2023年4月，據監控的數據顯示，廣州市二手住宅成交量（自助網簽+中介網簽）為10041宗；

環比2023年3月同期（12260宗）環比下降18.1%，同比去年3月上漲38.0%。

本月市場整體熱度下滑是可預見的，但月度成交量仍能突破萬總水平，處近年來的第二高位。

價格方面，本月二手網簽均價為29653元/㎡，環比上月微跌3.2%。

廣州中原研究發展部認為，4月二手市場主要有以下幾方面特征：

（1）市場需求回落，買家看房熱情降低。

受清明時節返鄉祭祖及前段時間市場盤源、客源快速去化的影響，本月購房買家入市熱情不高，上門看房客數量明顯減少。

據統計數據顯示，中原二手看房量環比上月下跌1-2成。

（2）報價指數低位調整，優質項目業主議價空間不大。

據監測顯示，4月業主報價指數基本維持在25%-28%區間平穩波動。

但實際上，部分熱點板塊如珠江新城板塊、東風東板塊業主讓利空間不大，報價依然處于近年來的相對高位水平。

二、分區點評

各區二手成交普降，番禺成交穩居榜首

從各區成交情況來看，各個區域成交均有不同程度的下降。

其中，黃埔、從化兩區成交跌幅最為明顯，本周分別成交471宗、398宗，分別環比下降32.2%、34.3%；

另外，本月天河、海珠、越秀等中心區域分別成交1131宗、1373宗、952宗，環比分別凈減18.7%、13.5%、、12.0%。

特別指出的是，本月番禺成交持續活躍，本月共成交1426宗，環比減少12.8%，穩居各區榜首位置。

1、天河區：珠江新城需求回落，優質盤源、客源待補給

2023年4月，天河區共成交（自助網簽+中介網簽）為1131宗，環比下降18.7%。

而二手住宅網簽均價為55610元/㎡。

據廣州中原研究發展部監測發現，本月天河各板塊成交均有不同程度下滑。

其中，天河北板塊成交相對較好，板塊活躍樓盤帝景苑成交均價為67591元/平。

據監測發現，本月珠江新城板塊整體交投活躍度持續降低，成交量在上周的基礎上再下降3成，市場逐漸轉“冷”。

廣州中原研究發展部認為，本月珠江新城需求持續下滑主要有兩方面原因：

一方面，主要由于2、3月珠江新城板塊客戶入市熱情較高，成交出現明顯爆發；

消化不少前段時間積壓的購房需求和筍盤房源，市面上南向大戶型房源的筍盤緊缺，買家選擇性較少，直接導致本月成交大減3成以上。

另一方面，前段時間珠城市場成交火熱，直接拉高業主的心理價位，導致近期板塊議價空間收窄，不少優質項目處于報高價、不讓價狀態，促使客戶接受意愿不高，成交處于膠著狀態。

