壹

19世紀，英國科學家高爾頓對1078對夫婦及后代的身高進行追蹤研究發現：

偶發的身高優勢，并不會一直延續下去，后代們的身高，最終會向「均值」靠攏。

在統計學上，把這種“某個變量或數據點在一段時間內表現出極端值，之后逐漸回歸到或接近其長期平均值的現象”，稱為「均值回歸」。

老話說，“窮富不過三代”，就是這個理論的某種民間提煉。

在投資領域，「均值回歸」意味著更多啟示：

超額的溢價會逐漸消失，非理性的定價會回歸理性。

尤其是在房地產領域，當泡沫逐漸消散，潮水褪去，那些曾經不合理的定價，也一定會回歸均值。

人為炒作的概念、容易證偽的區域板塊、人口流出的城市等等，都將見證「均值回歸」的巨大威力。

當超額溢價消失，房子的內在價值成為決定流通價格的決定性因素。

那么，決定內在價值，看什么？

經濟學告訴我們：看供需關系。

需求，一般來自于兩方面：

一是實用價值：tangible value ,可以通過消耗而產生價值的事物，如石油、食物。

二是共識價值：intangible value,不能通過消耗或使用產生價值，但因共識產生價值，如黃金，鉆石，藝術品等。

房子的實用價值毋庸多言：好的居住品質、優質的學區地段等。

而共識價值，卻罕有人認真研究。

房地產的共識價值，通常體現在“凝聚共同記憶、形成符號意義”的「地標」上。

比如，上海的外灘；再比如，北京的長安街。

地標，不僅代表著最高的城市能級，也是城中人、乃至國人情感和記憶上的共同體。

在北京，長安街就是這樣一條街，它具備整個中國最大的共識價值。

在「均值回歸」時代，選擇住在長安街畔，就是選擇了極堅固的價值基礎，以及最充分的流通溢價。

貳?

