對于很多人來說，北京到底有沒有“新區(qū)”，其實了解并不多。

其實北京已經(jīng)有過“四個新區(qū)”，而且每個新區(qū)都是“國家級”的，可以說，北京新區(qū)的等級都是非常“牛逼”的。

北京的第一個新區(qū)是“海淀中關(guān)村高新區(qū)”，它是北京在1988年成立的第一個“國家級高新區(qū)”，經(jīng)過多年發(fā)展，海淀目前的GDP已經(jīng)接近1萬億。

所以北京的海淀區(qū)，它既是一個“行政區(qū)”，同時也是一個“國家級高新區(qū)”，享受著“新區(qū)”的優(yōu)惠政策。

只不過是由于成立的時間太早，很多人早就已經(jīng)忘記了北京海淀區(qū)的“新區(qū)身份”了。

海淀為什么發(fā)展這么快？原因當然是因為海淀擁有“國家級高新區(qū)的新區(qū)政策扶持”。

北京的第二個新區(qū)是“北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”。

很多人都只知道“亦莊”，卻壓根不知道“亦莊”到底是什么身份。

其實“亦莊經(jīng)開區(qū)”也是“國家級”的，它是1994年由國務(wù)院批復(fù)成立的“國家級經(jīng)開區(qū)”，而且目前也是全國最牛的“國家級經(jīng)開區(qū)”。

在全國230個“國家級經(jīng)開區(qū)”中，亦莊排名第一。

可以這么說，為了推動北京的經(jīng)濟發(fā)展，其實國家是最早批復(fù)北京成立“新區(qū)”的城市之一：海淀的“國家級高新區(qū)”和亦莊的“國家級經(jīng)開區(qū)”，是北京最早成立的兩個“國家級經(jīng)濟功能新區(qū)”。

這兩個“新區(qū)”，經(jīng)過多年的發(fā)展后，已經(jīng)成為北京房價最高的板塊。

北京的第三個新區(qū)，則是2017年橫空出世的“河北雄安新區(qū)”。

“河北雄安新區(qū)”有兩個非常重要的特征：

第一，雄安新區(qū)的等級要高于海淀和亦莊。

海淀是“國家級高新區(qū)”，亦莊是“國家級經(jīng)開區(qū)”，而雄安則屬于“國家級新區(qū)”。

從行政等級上看，雄安是“副省級”單位，而海淀和亦莊屬于“正廳級”單位，因此雄安＞海淀＝亦莊。

第二，雄安新區(qū)是“中央直接投資，北京援建”的重點新區(qū)，幾乎所有的資源都來自于北京。

雄安新區(qū)幾乎所有的建設(shè)資源都來自于北京：從央企總部，到部屬高校，再到金融總部機構(gòu)，行政單位等等。

雄安新區(qū)幾乎是“清一色”的北京資源構(gòu)成，甚至新區(qū)的管理模式，也是清一色的“北京模式”。

有很多人以為雄安新區(qū)是“河北的”，其實官方一直都在說：建設(shè)北京城市副中心和雄安新區(qū)兩個新城，形成北京新的兩翼。

這說明所謂的“河北雄安新區(qū)”，其實是北京的“新區(qū)之一”，由中央投資，北京援建，屬于北京城市的外溢功能之一。

可以說，國家級新區(qū)“雄安新區(qū)”的亮相，讓京津冀地區(qū)的城市格局發(fā)生了巨大的變化：從京津雙城，逐漸向“京津雄”三城演變。

雄安新區(qū)向“雄安市”逐漸過渡，已經(jīng)成為定局。

甚至可以這么說，雄安新區(qū)的出現(xiàn)，其實一定程度上分流了天津的發(fā)展紅利，天津未來的發(fā)展可能需要尋找全新的突破口。

因此，基于雄安新區(qū)的“發(fā)展特征”，我們堅定地把雄安新區(qū)定位于北京的“第三大新區(qū)”，是北京在海淀、亦莊之后的第三個國家級新區(qū)。

北京的第四個“新區(qū)”，則出現(xiàn)在2019年的大興。

北京大興國際機場在2019年正式全線通航，于是國務(wù)院又把“大興臨空經(jīng)濟區(qū)”變成了“國家級臨空經(jīng)濟區(qū)”。

這個“新區(qū)”同時把廊坊也包括在里面，并于2021年成立了“北京和河北的聯(lián)合管委會”，統(tǒng)一統(tǒng)籌北京和廊坊的發(fā)展。

