對于2023年的北京樓市來說，變化肯定會有，但關鍵看政策的力度，政策是決定北京房價的關鍵因素。

根據北京市政府2023年的“政府工作報告”，我們可以看到北京樓市未來的兩個趨勢：

第一，北京2023年依然堅持“老城不拆”，拆遷和棚改將持續不會在北京老城出現，甚至在北京四環里都接近“零拆遷”。

北京自從2017年提出“老城不再拆”的原則后，我們以為可能只是“房住不炒”背景下的權宜之計。

但沒有想到的是，在2023年急需樓市救市、經濟刺激的背景下，北京依然堅持了“老城不再拆”的原則。

這意味著眾多居住在北京老城里的“老破小居民”，想要得到“拆遷的機會”依然渺茫，近期內只能通過“城市更新”的方式來改善居住環境。

所謂的“城市更新”，大多數就是“刷刷外墻”，“整整設施”，“加加電梯”了，要想再來一次“拆二代”的暴富機會，目前看很渺茫了。

根據北京發改委的消息，2023年北京“城市更新”的任務是：

啟動危舊樓房改建和簡易樓騰退20萬平方米。

實現老舊小區綜合整治新開工300個、完工100個，老樓加裝電梯新開工1000部、完工600部。

開展2000戶平房院落申請式退租和1200戶修繕。

說實在話，這個2023年的“城市更新目標”要比2022年已經實現的任務相比，速度變慢了。

2023年北京老城的“城市更新”速度不是加快了，而略微有點變慢了：2022年北京城市更新可是“超額完成任務了”。

而2023年依然定了一個“相對低的目標”，這似乎表明了一種態度：北京老城“不宜大動”，而是要“循序漸進”。

北京的老城更新速度變慢和堅持“老城不拆”，會給北京樓市帶來兩大明顯的影響：

第一，城區“老破小”的房子流動性將會變慢，房價將會承壓。

“老城不再拆”原則的延續，會讓很多“老破小”的房子無法得到拆遷機會，從而不得不進入市場中進行掛牌銷售。

所以北京主城區“老破小”的掛牌量還會進一步增加，供應量會加大，溢價能力下降，房東不降價會越來越難賣。

原來很多北京城區“老破小”的房子不愿意掛牌出售，就是因為房東都在等著“拆遷”的機會，而一旦“拆遷機會”變得越來越渺茫。

那么，大家都被迫都拿出來“掛牌銷售”，會讓城區的“老破小”市場競爭越來越激烈，流動性下降，溢價能力降低。

第二，主城區“新房和次新”改善項目，依然有漲價空間。

只要北京“老城不再拆”，就意味著北京老城的新房和次新項目，會越來越稀缺，尤其是北京四環里的“改善次新和新房”。

在“老城不拆”的背景下，這種“四環里”的地段都屬于北京的“不可復制的再生資源”。

如果北京“老城能拆”，那么四環里就會出現大量的“新房項目”，稀缺性就不會那么強了，但北京四環里已經不讓“動了”。

所以如果你想在四環內買房，90%是“老破小”，只有10%是“品質次新和新房”，所以可以判斷未來北京四環里的“次新和新房”依然有漲價的空間。

第二，北京2023年的“政府工作報告”首次提出“支持住房改善”，這是自從2017年以來北京針對住房市場的“首次松綁”。

從歷史上看，北京房價上漲存在兩大關鍵推動因素：一個是“學區房因素”，另外一個就是“改善需求因素”。

以上兩大因素只要有所“放松或加持”，北京房價就會出現明顯上漲趨勢。

所以自從2017年以來，北京為了抑制房價過快上漲，連續出臺“打壓學區房政策”和“遏制改善需求政策”，尤其是“認房又認貸，認貸款記錄”，“二套首付提高到80%”，“離婚三年內限購”，“多校劃片，調劑出區”等政策。

牢牢將北京房價“按在地上摩擦”。

但這么多年過去了，北京的“改善需求”并沒有消失，而是被強制延遲了，大量的“改善需求”可以說是“蓄勢待發”。

一旦北京樓市政策出現“支持改善需求”，甚至是“取消認房又認貸”，又或者是“降低二套首付比例”，“放松離婚買房限購”等政策。

那么，北京的“改善需求”是極有可能出現井噴行情的。

根據我們的判斷，北京“樓市調整優化政策”極有可能會在年后出臺，新的政策尺度會有多大，將會決定未來一年北京房價的漲幅。

從目前看，支持“多孩家庭改善住房”和“近郊新城松綁，推動城區人口疏解”應該是基本確定的，這背后隱含在兩層重大趨勢：

一個是“支持多生育，改善中國人口負增長”困局已經是明牌，包括北京、上海在內的超一線城市，也要出臺支持“多孩家庭”買房政策，基本上是確定的。

第二個是“推動城區人口疏解”是一線城市的基本發展邏輯，因此北京、上海等城市必將出臺“近郊新城樓市松綁政策”，讓城區人口加速向近郊新城疏解也是必然的。

從以上兩大趨勢看，超一線城市的“近郊新城”房價一定會有一波人口紅利行情，比如北京的“亦莊地區”，上海的“虹橋板塊”等，房價會有進一步的提升空間。

綜上所述，2023年的北京樓市，基本上將呈現出“結構性政策行情”。

主城區“老破小”將持續承壓，而次新和新房會有上調空間，屬于“產品結構行情”，而近郊新城由于政策松綁，常住人口進一步放大，城區改善需求外溢井噴，房價也有提升空間，屬于“板塊結構行情”。

2023年，對于北京來說，資產優化勢在必行。

【直播預告1月20日晚上8點】

【主題：京津冀專題】

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