沿著長安街尋找潛力板塊，西四環外、衙門口率先進入視線。

從石景山的整體開發進程來看，由西向東、逐漸升級對接主城，是一個很明確的趨勢。

第一階段，是古城南街、北辛安，通過整體開發、分期入市，多個精品項目，將石景山樓市的價格拉升至7萬+的水平；

第二階段，同樣的整體開發思路落位于衙門口。

位于西四環與西五環之間的衙門口，可謂承接東西的節點，政府對此區域寄予厚望，未來將打造集生態、金融、教育、宜居等功能于一體的新區。

眾所周知，在北京樓市，那些整體規劃、功能定位明確的區域，往往有著非常不錯的市場表現。

遠的如孫河、亦莊，近的在石景山也有北辛安珠玉在前。

所以，衙門口的地塊，吸引了融創、城建、招商、中海等實力房企不斷進駐。

區域小氣候已然起飛。

基礎設施建設先行：

根據去年公示的《北京市軌道交通第三期建設規劃》，11號線的二期即將進入建設周期，從新首鋼，到洋橋，中間途經新首鋼東南區、衙門口、麗澤商務區等城市功能區。

根據站點布局，“衙門口東”、“魯谷大街”將設站。

今年，石景山區計劃完成地鐵11號線西段北辛安站出入口建設，這條線的建設進入實質性提速階段。

除此之外，市郊鐵路城市副中心延長線也將經過衙門口，由西向東可抵北京西站、北京站、北京東站以及通州，未來到城市副中心僅需55分鐘。

板塊內部道路也在迅速打通，衙門口六號路、八號路、十號路等已獲開工，未來五環路以高架橋形式穿越衙門口，居民出行更加便利。

根據官方消息，未來石景山衙門口配套道路網將建設9條道路，投資超1.7億，道路總長度約4.81公里。

教育和生活配套也在緊鑼密鼓完善中。

教育方面，北京171中學已與石景山區教委簽約，將承辦緊鄰衙門口明星項目長安悅璽東側的衙門口配套中學；

板塊內還有北京市京源學校（小學部），北京愛樂實驗小學等基礎教育配套，據往年政策，可直升北京市京源學校。

京源學校一直是石景山傳統名校，連續7年摘取區中考狀元,歷年高考成績位居北京市前列，同時也是北京市重點建設的國家級特色高中學校。

生活方面，森系的靜謐與城市的煙火氣在此完美融合。

規劃總面積達98.67公頃的衙門口城市森林公園，一期已開園滿一年。

區域還臨近永定河休閑森林公園、距離園博湖也咫尺之遙。

根據十四五規劃，衙門口將以大尺度“留白增綠”方式，建設環線和蓮石路生態綠廊，以及近100公頃城市森林公園。

入則享森系綠境，出則滿眼城市煙火。

在衙門口的5公里生活半徑內，擁有石景山萬達廣場、沃爾瑪山姆會員店、朝陽醫院西院、老山城市休閑公園、石景山游樂園等優質配套。

衙門口周邊還是石景山的產業高地。

環繞衙門口，有新首鋼高端產業園、中關村科技園石景山園、郎園Park、北重科技文化產業園等產業集群；

向東，還可輻射豐臺科技園、麗澤金融商務區、金融街等核心產業區。

深厚的產業積淀，夯實了板塊內不動產的長線價值。

長安街的地標共識價值，疊加逐漸起飛的板塊價值，讓衙門口，成為當下北京樓市最值得關注的板塊。

叁

在衙門口在售項目中，已經準現房的長安悅璽更值得關注。

這個判斷，基于三個理由：

首先，準現房好處顯而易見，品質看得見，且減少了等待時間，降低入住成本；

第二，它的品質基因。

它是西四環在售的樓盤中，體量最大（總戶數為917戶）、最純粹的改善社區，既無任何配建，也無小戶型產品。

操盤團隊堪稱豪華，由融創、城建、招商、陜建、石泰5家房企聯手，以擅長打造高端豪宅的融創為主操盤。

在西四環區域，融創香山壹號院曾成為2020年現象級豪宅神盤；在石景山區，融創聯袂建發打造的長安和璽，曾被譽為長安街首排美學人居封面作品。

此次操刀長安悅璽，融創再度打造了一座新中式風格建筑、山水文脈造園的高品質社區。

項目建筑采取經典三段新中式設計，運用傳統的中式挑檐元素，但以更加現代簡潔的線條表現，使建筑挺拔硬朗又富含東方文化韻味。

體量更大的社區，也能從容布局園林。

社區園林呈現東方園林的大氣與風雅，提取山水雅意中意境場景，再現《十詠圖》美學意境，形成一環兩軸三苑景致，讓業主宛如身處公園之中。

業主從社區大門回家，需經過物華門、清風園與水榭花園、懸月廊與會客亭等三進空間，彰顯大宅歸家禮序。

不同組團的園林有不同的功能，既有為孩子們打造的活動樂園，也有為中青年鋪設的塑膠跑道，老人們也可在亭臺水榭中休憩、社交。

第三，它是對中產、改善家庭最為友好的社區。

這部分置業人群改善置業最大的痛點是：

高端社區更保值、居住環境更好，但往往總價高不可攀；

普通社區的大戶型，雖然總價可及，但往往社區氛圍不夠純粹，小戶型、租戶多，難以保證居住品質。

而長安悅璽完美解決了這個痛點。

項目產品定位堅持以純改善為主，打造了建筑面積約97~173平米三至四居產品，均為精裝交付。

尤其是中間段的建筑面積約124平米四居產品，對剛改、改善型客戶可謂極其友好。

比如，戶型方面，擅長平層大宅設計的融創，在這個面積段融入了很多豪宅的舒適性設計。

這個四室兩廳兩衛戶型，整體格局非常方正，是經典的四葉草布局；

南向三面寬達10.2米，且南向兩間臥室寬度均在3米以上，讓居者的舒適體驗拉到最滿；

入戶的獨立玄關和收納柜，不僅功能性很強，也實現了視線的區隔，增強了私密性和儀式感；

中軸LDK空間，完整且寬闊，在這個空間，一家人可以充分互動，實現盡享天倫的家庭生活場景，

約3.5米寬的U型廚房，功能完備，使用方便，讓日子過得更加有滋有味；

此外，雙明衛、次衛干濕分離、獨立家政間等等功能，在這個起步級四居戶型中出現，更讓人不禁佩服融創的設計功力。

胡Sir認為，當喧囂褪去，不動產的真正價值浮現，買房更應該看重它的共識價值。

長安街、西四環，構成了衙門口這樣一個潛力板塊的共識基礎；

而長安悅璽，作為一個純改善的、充滿細節與美學的社區，則完整容納了中產和改善置業的生活夢想。

京西置業，去看看長安悅璽吧！一定有驚喜在等著您。

胡 Sir 不 胡 說

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