不久前，黑板君跟朋友們吃飯，里面有一位碧桂園的朋友。這位朋友席間突然問了一個問題：如果碧桂園也躺了，你們怎么看？

聽到這個問題，大家內心多少有點翻騰。在當下，房企遇險已不是新鮮事，但對于行業來說，倘若碧桂園這樣的龍頭倒下，則意味著行業劇變，與恒大的坑形成“1+1>2”的負面疊加效應。

無奈一語成讖，碧桂園成為了近期的熱門，原因自然是——即將爆雷。

無法兌付兩筆美元債利息，被催促繳納13.7億元土地出讓金，楊惠妍辭去增城市碧桂園物業董事長職務……

圖源：百度股市通

連串負面引發資本市場反應，碧桂園股價累計跌超30%，目前總市值僅剩270億港元。碧桂園物業子公司也累計下跌近13%，總市值僅剩251億港元。

隨后，更重磅的是半年業績預告，上半年碧桂園預計凈虧損約450億元至550億元。

8月11日，董事局主席楊惠妍與總裁莫斌，通過微信公眾號發布一篇管理層致歉文章，對于近期公司出現較大虧損和流動性壓力向外界致歉。

管理層在文章中表示：“公司整體經營壓力有增無減，面臨自創辦以來的最大困難。我們感到非常內疚，不管有多少理由，確實是我們自己做得不夠好。”

圖源：碧桂園公眾號

對于碧桂園背后的楊氏家族來說，今年是特殊的一年。年初時，楊國強曾經在集團年度工作會上這樣說：“兩個月前我們還在黑暗的隧道里穿行，兩個月后的今天，我們看到了隧道口的一些曙光。”

估計是樂觀判斷形勢，今年3月的第一天，68歲的楊國強把幾千億的公司交棒給了二女兒楊惠妍。

但沒想到，楊惠妍上任后，面對的卻是碧桂園最大的一次困難。

事實上，目前來說，碧桂園還未真正意義上爆雷，而網上對于應不應該救碧桂園爭論較多。但實際上，即使要救碧桂園，難度也極其大。

01

救還是不救？

1992年碧桂園成立，31年后，按公司的說法是，從偏安一隅的鄉鎮企業變成了世界500強。

從今年1-7月銷售業績來看，中指院數據顯示，過千億的民企就3家，碧桂園、龍湖與濱江，這三家目前都未出現違約的情況。

就此前出清房企的情況來看，如果出現違約，并不會馬上破產清盤，而是逐漸衰弱，不斷惡化。因為信用違約，會讓融資以及銷售出現更加艱難的局面。

因此，大部分此類房企一方面會選擇甩賣資產，但這些資產價值在市場上會大打折扣。另一方面，會選擇保存一部分，以此來完成交付。

但類似碧桂園這樣的企業，如果不是完全沒有辦法，不會走到這一步。

而且這幾年，碧桂園的經營相對是穩健的。在淡化了高周轉過后，也沒有進行更多的多元化，博智林機器人一部分業務為建筑機器人，屬于房地產產業鏈條。

此外，看齊三條紅線的標準，通過瘦身，去年底碧桂園已完全不踩線。

數日前，碧桂園剛慶祝連續7年入圍世界500強

多年來，碧桂園穩居房企第一，由于在三四線城市布局甚多，品牌知名度非常高，它的倒下無疑讓行業信心受到巨大打擊。而且這幾年，碧桂園的經營相對穩健。

不過，也有觀點不這么看，碧桂園的快速發展，離不開杠桿的功勞，在一段時間內體量急速膨脹。所以如果拉一把碧桂園，那其他沒有經歷過高周轉的房企怎么看？是否會樹立一個不好的榜樣？

大而不倒，是不是許老板的配方？

因此，黑板君看來，救不救這個問題背后還有幾個問題需要去回答。

第一，哪些值得去救？用什么樣的標準去救？

第二，房地產底層邏輯已經改變，即使救得了眼前，救回來了又能走遠？

第三，如果存量市場無法容納，剩下的房企要怎么辦？

02

還能不能救？

雖然說，碧桂園半年虧損450億-550億的數字，相比恒大還是小巫見大巫。

但碧桂園可是公認的中國第一房企，去年雖然凈虧損60億，但是去年上半年還是盈利19.1億，而2021年凈利潤410億，2020年凈利潤541億，2019年凈利潤612億……

