我們曾經天真地以為，命運在給你關上一扇門的同時，總會打開一扇窗。這扇窗可能是滴滴司機，可能是美團外賣員，也可能是房產經紀人。然而，最驚恐的是，有一天你發現，這些曾經給出一線生機的“窗戶”，也在慢慢閉攏。滴滴司機的人數封頂了，外賣員飽和了，而房產經紀人更加風雨飄搖。

2022年，國內房地產市場進入歷史最低谷，全年新房成交量同比萎縮26%，二手房萎縮24%。市場衰退對普通中介和經紀人帶來了重創。

去年底，一家北京的中介老板關掉了自己開了10年的門店。他說，2021年的業績是120萬，2022年全年連60萬都不到，根本不夠覆蓋成本，實在撐不下去了。有時候，野心就是一鍋開水騰出的蒸汽，水涼了，一切也就消失了。

市場衰退是帶來沖擊的天然因素，而中介機構則是另外一種力量。與成熟市場經紀人所具有的獨立性不同，國內經紀人被高度附著在中介機構設計的經營鏈條里。有些時候，讓經紀人墜落的最后一根稻草，正是所屬中介機構。

我們通常將那些傻傻入局最后賠了錢的人稱為“韭菜”。如今，這一稱謂被一些貝殼經紀人拿來，套用在了自己身上。這并不涉及陰謀論，但對經紀人的創傷卻具有毀滅性。

貝殼這幾年的新房分銷力量已勢不可擋，但并非對所有項目都有勝算，像一些有瑕疵去化不利的項目、遠郊大盤和文旅項目，傭金點數雖然高，但銷售的難度同樣大。為了完成承諾，貝殼便號召自己的經紀人購買幫助去化。

如今市場大衰退，經紀人根本無法賣出手里的房子，有的還直接爛尾。買入這些項目的經紀人，有一些是剛入行的小白，本來就沒有多少積蓄，往往選擇的是首付分期，每隔三個月或半年就得償還一筆數額不菲的借款。如今，他們生活陷入困頓，不得不靠倒換信用卡度日。

如果之前這些“韭菜”的修養里多少有點自認倒霉的成份，那么進入更艱難的2022年，他們發現自己的傭金和薪酬又被降低了。2022年，貝殼營業成本下降的幅度，要高于營收下降的幅度。營業成本的主要構成是一線人員的傭金和薪酬。這意味著，經紀人和專業銷售團隊并沒有真正拿到對應的勞動所得。

據悉，貝殼降薪降傭的手法很高明，對待老員工制訂了很高的目標和績效，高到根本不可能完成，因此拿不到全薪；對于新員工，則表示很難轉正，原則上不轉正。生存的主動權，是普通人最難獲得的奢侈品。

然而，不管人間悲喜，貝殼正在迎接屬于自己的盛世年代。

（一）

從2015年開始，我們親眼見證了鏈家的擴張奇跡——從一個區域性中介，只用了兩三年的功夫便成了全國性中介，進而演化成了貝殼平臺。如今，貝殼和鏈家以一己之力將其他所有同行都變成了小中介。2022年，千年老二我愛我家的營收只有貝殼的六分之一；如果單算二手房和新房交易額，連十分之一都不到。貝殼的行業巨無霸地位實至名歸。

貝殼走到今天這一步，是靠著總是先人一步的認知和行動力一步步干出來的，沒什么好眼紅的。做難而正確的事，這條老左留給貝殼的價值觀遺產，如今已經成了很多企業的經營哲學。有那么多高大上的行業和公司，他們貢獻了巨額的產值和利潤，卻從未成功地輸出過價值觀。從這一點來看，鏈家和貝殼其實早已脫離了屬于房產中介行業的能量場。

然而，事情的另一面是，太過強勢的行業地位有時讓某些事情做起來易如反掌。房源是中介行業的利益核心，鏈家之前的獨家協議被叫停后，據說現在利用線上的獲客優勢搞起了所謂的“情感獨家”，就是通過給房東灌輸貝殼的流量優勢、議價能力和服務保障等宣傳，說服房東單一選擇鏈家，而拒絕排斥其他中介。

