1989年，黃仙枝從福建集美財(cái)專畢業(yè)，大四歲的歐宗榮只有初中文化，歐那時(shí)已經(jīng)當(dāng)了好幾年老板了。等黃仙枝輾轉(zhuǎn)多年找到歐宗榮為他打工，得是九年之后的事了。雖然人們被普遍灌輸知識(shí)和文憑的強(qiáng)大功效，但現(xiàn)實(shí)一再展示出它們的虛無(wú)性。

后來(lái)的事證明了，歐宗榮并不是一個(gè)狹隘自大的人，但沒想到的是，他的批判性思維讓自己走向了另外一個(gè)極端。他的三個(gè)兒子分別畢業(yè)于北京大學(xué)、人民大學(xué)和上海交通大學(xué)。這還不算什么，令人瞠目結(jié)舌的是，他將正榮招聘員工的標(biāo)準(zhǔn)，也提升到了非985或211院校不錄取的地步。

不管對(duì)名校的偏執(zhí)追求是否也構(gòu)成了另外一種草莽氣，但歐宗榮的股肱之臣黃仙枝卻是一個(gè)正宗三流學(xué)校的大專生。不能罔顧的一個(gè)事實(shí)是，在黃仙枝的輔佐之下，正榮從一個(gè)地方性房企壯大成為全國(guó)性房企，期間歐宗榮也當(dāng)仁不讓地?cái)D入了國(guó)內(nèi)外各大財(cái)富榜單。

當(dāng)一個(gè)人的理念與行為方式發(fā)生明顯背離的時(shí)候，一定有不同尋常的邏輯深藏其中。

人們沒事總愛揣度那位裹挾在高知精英群里的大專生的做事心態(tài)，經(jīng)常擔(dān)心他一有風(fēng)吹草動(dòng)便岌岌可危的命運(yùn)。黃仙枝也樂于迎合這悲情的人設(shè)，曾暗喻自己是掃地僧，來(lái)抒發(fā)自己隱忍的心態(tài)。但一二十年來(lái)，黃仙枝在正榮的地位一直穩(wěn)如泰山，一路青云直上，并最終坐上了上市公司頭把交椅的位置。

做了甩手掌柜的歐宗洪其實(shí)沒閑著，他一直在努力結(jié)一張大網(wǎng)。這一切的表層，正是掃地僧以往在臺(tái)面上經(jīng)營(yíng)的事業(yè)。如今公司從如日中天到徹底爆雷項(xiàng)目爛尾，服務(wù)正榮24年的黃仙枝卻突然退休了，一章樂曲演奏到最高潮的時(shí)候戛然而止。

（一）

天津北宸正榮府，這個(gè)今天還在售的項(xiàng)目，原本是正榮地產(chǎn)開發(fā)的眾多普通項(xiàng)目之一，它后來(lái)變得不普通并成為買房業(yè)主的災(zāi)難，與一個(gè)隱秘操作脫不開干系。

2019年5月，正榮地產(chǎn)花了7.3億拿下了北宸正榮府地塊。在同一板塊內(nèi)，還有金地藝成華府、融創(chuàng)璟園、星河國(guó)際等眾多項(xiàng)目。

不幸是從2021年底開始的。從那時(shí)起，正榮就擱置了這個(gè)項(xiàng)目建設(shè)，但這并不影響公司持續(xù)從預(yù)售監(jiān)管賬戶中抽取資金。等到第二年5月的時(shí)候，監(jiān)管賬戶中的重點(diǎn)資金只剩下了6000多萬(wàn)，而完工需要1.2億。考慮一下時(shí)間線，正榮直到第二年3月才正式爆雷，北宸正榮府應(yīng)該是最早一批爛尾的項(xiàng)目。