可以說，雖然公司發展情況隨著房地產市場波動，但終歸還是盈利，為何到了2023年，情況會如此急轉直下？

根據碧桂園公告的說法，凈虧損是由于房地產行業銷售下行的影響，導致房地產業務結轉毛利率下降，物業項目減值增加以及外匯波動造成預期凈匯兌損失所致。

歸根到底，還是房子賣不動了。

據克而瑞數據顯示，7月份TOP100房企實現銷售操盤金額3504.3億元，單月業績規模創近年新低，且同環比雙降，環比降低33.5%、同比降低33.1%。

而碧桂園7月單月實現權益銷售金額121億元，連續第四個月環比下降，同比下降幅度高達60%。縱觀2023年1–7月，權益銷售金額也僅為1408億元，同比下降35%。

“交付”是碧桂園近年宣傳的重點

房市降溫，出生率下降，三四線房市最受影響，而碧桂園一直重倉三四線城市投資，2022年三四線占比達到64%。

雖然今年初，楊惠妍提出，碧桂園要轉向一二線和三四線“五五開”的布局，但調整需要時間，從碧桂園最近的連番市場負面傳言和虧損預告來看，碧桂園這關可不好闖。

據Wind數據顯示，截至8月10日，62家上市房企披露半年報預告，其中38家公司虧損，行業局面不言而喻。

8月10日，碧桂園公告發布了四大自救措施：

一是全力以赴保交付，目標2023全年總交付近70萬套房屋。

二是積極化解階段性流動壓力。公司將與各持份者溝通，并考慮采取各種債務管理措施，以保障公司的未來長遠發展，為各持份者保存價值、維護利益。

三是保障經營有序開展。截至2022年年底，碧桂園凈資產約人民幣3096億元，總權益可售資源約人民幣12083億元，將通過盤活沉淀資產，精簡組織、減少開支等方式改善經營效益。

四是成立由董事會主席任組長的專項工作小組，建立工作機制，統籌協調、高效決策、有力推進，努力渡過難關。

可以說，碧桂園在出險后的態度還是積極的，至少沒有躺平，但自救希望大嗎？

03

能否自救？

在公告中，碧桂園提到，公司將積極貫徹7月24日的會議精神，充分用好“民營經濟31條”“金融16條”等有關政策，這說明在期盼政策變動能讓樓市回暖。

根據報道，7月24日的會議提出，要“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”，有關部門也召開企業座談會，強調“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施”。

北京、深圳、廣州三城市先后發聲，表示將抓緊落實會議要求，促進房地產市場平穩健康發展。

從目前來看，下半年樓市政策可能會進一步松綁，但是否能刺激到實際銷售增長，碧桂園還能不能等到，稍微思考就知道難度極大。

要知道，引發此次危機的兩筆美元債利息，僅是利息而非本金，而碧桂園都還不起。

接下來，碧桂園的短期債務還高達937.08億，一年期以上債務1775.99億，總有息負債余額為2713億。

可以說，這個近千億的短期債務，可能是接下來的難關，特別是9月2日，還有余額高達39.4億的私募債。

其實從去年開始，碧桂園便千方百計進行融資，但今年以來，碧桂園融資進展變得極其困難，比如4月末宣布中債增發延后至5月，8月初又臨時取消23.4億港元配股籌資等等。

如果融資不暢，銷售受阻，那么到期債務還是會拖垮碧桂園。

“融資”也是碧桂園的重點 圖源：官網

當然目前看起來，碧桂園去年底凈資產還有約人民幣3096億元，總權益可售資源約人民幣12083億元。

碧桂園從去年開始就不斷裁員精簡架構，也沒有較為夸張的多元化，總體來看，即使出清，也遠沒有恒大那么夸張。

目前對于碧桂園最有效的方法，就是債務重組。有機構人士透露，碧桂園在籌備債務重整，已聘請中金為財務顧問，主導重整事宜。

債務重組可以讓公司以有限的資金用于維持公司穩定經營，保障交付，保障民生，就像旭輝、富力、融創等房企之前操作的那樣。

通過債務重整，以時間換空間，讓碧桂園可以專注于經營和自救，說不定還能讓合作伙伴、供應商、購房者不受到重大影響，但幾率很小。

不過，也可以看到，倒下的房企里面，沒有一家能夠真正意義上回魂。

在碧桂園致歉信的后面，排名第一的評論是這樣說的：“把老百姓已經買的房子好好建好，別爛尾，別跑路，比什么都強。只有你們碧桂園把做好房子的態度展露出來，才會有新一批的人敢買碧桂園，才不至于資金鏈條斷掉。”