對于很多人來說，北京到底有沒有“新區”，其實了解并不多。

其實北京已經有過“四個新區”，而且每個新區都是“國家級”的，可以說，北京新區的等級都是非常“牛逼”的。

北京的第一個新區是“海淀中關村高新區”，它是北京在1988年成立的第一個“國家級高新區”，經過多年發展，海淀目前的GDP已經接近1萬億。

所以北京的海淀區，它既是一個“行政區”，同時也是一個“國家級高新區”，享受著“新區”的優惠政策。

只不過是由于成立的時間太早，很多人早就已經忘記了北京海淀區的“新區身份”了。

海淀為什么發展這么快？原因當然是因為海淀擁有“國家級高新區的新區政策扶持”。

北京的第二個新區是“北京亦莊經濟開發區”。

很多人都只知道“亦莊”，卻壓根不知道“亦莊”到底是什么身份。

其實“亦莊經開區”也是“國家級”的，它是1994年由國務院批復成立的“國家級經開區”，而且目前也是全國最牛的“國家級經開區”。

在全國230個“國家級經開區”中，亦莊排名第一。

可以這么說，為了推動北京的經濟發展，其實國家是最早批復北京成立“新區”的城市之一：海淀的“國家級高新區”和亦莊的“國家級經開區”，是北京最早成立的兩個“國家級經濟功能新區”。

這兩個“新區”，經過多年的發展后，已經成為北京房價最高的板塊。

北京的第三個新區，則是2017年橫空出世的“河北雄安新區”。

“河北雄安新區”有兩個非常重要的特征：

第一，雄安新區的等級要高于海淀和亦莊。

海淀是“國家級高新區”，亦莊是“國家級經開區”，而雄安則屬于“國家級新區”。

從行政等級上看，雄安是“副省級”單位，而海淀和亦莊屬于“正廳級”單位，因此雄安＞海淀＝亦莊。

第二，雄安新區是“中央直接投資，北京援建”的重點新區，幾乎所有的資源都來自于北京。

雄安新區幾乎所有的建設資源都來自于北京：從央企總部，到部屬高校，再到金融總部機構，行政單位等等。

雄安新區幾乎是“清一色”的北京資源構成，甚至新區的管理模式，也是清一色的“北京模式”。

有很多人以為雄安新區是“河北的”，其實官方一直都在說：建設北京城市副中心和雄安新區兩個新城，形成北京新的兩翼。

這說明所謂的“河北雄安新區”，其實是北京的“新區之一”，由中央投資，北京援建，屬于北京城市的外溢功能之一。

可以說，國家級新區“雄安新區”的亮相，讓京津冀地區的城市格局發生了巨大的變化：從京津雙城，逐漸向“京津雄”三城演變。

雄安新區向“雄安市”逐漸過渡，已經成為定局。

甚至可以這么說，雄安新區的出現，其實一定程度上分流了天津的發展紅利，天津未來的發展可能需要尋找全新的突破口。

因此，基于雄安新區的“發展特征”，我們堅定地把雄安新區定位于北京的“第三大新區”，是北京在海淀、亦莊之后的第三個國家級新區。

北京的第四個“新區”，則出現在2019年的大興。

北京大興國際機場在2019年正式全線通航，于是國務院又把“大興臨空經濟區”變成了“國家級臨空經濟區”。

這個“新區”同時把廊坊也包括在里面，并于2021年成立了“北京和河北的聯合管委會”，統一統籌北京和廊坊的發展。

只不過是“大興機場臨空經濟區”成立時間晚，周邊配套弱，發展需要較長的時間，按照規劃可能需要10-15年才能有一個“雛形”。

“國家級臨空經濟區”在中國發展都比較慢，目前擁有16個國家級臨空經濟區，還沒有一個能夠發展起來的。

原因在于中國的航空業實在是不發達，很難形成產業鏈和產業規模。

因為在中國，真正的風口產業只有四大類型：

第一是金融業，所以城市CBD區可以搞起來。

第二是科創產業和互聯網，所以國家級高新區可以搞起來。

第三是中高端制造業，這個適合“國家級經開區”。

第四是央企國企的總部經濟，這個適合“國家級新區”。

所以中國的“臨空經濟區”大多數發展緩慢，像北京的順義臨空經濟區，武漢的東西湖等，歷經多年，房價依然很難漲上去。

像北京的大興機場國際臨空經濟區，時間周期可能就要更長了。

那么，北京還有沒有“第五個新區”的出現？

2022年12月23日，河北發改委再次發出聲音：要盡快成立北三縣通州區一體化示范區聯合管理機構。

這意味著北京第五個“新區”馬上就要亮相了。

一旦成立“聯合管理機構”，那么就意味著“通州區+北三縣”將會成為第五個“北京新區”，它未來的“產業定位”和“政策定位”將會尤其值得關注。

甚至市場已經給這個“新區”取名為：北三新區或者京東新區。

而且還有人“戲謔”的建議：應該把通州區+北三縣進行合并，成立一個“新北京市”，這樣就可以和雄安市，一起成為首都未來的“雙翼”。

還有人建議：應該把“首都都市圈”分成三大特區來管理，“雄安新區+首都特區+京東新區”。

我們認為，其實叫啥名字不重要，是不是特區更不重要。

“通州+北三縣”未來最重要的，還是管理模式：誰管理，誰投資，誰建設。

簡單來說，就是誰來管理，誰出錢建設，誰導入資源。

如果在“成立聯合管理機構”后，成立“新區”，能夠快速導入北京管理模式，導入北京的配套資源，那么這個“第五個北京新區”將會得到快速發展。

對于“通州區”來說，最重要的是要找“發展腹地”，而對于北三縣來說，最關鍵的則是“導入高配資源”，改變“低端形象”。

尤其是對于北三縣來說，如果能夠引入“一所北京211高校”，“1-2家北京公辦的三級甲醫院”，“3-4所北京公辦的優質中小學”。

那要比“什么檢查站外遷”重要10000倍。

廊坊北三縣的發展問題，壓根不在什么“檢查站外遷”，而是在于“生活配套實在太垃圾了”，壓根無法吸引和留住北京的“買房客群”。

甚至北京的“養老客群”都嫌棄北三縣的“垃圾配套”。

就算2025年地鐵通了，北京人來了，北三縣就真的能夠留住“北京人”嗎？

交通是基礎，配套才是關鍵，產業只是加分項。

盡快成立“新區”，成立“聯合管理機構”，導入北京優質配套資源，才是北三縣最終的市場出路。

【直播預告12月26日晚上8點】

【主題：樓市直播課】

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