深圳樓市傳來(lái)重大消息，即將取消安居型商品房和人才房！

最近，深圳發(fā)布了《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則（修訂征求意見稿）》，其中提到——

“目前深圳市住建局正在牽頭制定我市保障性住房相關(guān)政策，取消了原來(lái)的安居型商品房、人才住房等住房類型。”

這也是官方首次確認(rèn)將取消安居房、人才房！

雖然目前這份文件還是一份修訂的征求意見稿，但大家都明白，這種意見稿只是個(gè)形式，相當(dāng)于已經(jīng)落定了。

早在2022年1月7日，深圳市住房和建設(shè)局深圳市發(fā)展和改革委員會(huì)印發(fā)《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》中提出構(gòu)建以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，在“十四五”期間，籌集建設(shè)8萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房。

深圳共有產(chǎn)權(quán)有多少？

今年4月發(fā)布的深圳市存量住宅用地信息匯總中，深圳全市存量住宅項(xiàng)目共有612個(gè)，（截至2023年3月31日），其中【共有產(chǎn)權(quán)房】項(xiàng)目為82個(gè)，大部分預(yù)計(jì)竣工時(shí)間在2025年以前，意味著深圳將迎來(lái)首批【共有產(chǎn)權(quán)住房】。

以下為深圳住建局公布的深圳存量共有產(chǎn)權(quán)房清單：

這份清單所列，租賃性住房（包括保障性租賃住房、公租房、租賃型商品房）共計(jì)119個(gè)，剔除掉82個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目、119個(gè)租賃性住房項(xiàng)目，商品房項(xiàng)目比例約為67%，共有產(chǎn)權(quán)房占比約為13.4%，當(dāng)然了這份清單有很多是同時(shí)存在共有產(chǎn)權(quán)房和商品房的情況。

取消人才房、安居房的影響

再回過頭來(lái)看待深圳取消人才房、安居房的問題，短期來(lái)看，取消安居型商品房、人才房，將對(duì)深圳樓市產(chǎn)生以下影響：

第一，未來(lái)安居型商品房、人才房絕版了，取而代之的是保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。

這兩類房子本質(zhì)上都是以保障民生為主，不具備商品房屬性。

保障性租賃住房，名字已經(jīng)寫明了，只是用來(lái)租的，不買賣；而共有產(chǎn)權(quán)房，可用商品房50%的價(jià)格購(gòu)買，但要注意，只能購(gòu)買部分份額，無(wú)法獲得100%產(chǎn)權(quán)，相當(dāng)于是政府和你共同持有的。

而且規(guī)定，如果未來(lái)你想退出，只能封閉交易，也就是你把持有的份額可賣給指定人群，但無(wú)法拿到紅本，無(wú)法自由交易。

第二，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2023年4月4日，深圳本年度第一批可售人才房，已有7個(gè)項(xiàng)目結(jié)束了選房，此7項(xiàng)目共計(jì)8510套房源，其中4505套兩房已全部售罄，4055套三房剩余1903套未賣完。

加上今年待入市人才房項(xiàng)目，目前深圳剩余可售人才房庫(kù)存大概1.7萬(wàn)套！也就代表這1.7萬(wàn)套人才房售罄之后，就沒有人才房了！

都說(shuō)物以稀為貴，人才房由于價(jià)格便宜、有一些項(xiàng)目戶型、位置也都不錯(cuò)，而且十年之后依然可以入市交易，相對(duì)于預(yù)算不多的很多新深圳人來(lái)說(shuō)，成為了不錯(cuò)的選擇。

住建局這份取消深圳人才房的意見稿，對(duì)稀缺的人才房來(lái)說(shuō)，算是比較大的利好政策了。

2021年6月，深圳市規(guī)劃和自然資源局公示《深圳市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2020-2035）》（草案）。

該草案指出，深圳大規(guī)模啟動(dòng)住房建設(shè)，將2018年制定的“到2035年新增各類住房170萬(wàn)套以上”指標(biāo)，首次調(diào)整為“200萬(wàn)套以上”，同時(shí)，公共住房比例不低于新增住房總套數(shù)的60%。

即到2035年，深圳公共住房將達(dá)到不少于120萬(wàn)套。

樓哥在去年11月份也寫到過，詳情點(diǎn)擊鏈接：保障房，深圳樓市的未來(lái)？

而近幾年的招拍掛土地市場(chǎng)，也在加大對(duì)保障性住房的供應(yīng)。

總體來(lái)說(shuō)，深圳住房雙軌制并行已經(jīng)是政策確定的大勢(shì)所趨，以后的深圳住房供應(yīng)比例大趨勢(shì)就是商品房、非商品房（包括共有產(chǎn)權(quán)房、租賃型住房）四六開。