以上還不是業(yè)主們最悲哀的，如果他們知道自己維權(quán)抗議的對(duì)象早已成為未知，估計(jì)會(huì)后怕得驚出一身冷汗。

北宸正榮府顧名思義是屬于正榮地產(chǎn)的，但從2021年下半年開始，這個(gè)項(xiàng)目便從公司土地儲(chǔ)備表上徹底消失了，緊接著當(dāng)年底便出現(xiàn)了停工。盡管從股權(quán)穿透來(lái)看，它如今依然歸屬于正榮地產(chǎn)，但現(xiàn)實(shí)中的所有者缺位，昭示著它的未來(lái)走向依然是個(gè)未知數(shù)。一個(gè)跡象顯示，去年同是爛尾樓復(fù)工，北宸正榮府只進(jìn)行幾個(gè)工人的“表演式”復(fù)工，而像正榮其他項(xiàng)目，比如位于南開項(xiàng)目則是真槍實(shí)干地復(fù)工。

北宸正榮府的故事可能不簡(jiǎn)單，謎底會(huì)慢慢揭曉。而已存在的現(xiàn)實(shí)是，一直以來(lái)，歐宗榮家族子公司或影子公司廣泛分布于上市公司項(xiàng)目中，蠶食其現(xiàn)金流和凈利潤(rùn)分配。對(duì)這一切，黃仙枝心知肚明。

2019年，正榮地產(chǎn)曾在西安開發(fā)了一個(gè)現(xiàn)象級(jí)熱盤——正榮紫闕峯著。該項(xiàng)目的搶手程度讓人驚駭，在2020年8月的一次四棟樓開盤中，一周銷售額便實(shí)現(xiàn)了4.5億。正榮紫闕峯著正是歐宗榮家族全資子公司參與的項(xiàng)目。這當(dāng)然只是諸多案例中的一個(gè)。

在2022年中報(bào)里，上海地區(qū)一共有四個(gè)項(xiàng)目，分別是虹橋正榮府、正榮國(guó)領(lǐng)、正榮璟園和上海正榮悅瓏府。在這四個(gè)項(xiàng)目中，只有一個(gè)項(xiàng)目沒有影子公司參與。由此可見，歐氏家族或影子公司的參與廣度。

影子公司套取資金的手段很拙劣。它們通常會(huì)在項(xiàng)目開發(fā)公司下面開設(shè)兩個(gè)賬戶，一個(gè)是資金監(jiān)管賬戶，一個(gè)是普通賬戶。購(gòu)房者打入普通賬戶里的錢便成了影子公司的資金來(lái)源。

瘋狂操作的后果怵目驚心，銷售額丟失讓正榮地產(chǎn)早在爆雷之前就已經(jīng)千瘡百孔了。

一般來(lái)說(shuō)，房企的權(quán)益銷售額是按自身股權(quán)比例在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)的銷售額，營(yíng)業(yè)收入是上市公司結(jié)轉(zhuǎn)的銷售額。正常情況下，上市公司一個(gè)周期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)收，應(yīng)該大致等于權(quán)益銷售額。

但從正榮地產(chǎn)上市五年一個(gè)周期來(lái)看，權(quán)益銷售總額一共是4230億，營(yíng)收卻只有1519億，后者只占前者的36%。這一懸殊的比例，充分暴露了家族公司或影子公司對(duì)上市公司的蠶食程度。

影子公司除了直接分食項(xiàng)目獲取利益，還通過(guò)出售附屬公司的方式從上市公司轉(zhuǎn)移現(xiàn)金流。

2021年，正榮地產(chǎn)一共出售了18家附屬子公司，這里面的故事可謂別有洞天——在這18宗交易里，除了五宗交易屬于常規(guī)交易，交易對(duì)手方要么是獨(dú)立第三方，要么是正榮地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)公司；剩下的14宗中，有八宗賣給了影子公司，其余六宗所有權(quán)當(dāng)期根本沒發(fā)生轉(zhuǎn)移。

與眾多房企賣子求生換取現(xiàn)金流相反的是，正榮地產(chǎn)賣子卻向外倒流出38億的現(xiàn)金流，而凈利潤(rùn)卻因此增加了8個(gè)億。這種優(yōu)秀的手法，讓該流出的資金流出去了，凈利潤(rùn)反而增加了。就是，在這些流出去的資金里，有多少本應(yīng)屬于爛尾項(xiàng)目的業(yè)主們的？

