期達(dá)到了24個(gè)月，最要命的是鄭州的爛尾率名列全國(guó)第二位，僅次于昆明。

　　鄭州重啟“棚改拆遷”已經(jīng)是勢(shì)在必行。

　　而在鄭州之后，我們判斷將會(huì)有更多的大城市將會(huì)加入“新棚改”行列，尤其是在“房住不炒”和“支持剛需和改善住房需求”的背景下。

　　“新棚改”將是第二輪“樓市去庫(kù)存”的不二選擇。

　　那么，未來(lái)中國(guó)大城市的“新棚改”規(guī)模會(huì)有多大呢？

　　根據(jù)我們的研究，目前中國(guó)各大城市的“二手房存量”都很龐大：北京接近10萬(wàn)套，重慶超過(guò)了17萬(wàn)套，蘇州超過(guò)了14萬(wàn)套，南京也在11萬(wàn)套以上等等。

　　但是有一個(gè)數(shù)據(jù)很值得我們注意：在中國(guó)大城市的“龐大的二手房存量”中，50%以上都屬于20年以上的“老破小住房”。

　　比如在北京的10萬(wàn)套二手房中，20年以上的“老破小”就超過(guò)了4萬(wàn)套，而10年之內(nèi)的“次新房”僅有1.5萬(wàn)套。

　　在比如武漢的二手房存量達(dá)到了12萬(wàn)套，但是10年之內(nèi)的次新房比例僅有3萬(wàn)套左右，絕大多數(shù)都是房齡在15年以上的“老破小”。

　　在中國(guó)的大城市二手房“龐大的存量”中，20年以上的“老破小”比例實(shí)在是太高了，保守估計(jì)占比例應(yīng)該在50%以上。

　　這些房子從邏輯上講，都應(yīng)該陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)入“棚改”的行列。

　　中國(guó)大城市的“老居民”急需一場(chǎng)“大規(guī)模的住房改善運(yùn)動(dòng)”，“新棚改”的城市空間非常龐大，干個(gè)十年都未必能夠解決掉“老破小”的問(wèn)題。

　　所以中國(guó)大城市的“新房開(kāi)發(fā)”真的過(guò)剩了嗎？

　　如果不談任何居住品質(zhì)的“住房存量”，當(dāng)然是過(guò)剩的。

　　但是如果超過(guò)20年的“老破小居民”將來(lái)也要繼續(xù)住房改善的話，那中國(guó)大城市的“新房開(kāi)發(fā)”遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有過(guò)剩，甚至可以說(shuō)空間還非常巨大。