2、越秀區：東風東、北京路板塊成交持續活躍

2023年4月，越秀區共成交（自助網簽+中介網簽）為952宗，環比下降12.0%。

而二手住宅網簽均價為39756元/㎡。

目前區域活躍板塊依然以東風東、北京路板塊為主。板塊4月成交均價分別為70175元/㎡、58096元/㎡。

其中，東風東板塊活躍樓盤為錦城花園、北京路板塊活躍樓盤為東山華庭，成交均價分別為102325元/㎡、81059元/㎡。

另外，據監控數據顯示，本月越秀區散盤成交活躍，成交占比上漲至32.2%，環比凈增加7.2%。

據了解，主要由于本月板塊釋放較多散盤盤源，客戶可選擇性較多，加上散盤因價格較為低洼，面積較小，總價相對較低，受到不少客戶的青睞。

其中，水蔭直街散盤、環市中路散盤則更為“搶手”，其中原成交均價分別為50000元/平、46933元/平；

而小區房源整體議價空間較上月基本持平，報價處于今年以來相對高位水平，加上2、3月已經消化了大部分學位需求；

目前處于學位需求淡季，潛在購房群體入市步伐有所放緩。因此，目前市場活躍度下滑屬于合理情況。

3、海珠區：新港西樓市需求活躍，海珠占比維持12.5%上下波動

4月份，海珠區二手住宅網簽宗數（自助網簽+中介網簽）為1373宗，環比上月下降13.5%，二手住宅網簽均價為40503元/㎡。

根據中原成交大數據顯示，本月海珠區新港西板塊成交活躍度相對較高，其成交均價為46085元/㎡。

而本月新港西板塊成交最為活躍樓盤為順景雅苑，其成交均價為51210元/㎡。

據廣州中原研究發展部監測顯示，進入2023年以來，海珠區二手住宅成交占比僅維持12.5-13.0%區間波動，明顯較去年14.0-14.5%減少1-2個百分點。

廣州中原研究發展部分析認為，海珠近期成交占比明顯減少主要原因在于：

一方面，2023年海珠區整體新房市場供應明顯增多，多個優質全新盤如保利四季和頌、琶洲樾公館等，促使不少有資金實力的買家轉移至新房市場；

另一方面，目前業主報價信心相對強硬，議價幅度不大，加上優質“筍盤”相對緊缺，促使購房客戶入市熱情不高，成交占比連續多月維持相對低位水平。

4、荔灣區：中山八散盤需求活躍，康王路交投活躍度不及過去兩月

2023年4月，荔灣區陽光家緣二手住宅網簽宗數（自助網簽+中介網簽）為799宗，環比下降13.1%，而二手住宅網簽均價為33244元/㎡。

根據中原成交數據顯示，本月荔灣區中山八路板塊因價格較為低洼，整體市場成交較為活躍；

成交較為活躍的樓盤主要為散盤盤源，比如南岸路散盤，本月成交均價為24259元/㎡。

另外，據廣州中原研究發展部調研了解，本月康王路板塊成交對比過去兩月表現略顯膠著；

客戶購買周期基本拉長至1-2個月或以上，客戶多為舊客為主，新增客戶明顯有所減少。

目前康王路板塊業主心態仍相對較強，明顯下調放盤價的不多，整體議價空間并未出現擴大的情況。

另外，目前上門看房客戶以改善需求居多，剛需客戶觀望情緒較濃，且客戶多以80后為主。

5、白云區：剛性需求買家減少，小戶型成交占比下降

2023年4月份，白云區二手住宅網簽宗數（自助網簽+中介網簽）為983宗，環比下降23.1%。

而二手住宅網簽均價為30715元/㎡。

據監測發現，本月白云區機場路板塊成交維穩、活躍，2023年3月機場路板塊中原成交均價為30482元/㎡。

在機場路板塊中，白云駿景花園、云霄樓成交最為活躍，本月中原成交價均為32826元/㎡、27469元/㎡。

板塊樓盤入市門檻低，且地鐵規劃建設利好加持，對于首次置業的剛需買家有較強的吸引力。

另外，據廣州中原研究發展部監測發現，本月白云區1、2房的剛需戶型成交占比出現明顯回落。其中本月1房戶型成交占比為13.6%，環比凈減3.3%；

而2房成交占比則下降至40.9%，環比凈減6.7%。而3房成交占比則明顯上揚，共占35.9%，環比大增6.6%。

據了解，本月剛性需求的買家明顯減少，比如之前一向成交活躍的云霄樓等剛需樓盤，本月成交亦有所萎縮。

主要原因是一季度大部分急于置業的購房買家已經消化完畢，目前處于“蓄客”階段，促使整體成交出現合理回落。

6、番禺區：市場需求平穩活躍，鐘村板塊持續支撐

2023年4月，番禺區共成交（自助網簽+中介網簽）為1426宗，環比下降12.8%。

而二手住宅網簽均價為26771元/㎡。

據數據顯示，番禺二手成交量始終保持各區二手成交前二位置，且整體成交占比基本能夠維持14.0%上下微幅波動。

番禺整體交投氛圍始終保持穩定、活躍的狀態，客戶入市熱情頗高。

其中4月份，番禺成交活躍板塊主要以鐘村板塊為主，其“明星盤”祈福新村成交均價為22599元/平。

另外，據廣州中原研究發展部監測發現，本月華南板塊成交活躍度不及過去兩月，市場經歷高速去化期后，所剩的盤源不足以加快推動潛在購房客戶入市，促使整體的入市步伐有所放緩，成交能力不及上月同期。

另外，近期華南板塊新房市場“動作”不斷，除長隆、迎賓路地塊的哄搶外，耀勝新世界新盤的推出和里仁洞的舊改亦影響了不少原本打算購置二手房物業的客戶，開始轉移目光至新房市場。

預計5月份華南二手樓市亦將面臨分流問題。

三、預測：新房促銷、供應力度加大，二手成交或在9500宗水平左右

4月市場整體表現“不過不失”，二手成交量依然能夠突破萬宗水平，處年內的第二高位。

而進入紅五月后，新房將加大促銷、供貨力度，單單五一期間一手已供應近2500套。

加上南沙五一放出調控放松的消息，有助于修復購房客戶對樓市信心，直接促使不少優質客源轉移至新房項目，后市二手樓市或將面臨較大的分流壓力

因此，廣州中原研究發展部預計，5月二手住宅成交量或以維穩為主，月度成交量或在9500宗上下波動。

而價格方面，二手住宅網簽均價會持續維穩。