從這幾年三費(fèi)（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）占毛利潤(rùn)的比重看，正榮早就是一個(gè)不賺錢的公司了。

2020年，公司毛利潤(rùn)是69億，而三費(fèi)支出高達(dá)78億，后者是前者的一倍多；到了2021年，公司的毛利潤(rùn)是54億，而三費(fèi)支出高達(dá)88億，后者是前者的1.6倍；’2022年上半年，公司的毛利潤(rùn)只有13億，而三費(fèi)支出竟然高達(dá)39億，后者是前者的整整三倍。

這些數(shù)據(jù)告訴我們，影子公司攫取了真實(shí)的現(xiàn)金流和利潤(rùn)，而將所有費(fèi)用都留給了上市公司。

在這種兇殘操作下，公司之所以前兩年還能維持一個(gè)說(shuō)得過(guò)去的凈利潤(rùn)，絕大部分仰賴于激進(jìn)的利息資本化處理方式。

上市以來(lái)，正榮地產(chǎn)的利息資本化率一直維持在一個(gè)超高水平上：2020年高達(dá)91%，2021年是89%，2022年上半年是87%。這樣的高比率，在行業(yè)內(nèi)實(shí)為罕見。它的優(yōu)勢(shì)在于，可以將當(dāng)年支付的大部分利息隱藏進(jìn)了存貨，從而維持住了一個(gè)差不多的凈利潤(rùn)水平。顯然，這一切都是障眼法，當(dāng)期少結(jié)轉(zhuǎn)的利息，在后面遲早會(huì)減少毛利潤(rùn)，公司只不過(guò)是在盡量拖延業(yè)績(jī)暴雷罷了。

毫無(wú)疑問(wèn)，正榮地產(chǎn)已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)被掏干了精華，如果大股東哪一天想丟掉這個(gè)公司，可能連眼睛都不會(huì)眨一下。如今，公司真的爆雷了，混跡在行業(yè)的滾滾雷聲中，似乎可以輕易遮掩過(guò)去的一切痕跡。這就是操盤手黃仙枝退休的大背景了，他的離開更有種“功成身退”的榮耀。

公司第六大股東中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司應(yīng)該洞察了一切。作為這次地產(chǎn)紓困的國(guó)家主力之一，東方資產(chǎn)對(duì)正榮地產(chǎn)爆雷后的困境一直熟視無(wú)睹，既沒有提供流動(dòng)資金支持，也沒有接手任何項(xiàng)目。這是否意味著，寧可冒著國(guó)有資產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)，也不愿去填無(wú)謂的窟窿。

（二）

恒大爆雷后，討伐恒大的過(guò)程，還原了一個(gè)上市公司大股東怎樣將資金套取出來(lái)用作家族揮霍和投資的樣本。在許家印的眼里，上市公司只不過(guò)是個(gè)融資和套取現(xiàn)金流的工具而已，它存在的最大意義就是可以不停向許氏家族輸送利益。

這樣的故事同樣在歐宗榮家族上演。歐家擁有一套區(qū)別與上市公司的獨(dú)立的房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)，使用的依然是正榮品牌。出于規(guī)避港交所關(guān)于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)避，這些公司的股東使用了馬甲代理人。

這幾年，歐氏家族開發(fā)了西安正榮彩虹谷，長(zhǎng)沙正榮悅璽，岳陽(yáng)巴陵正榮府等等項(xiàng)目。巧的是，這些項(xiàng)目到今天沒有一個(gè)爛尾。由此可見，歐家財(cái)富豐厚得足以抵御最大的行業(yè)和市場(chǎng)暴擊。

除了房地產(chǎn)開發(fā)，歐家還將大量精力花在了投資上。這幾年歐宗榮三子歐國(guó)偉在三個(gè)兒子中風(fēng)頭漸盛，不僅將老大歐國(guó)強(qiáng)擠出了正榮地產(chǎn)董事會(huì)，還發(fā)力于投資事業(yè)。

