地產(chǎn)金融視界 / 文

關(guān)關(guān)難過，事事難成。

12月12日晚間，富力集團就公司董事長張力因在中國宴請美國舊金山前公共事業(yè)部主管及為其提供酒店住宿而被指控涉嫌行賄發(fā)布聲明。聲明稱，公司正針對錯誤指控采取法律行動。

12月13日早間，富力地產(chǎn)就該事件做出部分說明。公告顯示，公司知悉有媒體報導倫敦法院就于美國一宗有關(guān)Z&L Properties Inc.（由張力及其關(guān)聯(lián)方擁有）的待決案件向公司董事張力授出保釋。對此，富力地產(chǎn)澄清道，其并無就保釋提供任何保證金、其于Z&L Properties Inc.并無權(quán)益及該案件將不會對公司的業(yè)務及營運有任何重大不利影響。

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“富力雙雄”不是兄弟，卻親勝兄弟

朋友勝過兄弟！富力集團聯(lián)合創(chuàng)始人、聯(lián)席董事長李思廉、張力，被譽為房地產(chǎn)界最有名的“雙子座”，他倆雖不是兄弟，卻親勝兄弟。

“富力雙雄”的合作始于上個世紀。

公開資料顯示，1993年， 平民家庭出身的張力邀請香港人李思廉一起出資2000萬元成立了廣州天力地產(chǎn)公司———富力集團的前身，從此，兩個沒有血緣關(guān)系的人開始了他們?nèi)松凶钪匾暮献鳌?/p>

張力和李思廉合作伊始，即在廣州珠村拿了一塊宅基地蓋富力花園。但由于品質(zhì)低下以及策劃不成熟，房子賣了一半就賣不動了，被迫以很低的價錢賣給了天河區(qū)做教師宿舍。這次失敗的經(jīng)歷給張、李一個很大的教訓，讓他們從此注意總結(jié)拿地的經(jīng)驗，此后，不斷累積的經(jīng)驗逐步形成了富力發(fā)展思路。

張力如此對媒體描述他與李思廉的關(guān)系：“我和李生10年沒有紅過臉，在商界也是絕無僅有。我們之間沒有簽署過任何一份文字的東西，大家講的都是信用。當然，更重要的是大家分工要明確，正是由于兩個人的工作很少有交叉，摩擦才會少一點。”

而李思廉則這樣透露雙方合作的原則：“如果一件事情有一個人堅決反對，那么富力就不會去做。印象中好像沒有出現(xiàn)過一方堅持做、另一方堅持不做的事情。”

據(jù)介紹，張力的“站位”屬于“前鋒”位置，負責工程開發(fā)及管理方面；而李思廉的“站位”是“后衛(wèi)”，管著財務和銷售。

李思廉與張力合作初期，公司結(jié)構(gòu)松散，業(yè)務雜亂，甚至還經(jīng)營過餐館。但自從在地產(chǎn)上獲得成功后，他們就專心致力于地產(chǎn)業(yè)務。

李思廉與張力改造了廣州第一個舊城項目——富力新居，一炮而紅。隨后多年，沿襲“拆舊建新”的思路，富力成了早期廣州名副其實的“舊改之王”。

2007年，富力進入高光時刻——銷售額達到行業(yè)TOP4，氣勢直逼老大萬科，居“華南五虎”之首。

即便是現(xiàn)在的“巨無霸”碧桂園，當時也是富力背后的小弟。

2004年至2009年，富力在房地產(chǎn)行業(yè)呼風喚雨，連續(xù)5年霸占中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力的首位。

2017年，富力豪氣盤下萬達酒店。

2017年7月，萬達王健林斷臂求生公開甩賣資產(chǎn)，相傳接盤者是融創(chuàng)，臨近發(fā)布會開始，富力橫刀殺出。接下了原計劃賣給融創(chuàng)的73家酒店，總價199.06億元，較萬達和融創(chuàng)協(xié)商交易價打了7折。

在富力地產(chǎn)2017年中期業(yè)績會上，李思廉在回答“此前以199.06億收購萬達77家酒店”時表示，一般來說，大眾看到的是一種規(guī)定下的財務報表，由于財務制度，酒店反映出來的利潤是虧的。實際上，預計大連萬達77間酒店實際分配給業(yè)主的利潤有8.7億元多，分攤下來每家酒店都會有一兩千萬元的利潤。