只不過是“大興機場臨空經(jīng)濟區(qū)”成立時間晚，周邊配套弱，發(fā)展需要較長的時間，按照規(guī)劃可能需要10-15年才能有一個“雛形”。

“國家級臨空經(jīng)濟區(qū)”在中國發(fā)展都比較慢，目前擁有16個國家級臨空經(jīng)濟區(qū)，還沒有一個能夠發(fā)展起來的。

原因在于中國的航空業(yè)實在是不發(fā)達，很難形成產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)規(guī)模。

因為在中國，真正的風口產(chǎn)業(yè)只有四大類型：

第一是金融業(yè)，所以城市CBD區(qū)可以搞起來。

第二是科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)，所以國家級高新區(qū)可以搞起來。

第三是中高端制造業(yè)，這個適合“國家級經(jīng)開區(qū)”。

第四是央企國企的總部經(jīng)濟，這個適合“國家級新區(qū)”。

所以中國的“臨空經(jīng)濟區(qū)”大多數(shù)發(fā)展緩慢，像北京的順義臨空經(jīng)濟區(qū)，武漢的東西湖等，歷經(jīng)多年，房價依然很難漲上去。

像北京的大興機場國際臨空經(jīng)濟區(qū)，時間周期可能就要更長了。

那么，北京還有沒有“第五個新區(qū)”的出現(xiàn)？

2022年12月23日，河北發(fā)改委再次發(fā)出聲音：要盡快成立北三縣通州區(qū)一體化示范區(qū)聯(lián)合管理機構(gòu)。

這意味著北京第五個“新區(qū)”馬上就要亮相了。

一旦成立“聯(lián)合管理機構(gòu)”，那么就意味著“通州區(qū)+北三縣”將會成為第五個“北京新區(qū)”，它未來的“產(chǎn)業(yè)定位”和“政策定位”將會尤其值得關(guān)注。

甚至市場已經(jīng)給這個“新區(qū)”取名為：北三新區(qū)或者京東新區(qū)。

而且還有人“戲謔”的建議：應(yīng)該把通州區(qū)+北三縣進行合并，成立一個“新北京市”，這樣就可以和雄安市，一起成為首都未來的“雙翼”。

還有人建議：應(yīng)該把“首都都市圈”分成三大特區(qū)來管理，“雄安新區(qū)+首都特區(qū)+京東新區(qū)”。

我們認為，其實叫啥名字不重要，是不是特區(qū)更不重要。

“通州+北三縣”未來最重要的，還是管理模式：誰管理，誰投資，誰建設(shè)。

簡單來說，就是誰來管理，誰出錢建設(shè)，誰導入資源。

如果在“成立聯(lián)合管理機構(gòu)”后，成立“新區(qū)”，能夠快速導入北京管理模式，導入北京的配套資源，那么這個“第五個北京新區(qū)”將會得到快速發(fā)展。

對于“通州區(qū)”來說，最重要的是要找“發(fā)展腹地”，而對于北三縣來說，最關(guān)鍵的則是“導入高配資源”，改變“低端形象”。

尤其是對于北三縣來說，如果能夠引入“一所北京211高校”，“1-2家北京公辦的三級甲醫(yī)院”，“3-4所北京公辦的優(yōu)質(zhì)中小學”。

那要比“什么檢查站外遷”重要10000倍。

廊坊北三縣的發(fā)展問題，壓根不在什么“檢查站外遷”，而是在于“生活配套實在太垃圾了”，壓根無法吸引和留住北京的“買房客群”。

甚至北京的“養(yǎng)老客群”都嫌棄北三縣的“垃圾配套”。

就算2025年地鐵通了，北京人來了，北三縣就真的能夠留住“北京人”嗎？

交通是基礎(chǔ)，配套才是關(guān)鍵，產(chǎn)業(yè)只是加分項。

盡快成立“新區(qū)”，成立“聯(lián)合管理機構(gòu)”，導入北京優(yōu)質(zhì)配套資源，才是北三縣最終的市場出路。

【直播預(yù)告12月26日晚上8點】

【主題：樓市直播課】

【加大山老師微信群，微信號：ycim08】