剛剛過去的北京四批次土拍，可以說是久違的熱度新高。

雖然只出讓了6宗宅地，但近40家房企或聯合體參與競爭，尤其是朝陽三地塊，全部觸及土地合理價格上限，再競到現房面積上限，最終通過搖號確定競得人。

看來想在北京拿地，光有錢不夠，有現房銷售的耐心也不夠，還得有運氣才行。順便說一句，中建系這次運氣是真的不行。

另外還有消息稱，北京即將上架5批次地塊，預計于2023年1月正式出讓，聽說幾個房企摩拳擦掌，非常感興趣。

瞭望君明顯覺察到，樓市看多情緒正在聚集。

瞭望君的朋友圈里，已經有人在立帖為證，“北京明年3月底前將有一波極其明確的漲幅，確定性100%。”標普評級最新預判也是，中國房地產業將在未來3到6個月迎來拐點。

那么問題來了，2022年的最后一個月，到底要不要買房呢？

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首先要明確的是，北京土地市場熱度創新高，有客觀原因影響，還不足以支撐拐點論。

從大背景來看，11月短短20天，地產三支“利箭”連續射出，從信貸/債券/融資三個層面救市，房企們不再“缺錢”，甚至開始重新變得“有錢”。

11月21日，中國人民銀行、銀保監會發出“金融16條”，明確將穩定房地產開發貸款投放，是為“第一支箭”；

11月23日，“第二支箭”擴容首批民營房企落地，龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企分別發行20億元、15億元、12億元中期票據；

11月28日，證監會決定在股權融資方面調整優化五項措施（簡稱“新五條”），并自即日起施行。最受關注的是恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，是為“第三支箭”。

中層邏輯是，雖然全國樓市利好政策頻出，但大局未定的情況下，只有北上廣深一線樓市相對較穩，自然成為房企們心目中為數不多的，安全系數較高的“白月光”。

所以能夠看到，在四批次供地中有如廈門國貿/京宸盛匯等生面孔，首次出現在北京土地市場上，也有中建系多個旗下子公司組團來戰。北京的地，全國房企都在盯著。

最后，北京四批次只推出了6宗宅地，相較于前面三批次動輒十七八宗地，數量上只有1/3。

也就是說，房企們錢有了，卻沒地兒花。除了底價成交的門頭溝地塊，低溢價通州地塊，只剩4宗可供選擇，自然容易造成“哄搶”的局面。

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而房價最終還是取決于供求關系。目前來看，不管在二手房，還是新房層面，北京樓市都已經轉向“買方市場”。

先說說，在總成交中占比更大，能達到7成，也更能反映市場變化的二手房。

綠中介房源信息顯示，早在11月4日，北京二手房公開掛牌量就已超10萬套，達歷史新高，而且這一數據仍在不斷攀升。考慮到因為信息不全等原因尚未掛出的房源，保守估計目前北京同時待售二手房房源應該在13萬套左右。

那么歷年來北京二手房平均掛牌量是多少呢？9萬套左右。

掛牌量激增有其客觀原因，主要是近幾個月多個微調政策發布，刺激了置換需求，帶來二手房供應的增加。

比如9月“連環單”業務試行，買賣同步后，交易時間縮短了近一半；10月1日起，賣房后1年內重新買房的，已繳納的個人所得稅可以享有退稅優惠，一些僅“滿二”的房源開始擺上貨架；11月8日，北京臺湖、馬駒橋地區解除 “雙限購”，區域內新房二手房都迎來了咨詢和成交熱度新高……

但從根本上來說，是北京房東們對于未來房價的低預期，推動了二手房掛牌量的上漲。

2016年-2022年北京市二手住宅1-10月成交量及同比走勢（來源：中指監測數據）

說完供應量，再來看看成交。

中指數據顯示，今年1-10月份北京二手房成交110484套，同比去年下跌3成，成交價卻累計上漲了3.3%。

再加上11月開始北京疫情再起，最后兩個月二手房成交量一定是下行的。參考今年5月份情況，12月甚至大概率會跌破萬套。

就目前的13萬套二手房，也需要一年的時間才能清完；對于購房者來說，選擇空間和議價空間，都在擴大。

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北京新房在整體成交中占比少，受政策影響較大，也會因為不同階段入市新房項目的差異化，導致成交數據有較大變動性。

像限競房時代，推動成交量大幅上漲的同時，成交價格穩定在5萬出頭；而2020年商品房市場回歸后，尤其是今年三個成交超百億項目學府壹號院、中建壹品·學府公館、天壇府，均價都超8萬，也帶動大盤成交均價接近6萬/平。

但整體來看，北京新房市場目前也是處于供應量高，成交量下滑，成交價格穩定甚至上漲的狀態。

今年2月份以后，北京新房庫存量超過7萬套，并一直高位維持至今。而新房成交量截至目前不足3.5萬套。也就是說，就算未來不再新增，按照現在的流速，也需要2年時間才能清完庫存。

但現實情況是，未來不僅有新增，還很多。

9月份北京三批次供應了18宗宅地，目前已經有豐臺大紅門兩項目，海淀永豐三項目，昌平生命科學園項目進展飛速，都摩拳擦掌打算年前開盤。

再加上尚未出清的在售項目，目前北京新房市場上已經出現了多個供應紅海板塊，比如海淀永豐/泛望京片區/石景山+豐臺京西片區。

也已經出現了多個項目低于銷售指導價，快速跑量的現象，比如國慶節前后開盤的望京樾，連即將開盤的大紅門兩項目 ，也傳出首期房源預計低于9萬/平的消息。

單靠地段，擺爛賣房的時代已經過去了，現在要想真的流速快，好地段只是基礎分，還需要好產品做增量，甚至低價格才能跑起來量。

這個時候，對于購房者來說，是有可能低價買入好產品的。