鏈家或貝殼的線上優勢經過這么多年的沉淀，已經積累了相當大的勢能，如果說“情感獨家”屬于不好界定的灰色地帶，那么當下貝殼猛推的省心租，則是將開放流量變成私域流量的典型。

省心租是貝殼的新興業務，是由貝殼或鏈家長期承租業主房屋，然而再以承租價或溢價轉租出去，基本還是房屋托管的概念。這是一個可盈可虧的業務，如果房屋在一定期限內無法出手，貝殼或鏈家就得承擔持有成本。

今年以來，貝殼或鏈家收集了大批省心租房源，為了能在短期內迅速租掉房子，所用的對策簡單粗暴，直接在APP上將同區域或同小區內所有的普通租房圖片屏蔽掉，只顯示零星的省心租房源。自作聰明的盡頭往往是愚蠢，相信這一天很快會到來——當有人需要租房的時候，第一步要做的就是丟掉貝殼APP。

“情感獨家”、省心租特技的背后，其實都是一個因素在支撐，那就是市占率。在北京，鏈家的市占率一直保持在45%—50%之間，上海的市占率在20%朝上，有的地區超過了40%。今年初，上海鏈家又開啟了一輪擴大市占行動，據說鏈家的業務員直接跑到別家門店來招聘經紀人，篤定之勢氣吞山河。

鏈家搶收高市占的背后是巨大的經濟利益。如市場所見，只要是鏈家或貝殼高市占的城市，中介費會很快升至最高。鏈家在北京和上海擁有最高的市占率，中介費比率分別達到了2.7%和3%，加上這兩個城市房屋總價最高，因此成了貝殼最重要的糧倉。2022年，北京鏈家在二手房交易中貢獻了100億左右的傭金收入，上海則是30億左右。僅這兩地的傭金之和，在貝殼二手房總傭金占比中，就達到了一半的水平。

這似乎并不是一個公平的結果。不能忽視的是，鏈家或貝殼的服務質量很高，交易安全性也有保障，但如果這些就是高收費的理由，還是有些牽強。實際上，這幾年行業在鏈家和貝殼品質服務的帶動下，整體的服務水平都在提升，幾乎每家都有自己的特色服務和優勢，否則早就不存在了。貝殼或鏈家在一些城市高收費的合理性，目前正在遭遇從上到下的拷問。

貝殼在歷經多年擴張后，當下正在進入收獲期。與其他類型企業相比，貝殼的輕資產模式帶來了充沛的現金流。2022年，貝殼實際盈利28億，這里面是實打實的現金流，不摻一點水分。

如今的市場上，得了現金饑渴癥的企業比比皆是，它們如果看到貝殼的資產負債表，估計個個都會垂涎欲滴。在這份表里，現金、準現金、理財、投資額加起來一共達到了790億，占到了總資產的79%，是凈資產的1.2倍。需要留意的是，這790億的資產額，只要愿意，隨時都能變成白花花的現金流。在當前的市況下，這樣的企業已經找不到幾家了。

貝殼終于迎來了自己的盛世時代，盡管表明上看起來平靜如水。顯然，貝殼并不想露富。

（二）

閱讀貝殼利潤表的感受，就像看一個體魄強健的人掄著大刀對著自己的身體上下砍殺。

2022年，貝殼一共實現了607億營收和138億的毛利。這些數額的確很大，但接下來一通血光四濺的費用和減值操作，足以見證貝殼的決絕。這些操作中，很大一部分都是不帶現金流的，數額高達56億，竟占到了整個毛利的41%。

這其中，像股份支付薪酬費用達到了25億，還有固定資產折舊一口氣減了9億，竟然占到了原值的近20%。就這么一路砍下來，貝殼終于實現了—14億的凈利潤。到了這一步，好像都能看到貝殼會心的微笑了。

當人們一眼看到貝殼—14億凈利潤的時候，很容易便忽視了它其實凈賺了28億的事實。正如所期待的，這兩個數字，應該各有各的觀眾。

當音樂變換了旋律時，貝殼立即調換了舞姿。不得不承認的是，進入了盛年的貝殼，在時代變遷的歷史背景下，已經走到了十字路口。

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