歐國(guó)偉擅長(zhǎng)交際，是上海灘富二代天團(tuán)里的一員。這些富二代聚在一起，出于順利傳承家族企業(yè)的目的，組織各種沙龍，參與培訓(xùn)和出訪，也在搞公益，還一起做投資，成員涵蓋了湯臣集團(tuán)、大湖股份、正榮投資、新晨投資、大眾國(guó)際、中路股份、杉杉控股、水星家紡等數(shù)十家知名企業(yè)的二代。歐國(guó)偉是其中的活躍分子。

歐國(guó)偉除了和這些富二代們共同投資一些公司，個(gè)人也有零星投資，但真實(shí)水平難以言說(shuō)。他個(gè)人投資的口袋導(dǎo)游在猛燒過(guò)一陣錢后，如今已經(jīng)鮮有人問(wèn)津。然而，這只不過(guò)是歐國(guó)偉不經(jīng)心的玩票罷了，在歐家真正的投資版圖里，這點(diǎn)投資連個(gè)指甲蓋都算不上。

歐氏的家族投資不同于個(gè)人直投，他們喜好作LP（私募投資機(jī)構(gòu)合伙人），通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資。這些年，歐家的投資遍布軟件和信息技術(shù)、半導(dǎo)體、科技推廣、電子設(shè)備、新能源、生物技術(shù)、體育文化傳媒等等領(lǐng)域。

涉及的被投公司包括：袋鼠云、術(shù)銳技術(shù)、天智航、數(shù)庫(kù)、易平方、銀諾醫(yī)藥、每日黑巧、吉奧時(shí)空、一微半導(dǎo)體、禾多科技、福瑞達(dá)生物、奇芯光電、飯美美、紫泉能源、方付通、優(yōu)集、棱鏡、財(cái)新傳媒、唱吧等等公司。如果需要，這個(gè)名單還可以再長(zhǎng)一些……

當(dāng)下國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)在實(shí)行注冊(cè)制后，將會(huì)越來(lái)越開放，上市也會(huì)越來(lái)越容易。可以預(yù)計(jì)的是，歐家的這些投資未來(lái)將在資本市場(chǎng)兌現(xiàn)海量的財(cái)富。然而所有這些，可能都只是歐家總財(cái)富的冰山一角。當(dāng)有些人對(duì)正榮地產(chǎn)爆雷扼腕嘆息的時(shí)候，歐家其實(shí)早就為自己鋪好了后路。一場(chǎng)總要結(jié)束的狂歡盛宴，只是爆雷讓它早來(lái)到了而已。

（三）

如故事主線發(fā)展的那樣，2022年2月正榮地產(chǎn)爆雷后，歐宗榮轉(zhuǎn)讓了24%的正榮服務(wù)股份，用于償還個(gè)人信用抵押貸款；此外，再?zèng)]有發(fā)現(xiàn)其任何主動(dòng)償債的跡象。能作為注腳的是，爆雷之后的歐宗榮反而加快了減持套現(xiàn)的速度，再次給了投資人一記猛擊。至于減持套現(xiàn)的資金是否用在了償債上，至今沒有后文。

在歐家的財(cái)富版圖上，正榮地產(chǎn)有可能已被視為棄子，唯一的生存幾率來(lái)自于國(guó)家級(jí)別的陽(yáng)光普照式的救市和救企。如今看來(lái)，這一機(jī)會(huì)渺茫。

歐宗榮和黃仙枝這對(duì)拍檔合作24年，一位完成了財(cái)富大轉(zhuǎn)移，另一位實(shí)現(xiàn)了財(cái)富自由，都站上了各自的人生巔峰。他們留給資本市場(chǎng)和購(gòu)房人的一地雞毛，或許會(huì)永遠(yuǎn)定格在倆人離去的背影上。

一個(gè)企業(yè)的悲劇，對(duì)創(chuàng)始人而言卻沒有任何悲情色彩。一個(gè)很荒誕的故事。

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