李思廉還強調(diào)，收購萬達酒店對富力負債率沒有影響，酒店的正資產(chǎn)有300多億，還會降低公司的負債率。

李思廉還表示與萬達、融創(chuàng)達成收購協(xié)議是一個“偶然”，“碰巧在北京一個活動碰上了，談了二三十分鐘就談成了”。

對于SOHO中國業(yè)績會上潘石屹表示富力買萬達酒店買得太便宜了，李思廉回應，總體價格是便宜的，主要是因為王健林對富力的信任，其中的54間酒店還是歸萬達管理的，是出于長遠合作的考慮。

面對媒體為他帶上的“殺價天王”的帽子，他擺擺手笑道，“我不是殺價天王。”

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富力的“壓力”

接盤之后，酒店業(yè)務從“香餑餑”變成了“燙手山芋”。

2017年財報顯示，富力的酒店業(yè)務營業(yè)額為23.75億元，但酒店經(jīng)營處于虧損狀態(tài)，虧損額達1.46億元。

財報數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，富力的酒店業(yè)務業(yè)績分別虧損1.46億元、4.59億元、10.1億元；2020年疫情后，富力酒店業(yè)務的虧損繼續(xù)攀升至14.27億元。

就在9月5日晚間，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬向北京英協(xié)置業(yè)投資有限公司出售廣州富京酒店管理有限公司100%股權(quán)，代價為5.5億元。

這次出售的資產(chǎn)是北京富力萬達嘉華酒店，也是富力近期宣告成功出售的第二家原萬達酒店。天眼查app顯示，買家北京英協(xié)置業(yè)由竇奕涵和竇云鵬共同出資成立，前者占股99%，后者持股1%，是北京鵬睿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第一大股東。

富力地產(chǎn)表示，預計此次出售虧損約653.7萬元，出售所得款項凈額將用于償還集團債務。值得關(guān)注的是，北京富力萬達嘉華酒店是富力地產(chǎn)在2017年從大連萬達集團手中收購而來。

根據(jù)最新財報數(shù)據(jù)，2022年上半年，富力地產(chǎn)營業(yè)額約177.8億元，對比2021年同期的394.9億元下降約55%，毛利為27.97億元，同比下降約67.36%；經(jīng)營虧損24.4億元，去年同期為溢利70.6億元；期內(nèi)虧損69億元，去年同期為盈利31.8億元。

對于凈虧損69億元，富力地產(chǎn)在公告中將其歸因于房地產(chǎn)行業(yè)頗具挑戰(zhàn)的狀況導致集團報告期內(nèi)錄得物業(yè)發(fā)展營業(yè)額減少及毛利率降低，以及期內(nèi)出售附屬公司及一家合營企業(yè)部分權(quán)益錄得虧損。

在2022年中期報告中，李思廉致辭，面對可動用流動資金的不確定性及即將于二零二二年到期的龐大債務，管理層採取更為積極的方法管理本集團的風險。本集團進行一項資產(chǎn)出售計劃，涉及出售離岸及境內(nèi)項目。于四月，本集團完成出售倫敦的 Vauxhall Square，代價為 9,570 萬英鎊。出售 Vauxhall Square 讓本集團可抵銷二零二二年到期的負債，并變現(xiàn)若干額外流動資金作營運資金用途。除出售 Vauxhall Square 外，本集團亦出售 One Thames City （OTC，位于倫敦的一個同類項目）的 50% 所有權(quán)，代價為 26.6 億港元。出售 OTC 項目為一宗大型交易，使本集團能夠進一步減少其原本無法于到期時償還的即期負債。至于中國，本集團出售位于福州的一家酒店，代價為人民幣 4.3 億元。出售該酒店為積極將現(xiàn)有投資物業(yè)套現(xiàn)以產(chǎn)生額外流動資金計劃的一部分。

李思廉表示，隨著產(chǎn)生收入的資產(chǎn)成為對長線投資者具吸引力的投資，預期該計劃將會繼續(xù)進行除進行資產(chǎn)出售外，本集團亦積極與境外及境內(nèi)票據(jù)持有人及債權(quán)人接洽，就即將到期的循環(huán)貸款磋商友好的解決方案，以避免在融資市場欠缺流動性的情況下發(fā)生潛在違約。高級管理層所採取的方法為根據(jù)信貸投資者的性質(zhì)及債務融資的類型分析現(xiàn)有的可行選項。總體而言，本集團截至公告日成功延長或再融資約 49 億美元或等值的境外優(yōu)先票據(jù)，以及人民幣 33.5 億元的境內(nèi)債券。再融資的規(guī)模屬空前，反映本集團積極應對風險以及投資者重視市場環(huán)境。

債務壓頂尚未解除，最佳拍檔張力被指控涉嫌行賄，孤掌難鳴的李思廉還能玩轉(zhuǎn)富力地產(chǎn)嗎？地產(chǎn)金融視界將持續(xù)關(guān)注。

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