5月31日，萬眾矚目的觀音橋電測村二期地塊土拍結果出爐。

這塊地是重慶起拍價最高的一塊地，毫無懸念被華潤摘得，成交樓面價14142元/㎡，溢價率0.85%。

全村的希望破滅了？

這是一塊被寄予厚望的土地，不少 人都對這個價格不滿意，認為低了，要拍到 1.6萬 / ㎡ 才對得起這塊地。

樓市很涼，越是黑暗的時刻，大家越希望出現一盞明燈。

很多人把這塊地當成了那盞燈。

蔚藍曾玩笑說：電測村是全村的希望。

但這次土拍并不代表希望破滅， 因為 這塊地本就 不應該被 當做燈具使用。

天時地利人和均無

這塊地即使拍到1.6萬/㎡，也無法力挽狂瀾，扭轉樓市當前的頹靡局勢。

土拍拉升地價，地價再拉升整體房價。

這個循環需要天時（降息）+地利（短時內出現多個地王）+人和（經濟好轉，居民投資熱情高）。

當下根本不具備這個條件。

“蘿卜”土拍

而且，這次土拍是一場“蘿卜土拍”。

這塊地的參拍條件，明眼人一看就知道是為華潤量身定做的：

商業運營品牌須為太古里、恒隆廣場、SKP、萬象城、中環、印象城、龍湖天街、K11 等知名品牌之一。

這一圈篩選下來，已經不剩幾家開發商了。

更別提里面有些品牌是來露臉沾光的，比如龍湖天街。

一切皆為升級觀音橋

中環萬象城項目是觀音橋升級的重點項目，它也是重慶建設國際消費中心城市的第一站。

為了促成這個大項目， 這塊地低溢價 甚至 0 溢價 給華潤 才是完美結局 。

修建大型集中商業難度大、利潤低。

華潤前面已經做好準備要啃最難啃的硬骨頭，后面有好肉卻不給華潤，這不是要讓華潤寒心嗎？

瘦肉搭著大肥肉賣，瘦肉就不應該賣高價。

一塊帶有補償性質的地，如果價格高了，那就失去補償作用了。

這個土拍結果，正說明觀音橋在循序漸進升級，沒出岔子。

新觀音橋：向著圣城方向

蔚藍之前提過，重慶人對于地段的認知，是嚴重割裂的。

主城區到目前為止還沒有一個板塊能成為眾心所向的圣城“耶路撒冷”。

這是過去資源分散發展導致的。

電測村骨骼清奇，最有可能打造成一個具有強引領作用的新價值高地。

這個價值高地，應該是全方位的強，眾星拱月般的強。

觀音橋升級：差一味藥

電測村的大致發展框架都規劃好了，就差一樣還沒看到： 學區。

做大做強觀音橋還差這一味藥。

強者愈強buff疊滿

規劃較好的城市，往往是CBD配最強學區，例如：

北京西城區

金融街周圍有實驗二小，北京四中、八中。

成都金融城

附近樓盤劃片泡桐樹小學天府校區+七中錦城校區。

這些學校都是當地頂級學校，類比重慶五朵金花+七龍珠級別組合。

為何非要學區這味藥

出生人口減少，學區重要性會逐年被稀釋。

但一個優質的區域，不應該沒有學區，正如一個強者不應該有明顯短板。

無學區，有損電測村王者之氣。

電測村附近的新村小學，老校區很小，再修個新校區，不也很合理？