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剛剛過去的一周，是名副其實的“樓市政策周”。

先是周一（7月24日）召開的中共中央政治局會議上，在談及房地產(chǎn)市場時，首次明確提出，適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

接著是周二（7月25日），國家稅務(wù)總局發(fā)布了《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費優(yōu)惠指引》的通知。其中，在“支持消費提振信心稅費優(yōu)惠”中，18條涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域，明確針對個人買賣房產(chǎn)進(jìn)行稅費優(yōu)惠，涉及個人所得稅、增值稅、契稅等。

最重磅的當(dāng)屬周四晚上（7月27日），住建部部長在企業(yè)座談會上，明確”大力支持剛性和改善性住房需求”，提到了進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

令瞭望君沒有想到的是，這次北京動作很快。周六（7月29日）晚上，北京住建委表，“將結(jié)合北京房地產(chǎn)市場實際情況……大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

至此，市場情緒徹底被點燃，買賣雙方心態(tài)轉(zhuǎn)向明顯，瞭望君朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)狂歡達(dá)到高潮，熟識的中介更是直言“XX小區(qū)現(xiàn)在掛的4套房，有3個業(yè)主準(zhǔn)備漲價了！！”

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首先要承認(rèn)，相較于過往，上周連續(xù)刷屏的三個樓市政策，方方面面來看確實是空前的。

過去“救市”往往是地方政府主導(dǎo)，但這周的發(fā)文主體或場合，要么是大大主持的中央級會議，要么是國家級別的稅務(wù)總局，尤其是周四出場的住建部，就樓市而言，規(guī)格到頂。

過去“救市”往往是試探性，散點式的，這次是明確性的，全方位的。從供需關(guān)系定位，到稅費優(yōu)惠的具體類目，甚至一次性祭出了“降首付、降利率、稅費減免、認(rèn)房不認(rèn)貸”四個大招。

市場的瞬時反應(yīng)也很顯著。

過去“救市”政策經(jīng)常會出現(xiàn)“一日游”，往往大多只能帶來一日行情。但本周地產(chǎn)股在25日大漲后，連續(xù)三天都在緩慢小幅回血，后市普遍看好。

但在“新一波樓市放松”“絕對的好消息”這些普遍判斷之外，瞭望君要提醒大家注意的有兩點。

首先，樓市調(diào)控手段五位一體中最重要的兩部分，限購和限價這次沒有被提及，對于這兩點最好不要有過高期待。

之前政治局會議上沒有提及“房住不炒”，就有人借此過度解讀，甚至說“即將迎來新一輪房價起飛”。瞭望君認(rèn)為，房住不炒和放開炒房，并不是非此即彼的關(guān)系，尤其是對于依然能夠吸引大量人口資金的一二線城市來說，穩(wěn)定才是最佳選項，壓倒一切。

其次，這一波樓市放松的發(fā)力方向很明確，就是一線和強二線城市，上文提到的4個大招也將陸續(xù)在這些城市落地執(zhí)行。

明眼人都知道，目前三四五六線城市的首付和貸款政策，早已“松無可松”。多數(shù)首付比例已經(jīng)是監(jiān)管部門的最低要求，首套2成，二套3成，房貸利率也多在4%以下。

因此，可以預(yù)見的是，接下來就是一線和強二線城市“因城施策”的主場了。

有小道消息稱，深圳正在征集“優(yōu)化房地產(chǎn)政策相關(guān)情況”的政策建議，而北京據(jù)說8月初就會出臺刺激樓市的政策。對于有真實購房需求的剛需和改善客戶來說，現(xiàn)在確實是比較好的出手時機了。

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具體到北京，“降首付、降利率、稅費減免、認(rèn)房不認(rèn)貸”這四個大招，首先最有可能執(zhí)行的是“降利率”。

目前北京首套房貸利率是5年期以上LPR+55BP，二套房貸利率是5年期以上LPR+105BP。

按照最新5年期以上LPR4.2%計算，北京現(xiàn)行首套房貸利率是4.2%+0.55%=4.75%，二套利率是4.2%+1.05%=5.25%。

在全國多數(shù)城市房貸利率低于4%的大背景下，北京是有很大下降空間的，就算不能完全取消加點，適當(dāng)降一點是可行的。

第二可能執(zhí)行的是“稅費減免”。

北京房產(chǎn)買賣現(xiàn)存的稅費，主要分為三類，分別是個稅，契稅和增值稅。簡單來說，非滿五唯一房產(chǎn)交易要交差值20%的個稅；契稅是買首套房交1%或1.5%，二套房交3%；增值稅則是未滿兩年非普宅，要交差值的5.33%。

具體細(xì)則很多，尤其是購買二手房的話，不同情況下需要繳納的稅費差距很大，這也導(dǎo)致了各種所謂合理“規(guī)避”稅費的操作套路和方法。

去年發(fā)布的《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》中，在北京賣一買一，且賣周期在1年以內(nèi)的，“賣一”時個稅可退，其實就是針對改善客群的個稅減免。

還可以期待的一個是契稅減半，畢竟除了北上廣深，其他城市一直都是執(zhí)行中的；另一個就是通過北京普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，來降低部分房源的首付比例，以及減少部分二手房的增值稅。

出臺于2014年，已經(jīng)通用了9年的北京普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)歷了2016年那波上漲后非常滯后，導(dǎo)致在北京買房，除了五六十平的一居戶型，極少能夠劃入普宅，也確實是時候調(diào)一調(diào)了。

第三是有可能分區(qū)域試點“認(rèn)房不認(rèn)貸”，比如從去年就開始有這個傳言的房山。

就目前北京現(xiàn)行的限購限貸政策，很多購房者無辜“被二套”，比如在環(huán)京或者老家貸款買過房，或者賣掉北京小房子想置換的，就算曾經(jīng)的房貸已還清，也失去了北京購房首套資格，疊加2014年推出的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，往往需要首付8成，只能望房興嘆。

可以說，一旦取消“認(rèn)貸”，相當(dāng)一批剛需和改善需求會被釋放出來。這也是大概率分區(qū)域試點的原因所在，先從銷量不佳的郊區(qū)開始，滿足購房者需求的同時，推動郊區(qū)樓市去化，至于東西海朝甚至昌平這樣的熱點區(qū)域緩一緩，避免步子邁得太大，引起市場的劇烈動蕩。