深圳商品房何去何從？

至于商品房的未來(lái)，個(gè)人預(yù)判：

1、深圳樓市將會(huì)持續(xù)分化：租賃型住房、共有產(chǎn)權(quán)房、商品房、人才房將會(huì)加劇分化深圳樓市

隨著不同類型各類住房的持續(xù)供應(yīng)和入市，不同客群將會(huì)出現(xiàn)不同的選擇，“唯價(jià)值論”理念將會(huì)被很多深圳人擱置，從炒房、投機(jī)的思維真正回歸到房產(chǎn)的最原始居住屬性。沒錢的申請(qǐng)租賃型住房、有點(diǎn)條件的買共有產(chǎn)權(quán)房、資金預(yù)算充足的、有條件的還是優(yōu)先買商品房。

樓哥前幾日文章也有寫到，深圳房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的動(dòng)力，是由政策紅利和供需關(guān)系決定的，政策決定了短期內(nèi)的房?jī)r(jià)波動(dòng)，而供需關(guān)系決定了長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)漲跌。原文鏈接：深圳樓市的今天和明天
一直以來(lái)供需關(guān)系都是決定市場(chǎng)的重要考量，作為中國(guó)高科技企業(yè)聚集、土地稀缺、人口密集、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、高收入群體比例高的深圳，深圳從來(lái)都不缺購(gòu)買力。

無(wú)論是300萬(wàn)左右的龍崗坪山，還是600萬(wàn)左右的龍華寶安，還是1000多萬(wàn)的福田前海，甚至是2000萬(wàn)+的豪宅，只要深圳人覺得有價(jià)值，都會(huì)蜂擁而至。

而共有產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)、保障房的加大供應(yīng)，深圳ZF為解決住房矛盾問題算是下定了決心。

高房?jī)r(jià)逼走了一些企業(yè)和人才、那就用平價(jià)房給搶回來(lái)。

房子供應(yīng)不夠、那就大力拍地、再給你限價(jià)、給你降低利率、提高公積金額度、種種都是在解決一個(gè)問題：低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)

這也是以后深圳樓市的新格局：商品房回歸市場(chǎng)、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房作為政府解決基本住房矛盾的重要手段。

2、商品房?jī)r(jià)值分化：

商品房以后將成為深圳稀缺品、不僅僅是一處居所，商品房將來(lái)該具備的金融屬性、資產(chǎn)價(jià)值、居住屬性，依然存在。只不過不是所有的深圳商品房都有價(jià)值，根據(jù)區(qū)位、樓齡、配套、未來(lái)規(guī)劃等因素。

個(gè)人認(rèn)為，決定深圳商品房未來(lái)價(jià)值的因素有以下幾點(diǎn)：

A、區(qū)位：

李嘉誠(chéng)說(shuō)過，決定房產(chǎn)價(jià)值最重要的因素是什么：地段、地段還是地段

深圳是一個(gè)多中心化發(fā)展的城市，三十年河?xùn)|，三十年河西。但是風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)也會(huì)有盡頭，不是所有區(qū)域的餅都能畫的那么圓。

核心區(qū)位、優(yōu)質(zhì)的地段，聚集了最好的、最全的城市資源、聚集了優(yōu)質(zhì)的高素質(zhì)客群。

核心區(qū)資產(chǎn)依然具有保值度、譬如：福田CBD核心區(qū)、香蜜湖、寶安中心、深圳灣后海、西麗留仙洞、龍華北站紅山、坂田南等區(qū)域。

這些片區(qū)要么有一線的城市資源、配套，要么有優(yōu)越的地位區(qū)位交通便利、要么有密集的高凈值人才聚集。

核心區(qū)位必定有核心價(jià)值，這一點(diǎn)不會(huì)輕易改變。

B、成長(zhǎng)性：

深圳每天都在修地鐵、建高樓、建學(xué)校，作為中國(guó)發(fā)展速度最快的城市，深圳永遠(yuǎn)沒有停下成長(zhǎng)的步伐。

一個(gè)片區(qū)從0到1，從無(wú)到有，從0條地鐵到3軌交匯，從幾個(gè)城中村到幾十萬(wàn)人的寫字樓、住宅、商業(yè)、學(xué)校等配套集群，片區(qū)的成長(zhǎng)性也代表了房?jī)r(jià)的成長(zhǎng)性。
近日，深圳市住房和建設(shè)局官網(wǎng)公示深圳多條地鐵線路的工程項(xiàng)目信息。
其中，深圳地鐵五期建設(shè)規(guī)劃的15、17、19、20、22、25、27、29、32號(hào)線在列。

18、21號(hào)線及10號(hào)線東延、11號(hào)線北延則未出現(xiàn)在本次公示中

前期，深圳地鐵五期共規(guī)劃13條線路，計(jì)劃運(yùn)營(yíng)總長(zhǎng)達(dá)226.8公里。本次公示意味著其中9條線路獲批，投資金額將高達(dá)1911億元，突破深圳地鐵建設(shè)紀(jì)錄！

筆者之前文章有提過，地鐵對(duì)于非核心區(qū)還是非常重要的，有句很經(jīng)典的話：地鐵我可以不座，但你不能沒有。

本次地鐵五期規(guī)劃9條線路獲批，對(duì)于深圳多個(gè)片區(qū)來(lái)說(shuō)是非常重要的，尤其是串聯(lián)核心區(qū)和非核心區(qū)的地鐵線路、深圳部分遠(yuǎn)郊區(qū)域地鐵從無(wú)到有、從一條變兩條，都會(huì)對(duì)片區(qū)帶來(lái)不同程度的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)！

另外一方面城市規(guī)劃：無(wú)論是世界級(jí)的前海、前海擴(kuò)容區(qū)、還是國(guó)家級(jí)的光明科學(xué)城還是深圳六大總部基地的西麗留仙洞、深圳灣超總，都在不斷地書寫深圳城市發(fā)展的未來(lái)。
關(guān)于成長(zhǎng)性這一點(diǎn)，由于開發(fā)周期、開發(fā)進(jìn)度存在不同程度的差別或不確定因素，對(duì)于房?jī)r(jià)的增加同樣存在不確定性，個(gè)人認(rèn)為需要理性判斷。

不管是前海還是光明，不管是海洋新城還是科學(xué)城，從房?jī)r(jià)增長(zhǎng)空間的角度，我們必須重視和展望未來(lái)，但是也不能對(duì)未來(lái)過度樂觀。

只有能兌現(xiàn)的，才是真正的價(jià)值。

C、稀缺性：

關(guān)于稀缺性，這一點(diǎn)個(gè)人大致分為幾類：
c1：產(chǎn)品稀缺：贈(zèng)送多、得房率高，比如龍華的金亨利、深圳灣的恒裕檳城、華僑城的波托菲諾等，房?jī)r(jià)高不僅僅是他們所處的地段好或者學(xué)校好，沒有這么高的得房率，房?jī)r(jià)也會(huì)大打折扣！

C2：資源稀缺：不管是深圳灣的一線海景房、煙花房，還是香蜜湖的湖景房；除了身處繁華以外，獨(dú)特的稀缺的景觀資源也是難以復(fù)刻的，這類產(chǎn)品在同片區(qū)中房?jī)r(jià)也是獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷般的存在。

C3：供應(yīng)稀缺：有一些房子，片區(qū)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、交通、教育、環(huán)境都OK，但是住宅供應(yīng)卻很少；反之，片區(qū)產(chǎn)業(yè)雖強(qiáng)，但是供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于片區(qū)人口，交通一般，也遠(yuǎn)離核心，那么這種房子會(huì)有高價(jià)值嗎（光明：你在說(shuō)我嗎？）

總體來(lái)說(shuō)，還是那句話，我對(duì)于深圳的未來(lái)，對(duì)于深圳樓市的未來(lái)，依然充滿信心。
只要城市配套還在加快完善、片區(qū)產(chǎn)業(yè)還在加速落地、升級(jí)，人才依舊持續(xù)涌入、高科技企業(yè)持續(xù)創(chuàng)新、深圳樓市依然會(huì)一路高歌。

只不過、分化是注定的！

不管是商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障房的分化，還是高價(jià)值房產(chǎn)和低價(jià)值房產(chǎn)的分化！

這都是深圳能持續(xù)占據(jù)中國(guó)高創(chuàng)高地、持續(xù)具有中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力標(biāo)桿城市的必經(jīng)之路，也是深圳樓市從炒房之都發(fā)展為樓市穩(wěn)定、健康發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路！